Кто будет брать ипотеку под такие проценты
Перейти к содержимому

Кто будет брать ипотеку под такие проценты

  • автор:

Ограничения ЦБ по ипотеке с 1 марта: кому будет труднее получить кредит

Фото: Семен Лиходеев / ТАСС

С 1 марта 2024 года Банк России вводит дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке на первичное и вторичное жилье. Они связаны с размером первого взноса и уровнем текущей долговой нагрузки заемщиков. ЦБ пояснил, что эти меры нужны, чтобы «ограничить рост ипотеки за счет вовлечения уже высокозакредитованных граждан, а также стимулировать банки использовать официальную информацию о доходах заемщика для оценки показателя долговой нагрузки (ПДН)». Регулятор подчеркивает, что на фоне быстрого роста ипотеки в России наблюдается ухудшение стандартов жилищного кредитования: за два года доля кредитов заