Когда нужно подписывать договор купли продажи квартиры
Перейти к содержимому

Когда нужно подписывать договор купли продажи квартиры

  • автор:

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры, или ДКП, — это документ, по которому одна сторона — продавец — передает свое право собственности на квартиру другой стороне — покупателю, а покупатель, в свою очередь, уплачивает за это оговоренную в договоре сумму денег.

Содержание договора

Договор купли-продажи любой недвижимости, в том числе жилой (например, квартиры), является серьезным документом, с помощью которого совершаются дорогостоящие и значительные сделки: в каком бы регионе ни происходил процесс, речь идет всегда о сотнях тысяч и миллионах рублей. Поэтому стоит вдумчиво относиться к содержанию договора и особенностям его оформления.

Правовому регулированию сделок купли-продажи на недвижимое имущество посвящен параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

В любом гражданско-правовом договоре, к коим относится и ДКП, выделяются существенные и второстепенные условия. Отличия состоят в том, что если в договоре отсутствуют существенные условия, он не считается заключенным. То есть такая бумага не порождает правовых последствий. Если в ДКП отсутствуют существенные условия, то по нему покупателю нельзя передавать деньги, потому что право собственности на его основании не зарегистрируют в установленном законом порядке. То есть фактически после подписания такой бумаги покупатель не получит квартиру.

Поэтому во избежание проблем в будущем при составлении договора прежде всего следует убедиться, что в тексте присутствуют все существенные условия.

Для соглашения купли-продажи квартиры существенными являются такие условия, как:

● предмет договора — что именно продается. В этом разделе подробно опишите характеристики продаваемого жилья: его адрес, метраж, кадастровый номер. Если одновременно продаются сопутствующие вещи (например мебель, бытовая техника), их также перечислите с указанием марки, если речь о технике, цвета или материала — если о мебели. Если эти вещи продаются отдельным договором, в соглашении на недвижимое имущество их не перечисляют;

● цена договора — какую сумму приобретатель обязуется уплатить. Определить цену можно в виде единой общей суммы или в виде стоимости одного квадратного метра, если в тексте прописан полный точный метраж объекта. В любом случае из текста должно быть четко понятно, сколько денег покупатель обязан выплатить продавцу;

● перечень лиц, которые после купли-продажи квартиры сохраняют возможность проживать в ней, если таковые имеются.

При согласовании перечисленных правил договор купли-продажи является заключенным. Однако ограничиваться ими не стоит — в интересах участников сделки прописать в договоре все нюансы продажи квартиры, например:

● порядок расчетов — наличными или в безналичном виде путем перечисления на счет или через депозит нотариуса;

● правила передачи наличных — из рук в руки, через банковскую ячейку или иным удобным способом;

● сроки и порядок передачи квартиры новому собственнику и окончательного расчета с продавцом;

● ответственность за несвоевременное исполнение или полное неисполнение условий договора;

● обстоятельства непреодолимой силы, которые оправдывают неисполнение участниками оговоренных правил. К таким обстоятельствам традиционно относятся природные бедствия, войны, блокады, эпидемии и прочие обстоятельства, на появление и развитие которых повлиять невозможно;

● иные важные нормы и правила взаимодействия.

Форма

Договор купли-продажи квартиры оформляется письменно — стороны составляют единый документ и подписывают его. Заключить такой договор устно нельзя.

При этом по общему правилу стороны вправе ограничиться простой письменной формой, то есть просто заключить договор между собой, без дополнительного нотариального удостоверения, а после официально зарегистрировать право собственности на имя покупателя. При этом все риски сделки они принимают на себя, в то время как при официальном удостоверении за нее отвечает нотариус.

Обязательное удостоверение предусмотрено только для отдельных случаев. Договор купли-продажи квартиры обязательно удостоверяется, если:

● продается не квартира целиком, а доля в праве на нее;

● в качестве продавца выступает, через своих законных представителей, несовершеннолетний человек, взрослый недееспособный человек или человек, чья дееспособность ограничена.

Стороны могут добровольно удостоверить сделку, даже если в конкретном случае такая форма не является обязательной. Это правильный и дальновидный шаг, который минимизирует риски продавца и его контрагента. Нотариус не просто удостоверит договор, но проверит его, убедится в добросовестности сторон и в том, что все они действуют по доброй воле и без принуждения, а также разъяснит правовые последствия сделки.

При этом нотариальное удостоверение сделки не исключает последующей официальной регистрации прав нового собственника.

Государственная регистрация

Переход собственности на недвижимое имущество от продавца к приобретателю регистрируется в едином реестре. Поэтому после заключения договора участники передают его и сопутствующие бумаги в Росреестр, в компетенцию которого входит государственная регистрация прав на недвижимость.

Сделать это можно несколькими способами:

● непосредственно явившись в Росреестр;

● через многофункциональный центр;

● через нотариуса, если он участвует в процессе, — обращение к нему не только страхует стороны от возможных рисков, но и экономит время на самостоятельной подаче документов для регистрации. Услуга по направлению документов в Росреестр бесплатна;

Государственная регистрация прав облагается госпошлиной в размере 2000 рублей (на 2021 год).

Срок регистрации прав на квартиру зависит от способа подачи:

● при подаче напрямую в Росреестр она займет до 7 рабочих дней;

● при подаче через МФЦ — до 9 рабочих дней;

● если бумаги в Росреестр передает нотариус, процесс займет не более 3 дней.

Договор покупки квартиры

Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную недвижимость (предмет договора), за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях. В этом договоре определены основные условия, правила, принципы и предмет сделки с недвижимостью для покупателя и продавца. Договор купли-продажи может быть заключен только на существующий объект недвижимости с зарегистрированным правом собственности.

Стороны сделки — продавец и покупатель, которыми могут быть физические и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо.

Договор купли-продажи действителен с момента его подписания. После этого необходимые документы регистрируются в Росреестре и покупатель становится владельцем недвижимости. Деньги принято передавать до этого момента или после него. Стороны это заранее оговаривают.

После завершения регистрации участникам сделки выдают по экземпляру документа со штампом.

Договор купли-продажи новостройки

Требования законодательства

Чтобы сделка была признана действительной, необходимо соблюсти законодательство:

  • Договор составляется исключительно в письменном виде (Статьи №550 и №434 ГК РФ);
  • Необходимо точное описание предмета сделки и участвующих лиц (Статья №554 ГК РФ);
  • Договор должен содержать точную стоимость объекта (Статья №555 ГК РФ);
  • Договор должен быть подписан обеими сторонами, чтобы сделка вступила в силу.
  • Передача проданной/купленной недвижимости новому владельцу осуществляется на основе передаточного акта или другого документа, фиксирующего передачу (Статья №556 ГК РФ).
  • Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

С точки зрения закона, только некоторые из множества возможных условий договора будут считаться существенными. Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи:

  • наименование «Договор купли-продажи», населенный пункт, дата заключения договора;
  • стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
  • описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
  • суть договора, которая заключается именно в продажи недвижимости, в не в чем-то еще.
  • цена договора;
  • перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если такое имеет место быть).
  • в случае, если права продавца на квартиру ограничены, например ипотекой или залогом, этот факт необходимо обязательно указать. Иначе вам откажут в регистрации.

В дополнительным условиях можно оговорить следующие моменты:

  • сроки и способы взаиморасчетов;
  • время фактической передачи недвижимости покупателю;
  • сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
  • гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений, требований 3-их лиц;
  • состояние квартиры;
  • условия и порядок расторжения договора;
  • штрафные санкции за невыполнение обязательств

Правила оформления

Договор должен быть составлен в письменной форме. Заверять его у нотариуса необязательно, кроме некоторых видов сделок. Нотариально заверение требуется в следующих случаях:

  • купли-продажи квартиры несовершеннолетнего;
  • купли-продажи доли в квартире;
  • купли-продажи недвижимости с пожизненной рентой.

Если имущество разделяют супруги или родственники, нужно юридически заверять документы на право собственности.

Оформить договор купли-продажи можно самостоятельно. Документ составляется в свободной форме, но обязательно письменно. У каждого участника процесса должен быть один экземпляр документа. И один для хранения у нотариуса.

Регистрация сделки

После подписания договора, его необходимо зарегистрировать в установленном порядке.
Для этого надо обратиться в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ (многофункциональный центр), и, спустя некоторое время получить выписку — зарегистрированные права на имущество.

Фактически регистрируется не сам договор, а переход прав собственности.

Для оформления купли-продажи необходимо собрать пакет документов.

Документы покупателя:

  • Паспорт.
  • Свидетельство о браке, если в сделке участвует супруг.
  • Чек или квитанция с оплатой гос.пошлины (платит одна из сторон по предварительной договоренности).

Документы продавца:

  • Паспорт.
  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру, выписка из ЕРГН.
  • Документ об отсутствии долговых обязанностей на имущество.
  • Выписка из домовой книги.
  • Согласие супруга на совершение операции.
  • Разрешение родителей или органов опеки, если долей владеет несовершеннолетний.

Каждая сторона заранее готовит документы, снимает копии. Пакет документов заверяет нотариус. В дальнейшем его передают вместе с договором в МФЦ или в Росреестр.

Сколько стоит оформление

Госпошлина для физических лиц — фиксирована и составляет 2000 рублей (ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ). Стороны договариваются, кто платит за регистрацию договора, и фиксируют это в договоре. Обычно пошлину оплачивает покупатель. Для юридических лиц пошлина составляет 22000 руб.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление обойдется в 200 рублей.

Отдельно оплачивается нотариальное удостоверение. Размер сбора составит 0,5% от цены договора, но не более 20000 рублей. Обычно эти расходы распределяются по договоренности между покупателем и продавцом.

Часто у застройщиков такая услуга включена в стоимость квартиры: они собирают и передают пакет документов в Росреестр самостоятельно.

Подписание и регистрация ДКП

Особые ситуации при оформлении договора купли-продажи квартиры

Использование материнского капитала

По закону воспользоваться материнским капиталом можно, когда ребенку уже есть три года. Договор должен быть заверен у нотариуса. Необходимо прописать, что оплата будет производиться с использованием средств материнского капитала, указать реквизиты сертификата,

суммы, которую вносятся дополнительно. Также существует требование законодательства о выделение долей для всех детей в приобретаемой квартире.

Документ подписывают все участники договора: от имени детей до 14 лет действуют родители, ребенок старшего возраста подписывает договор самостоятельно. После этого необходимо подать заявление о распоряжении маткапиталом в отделение Пенсионного фонда, который перечислит средства на счет продавца.

Ипотека

Перед покупкой квартиры в ипотеку, проводится независимая оценку стоимости недвижимости, необходимая банку для определения параметров ипотеки.

В этом случае в договор-купли продажи вносят отметку об использовании ипотечных средств и реквизиты договора с банком.

Сделка по доверенности

Куплю-продажу квартиры можно осуществить через доверенное лицо. Для чего нужно заверить у нотариуса доверенность. В договоре будет указано доверенное лицо и реквизиты доверенности, которую надо будет добавить к документам для регистрации сделки.

Участие несовершеннолетних

Право продажи квартиры с долей несовершеннолетнего требует родительского подтверждения. Также зачастую требуется разрешение органов опеки.

Обременение

Обременением может быть нахождение квартиры в залоге, в ипотеке или в найме. В таких ситуациях необходимо договариваться с третьими лицами: в случае ипотеки – надо одобрение банка, при залоге – с залогодержателем, в случае сдачи квартиры в наем – договориться о сроках проживания с нанимателями.

Как добавить новые условия в подписанный договор

Нужно составить дополнительное соглашение, куда внести изменения, подписать всеми сторонами, и подтвердить нотариально.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон или по решению суда.

Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, то сторонам придется написать заявление на отмену процедуры. После этого нужно составить соглашение о расторжении договора, где указать порядок возврата денег.

Если одна из сторон договора не выполнила обязательства по договору, можно обратиться в суд с требованием прекратить действие договора. Основанием могут быть: данные в договоре не соответствуют действительности, поддельные документы, участие в сделке недееспособного гражданина, сделка без согласия супруга, заключен с помощью угроз и насилия.

Образец договора купли-продажи квартиры с сайта Росреестра

Договор купли-продажи квартиры

г. Набережные Челны «01» марта 2021 года

(место заключения) (дата заключения)

Мы, гражданин Российской Федерации Иванов Иван Иванович , дата рождения07.07.1976 , место рождения г. Москва , паспорт гражданина Российской Федерации 4509 888888 выдан отд. по району Богородское ОУФМС России по г. Москве в ВАО 10.07.2015 , код подразделения 770-045 , зарегистрированный(ая) по адресу: г. Москва, ул. Миллионная, д. 11, корп. 1, кв. 100 ,
СНИЛС: 140-610-025 11 (СНИЛС при наличии), именуемый(ая) в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и

гражданин Российской Федерации Петров Петр Петрович , дата рождения 08.08.1986 , место рождения г. Набережные Челны , паспорт гражданина Российской Федерации 4510 777777 выдан Центральное ОУФМС России по г. Набережные Челны РТ 10.08.2006 , код подразделения 162-045 , зарегистрированный (ая) по адресу: г. Набережные Челны, ул. Вахитова, д. 17, кв. 555 ,
СНИЛС: 140-888-030 11 (СНИЛС при наличии), в лице представителя гражданина Российской Федерации Сидорова Виктора Петровича , дата рождения – 03.03.1969 , место рождения – г. Набережные Челны , паспорт гражданина Российской Федерации 4510 333333 выдан Автозаводским ОУФМС России по г. Набережные Челны РТ 04.03.2014 , код подразделения 770-045 , зарегистрированного(ой) по адресу: г. Набережные Челны, ул. Мира, д. 11, корп. 1, кв. 50 , СНИЛС: 140-810-030 11 (СНИЛС при наличии), действующего на основании доверенности от 29.03.2016 № 35 , удостоверенной нотариусом г. Набережные Челны Республики Татарстан Хряниной Л.Л. 29.03.2016, реестровый номер 3307 , именуемый(ая) в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор купли-продажи (далее – Договор) о нижеследующем:

1. Предмет Договора (существенное условие).

1.1. Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество – квартиру – с кадастровым номером: 50:08:01:05050:001 , расположенную на 3 этаже многоквартирного дома с кадастровым номером: 50:08:01:010203:002 по адресу: Татарстан, г. Набережные Челны, пр.Московский, д.115, кв. 131 , общей площадью 45,0 кв. м, состоящую из 2-х комнат, (далее по тексту – Объект).

1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 05.05.2007, заключенного между Федеровым П.В. и Ивановым И.И., удостоверенного нотариусом г. Набережные Челны Хряниной Л.Л. 05.05.2007, реестровый номер 5252 , о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.05.2007 внесена запись № 50-50-17/004/2007-608.

2. Цена Договора и порядок расчетов (существенное условие).

2.1. Стоимость Объекта составляет 3 500 000 ( три миллиона пятьсот тысяч ) рублей.

Цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта.

2.2.1. Стоимость Объекта оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя.

2.2.2. Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение 2 (двух) (срок указывается по договоренности сторон) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю.

2.3. Расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перевода денежных средств от Покупателя на расчетный счет Продавца по следующим реквизитам: расчетный счет № 40817810099910004312 в ПАО «Градбанк» БИК 044525225 кор. счет 30101810600000000957.

3. Существенные условия Договора.

3.1. Право залога у Продавца на Объект не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации. (Указывается по договоренности сторон).

3.2. Покупатель осмотрел Объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать Объект в том состоянии, каком он имеется на день подписания Договора.

3.3. Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача Объекта, не обремененного задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон (при наличии), иными платежами, связанными с пользованием и владением Объектом, осуществляется по передаточному акту, подписываемому Сторонами в течение 2 (двух) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю.

3.4. Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Объекта, Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Объектом после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации) (существенное условие).

3.5. На момент подписания Договора в Объекте зарегистрированы

Иванова Мария Ивановна, 01.11.1995.

Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в Объекте лиц в течение 10 (десяти) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

4. Заключительные положения.

4.1. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не являются для Сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения.

4.2. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 17, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 34-36 Семейного кодекса Российской Федерации, статей 77, 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Сторонам известны и понятны.

4.3. Расходы, связанные с заключением Договора несет Покупатель.

4.4. Договор составлен в 3 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и один – для регистрирующего органа.

5. Подписи Сторон:

Продавец Иванов Иван Иванович _______подпись

Покупатель Петров Петр Петрович , в лице представителя Сидорова Виктора Петровича , действующего на основании доверенности от 29.03.2016 № 35, удостоверенной нотариусом г. Набережные Челны Хряниной Л.Л. 29.03.2016, реестровый номер 3307 , ______подпись представителя

Купля-продажа квартиры

Купля-продажа квартиры — это процесс, в результате которого права собственности на жилой объект переходят от продавца к покупателю. А тот, в свою очередь, уплачивает продавцу оговоренную сумму денег. Одним из этапов этого процесса является заключение договора купли-продажи.

Порядок купли-продажи

Последовательность действий при продаже квартиры следующая:

1) подбор контрагента — собственник выставляет на продажу квартиру и ищет человека, желающего ее приобрести;

2) предварительные переговоры — прежде чем оформлять официальный договор, продавец и потенциальный приобретатель согласуют условия купли-продажи. В частности, договариваются о будущей стоимости квартиры и порядке ее передачи новому владельцу. Важно договориться о том, необходим ли предварительный договор и перечисляется ли задаток;

3) заключение предварительного договора. Такой договор не является обязательным этапом, стороны могут обойтись и без него. Не будучи собственно договором купли-продажи, он фиксирует намерение заключить основное соглашение. Также в нем оговаривают задаток;

4) перечисление задатка, если он предусмотрен;

5) сбор требуемых бумаг обеими сторонами;

6) заключение собственно договора купли-продажи, по которому права собственности переходят к приобретателю;

7) удостоверение сделки у нотариуса — при необходимости или если стороны выбрали нотариальную форму сделки;

8) госрегистрация собственности нового владельца в Росреестре;

9) получение бумаг после регистрации, в частности, актуальной выписки из Единого государственного реестра недвижимости;

10) передача квартиры.

Что прописать в тексте соглашения

В тексте описываются все права и обязанности участников. Чем более подробно в нем будет описан процесс передачи собственности, тем ниже риск возникновения недопониманий и споров.

Особое внимание следует уделить условиям, без которых договор по закону не будет считаться заключенным, — их называют существенными. Купля-продажа квартиры имеет несколько таких условий:

● предмет сделки — какое именно жилье продается. Указывают его адрес, метраж, кадастровый номер, прочие индивидуализирующие признаки. Если оно продается с каким-то сопутствующим имуществом (например, мебелью или бытовой техникой), его также указывают;

● цена договора — сколько денег приобретатель обязан уплатить;

● перечень лиц, которые после того, как купля-продажа состоится, сохранят за собой возможность пользоваться проданным жильем.

Также договор содержит другие важные для сторон условия, например:

● как будет проводиться передача квартиры;

● как будут выполняться расчеты;

● форс-мажорные обстоятельства, при наличии которых участники не несут ответственности за нарушение договора;

● собственно ответственность за нарушение оговоренных обязанностей.

Нужно ли удостоверять договор у нотариуса

Договор купли-продажи может быть удостоверен нотариально или оформлен в простой письменной форме. Купля-продажа, оформленная в простой письменной форме, состоится, если участники подпишут единый документ и подадут его в Росреестр для госрегистрации права на квартиру за приобретателем. Если сделку удостоверил нотариус, он сам передаст бумаги на регистрацию.

В некоторых случаях нотариальное удостоверение необходимо по закону, и без него купля-продажа невозможна:

● если продается не объект целиком, а доля собственности в нем. Процедура нотариального удостоверения призвана гарантировать соблюдение интересов остальных долевых собственников;

● если продаваемое имущество принадлежит несовершеннолетнему ребенку.

Кроме того, обращение к нотариусу для удостоверения сделки купли-продажи — это разумный шаг, даже если в конкретном случае оно не является обязательным. Нотариус профессионально проверит законность сделки и застрахует от обмана и мошенничества.

Госрегистрация

Независимо от того, удостоверили соглашение у нотариуса или нет, его необходимо подать в Росреестр на государственную регистрацию прав нового владельца на квартиру, иначе купля-продажа не будет закончена.

Сделать это можно несколькими способами:

● отнести документы лично в госорган;

● отправить по почте;

● передать документы через МФЦ;

● если соглашение было нотариально удостоверено, подачу бумаг для регистрации нотариус возьмет на себя.

После официальной регистрации право собственности на квартиру переходит к новому собственнику.

При этом на регистрацию права потребуется некоторое время, срок зависит от способа подачи документов в Росреестр:

● 7 рабочих дней, если документы подавались непосредственно в Росреестр;

● 9 рабочих дней — если через МФЦ;

● до 1 рабочего дня, если их в электронной форме отправил нотариус: обращение к нему не только страхует от юридических рисков, но и экономит время.

За государственную регистрацию взимают пошлину в 2000 рублей (на 2021 год).

Передача квартиры

Купля-продажа завершается тем, что проданное жилье передается новому владельцу. Для этого оформляют передаточный акт.

В нем подробно прописывается текущее состояние квартиры, в том числе:

● наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам;

● оставшаяся мебель и бытовая техника, если таковая имеется.

Прежде чем подписывать акт, следует внимательно осмотреть квартиру, проверить инженерные сети и подписывать документы, только убедившись, что состояние недвижимости соответствует ожиданиям покупателя.

Как правильно составить и заключить договор купли-продажи квартиры

Фото: Shutterstock

Договор купли-продажи (ДКП) — это соглашение, по которому продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а тот в свою очередь принимает этот товар и платит за него определенную денежную сумму. В ДКП товаром может выступать и жилая недвижимость — например, квартира или дом.

Из чего состоит договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи должен содержать следующие пункты:

  • описание недвижимости (вид, кадастровый номер и площадь объекта недвижимости);
  • полную информацию о покупателе и продавце;
  • стоимость предмета договора;
  • порядок проведения расчетов;
  • срок, который устанавливается для передачи квартиры;
  • согласие второго супруга на продажу квартиры, если та находится в общей совместной собственности;
  • момент фактической передачи квартиры покупателю;
  • сроки и способы оплаты;
  • состояние передаваемой квартиры;
  • если договорились о покупке квартиры с мебелью, техникой, то необходимо описать каждую вещь;
  • сроки снятия с регистрации лиц, зарегистрированных в квартире;
  • гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений.

Какие необязательные условия следует включить в ДКП:

  • сроки оплаты;
  • состояние квартиры;
  • дата передачи объекта покупателю;
  • сроки выписки из нее всех проживавших ранее;
  • штрафные санкции за невыполнение условий.

«К договору купли-продажи в последнее время все чаще оформляют дополнительные соглашение по неотделимым улучшениям (то, что нельзя забрать с собой, не нанеся ущерба помещению) или по предметам обстановки, бытовой технике, которую продавец оставляет в квартире. Если не будет этих дополнений, то продавец не обязан оставлять такое имущество», — добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.

Бланк договора купли-продажи квартиры. Образец

Бланк договора купли-продажи квартиры. Образец (Фото: Blank-dogovor-kupli-prodazhi.ru)

Как оформить договор купли-продажи квартиры

  1. Через нотариуса, который после подписания договора сторонами сам направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН, что является обязательным условием для перехода права собственника от одного лица другому.
  2. Через банк, который при условии того, что покупатель взял кредит для покупки объекта недвижимости, также после подписания договора сторонами направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН.
  3. Через многофункциональный центр (МФЦ), который также передает необходимые документы вместе с договором купли-продажи недвижимости на государственную регистрацию в ЕГРН.
  4. С помощью электронной цифровой подписи (ЭЦП). Данный способ является менее распространенным, так как далеко не у всех лиц она имеется и используется в большинстве своем в том случае, когда покупатель и продавец находятся в разных городах, говорит юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова.
  5. Через Росреестр, куда необходимо лично подать документы.

Правила составления договора купли-продажи

Достаточно составить договор в простой письменной форме, поясняет Татьяна Мацукова. По словам эксперта, надо обращать внимание на условия соглашения, на обременения объекта недвижимости, на то, кто является собственником, в какой именно собственности находится квартира (единоличной, долевой или общей совместной), также в договоре должна быть информация о том, что стороны не лишены дееспособности.

Какие документы нужны

При подписании ДКП продавец и покупатель должны иметь при себе следующие документы:

  • выписку из ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • паспорта;
  • справку с перечислением всех зарегистрированных на объекте;
  • согласие супруга на продажу (если продавец в браке);
  • разрешение органа опеки (если продавец несовершеннолетний);
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Договор купли-продажи — это соглашение, при котором продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, который, в свою очередь, принимает этот товар и платит за него определенную денежную сумму

Договор купли-продажи — это соглашение, при котором продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, который, в свою очередь, принимает этот товар и платит за него определенную денежную сумму (Фото: Shutterstock)

Оформление договора купли-продажи квартиры

Заключение договора купли продажи делится на следующие этапы:

  • предварительные переговоры. Прежде чем оформлять официальный договор, продавец и потенциальный приобретатель согласуют условия купли-продажи. Стороны договариваются о стоимости квартиры и порядке ее передачи новому владельцу, поясняет Татьяна Мацукова. Важно договориться о том, необходим ли предварительный договор и перечисляется ли задаток;
  • заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. В нем стороны фиксируют намерение заключить основное соглашение на определенных условиях в отношении определенного объекта;
  • перечисление задатка. Это происходит в том случае, когда он предусмотрен;
  • сбор документов. Это делают обе стороны;
  • заключение договора купли-продажи. По ДКП права собственности переходят к приобретателю;
  • удостоверение сделки у нотариуса. Это делается в том случае, если стороны выбрали нотариальную форму сделки;
  • государственная регистрация. Новый собственник делает это через Росреестр;
  • получение документов после регистрации. Это, прежде всего, актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Стоимость оформления договора купли-продажи квартиры

В случае когда сторонами сделки выступают родственники (супруги, родители, дети и внуки), то при сумме сделки от 1 млн до 10 млн руб. стоимость нотариального заверения составит 3 тыс. руб. плюс 0,2% от стоимости договора. При сумме сделки более 10 млн руб. оформление обойдется в 23 тыс. руб. плюс 0,1% от стоимости договора, разъясняет Татьяна Мацукова.

Если сделка оформляется между посторонними людьми, то, по словам эксперта, действуют другие тарифы. При продаже квартиры стоимостью до 10 млн руб. нотариальное заверение обойдется в 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки. Если более 10 млн руб., то надо будет заплатить 25 тыс. руб. плюс 0,1% от стоимости сделки.

Достаточно составить договор в простой письменной форме, в этом случае требования к форме договора купли-продажи будут считаться соблюденными

Достаточно составить договор в простой письменной форме, в этом случае требования к форме договора купли-продажи будут считаться соблюденными (Фото: Shutterstock)

Регистрация договора купли-продажи квартиры

Регистрация ДКП осуществляется путем подачи документов в Росреестр. При этом на регистрацию права потребуется некоторое время, а сроки зависят от способа подачи:

  • семь рабочих дней, если документы подавались непосредственно в Росреестр;
  • девять рабочих дней, если подавать документы через многофункциональный центр (МФЦ);
  • до одного рабочего дня, если документы в электронной форме отправил нотариус.

Регистрация прав на недвижимость проходит в установленном законом порядке. Это обязательное условие: согласно ст. 551 Гражданского кодекса, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Когда договор купли-продажи могут признать недействительным

Не каждый договор купли-продажи квартиры может иметь юридическую силу, иногда он может быть признан недействительным. Основаниями признания ДКП недействительным являются:

  • мнимая сделка, совершенная только на бумаге;
  • притворная сделка, когда оформляется продажа квартиры, но на самом деле она дарится;
  • сделка, совершенная недееспособным.

«В судебной практике есть ситуации, в которых договор будет признан недействительной сделкой. Это и случаи банкротства стороны сделки (продавца или покупателя), когда такая сделка приводит к нарушению прав кредиторов должника. Например, сделка совершена на нерыночных условиях, по заниженной или завышенной цене», — резюмирует Андрей Саунин.

Читайте также:

  • Доверенность на продажу квартиры: как оформить и какую
  • Цессия: что нужно знать о договоре переуступки прав
  • Что такое дееспособность и при чем здесь недвижимость

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *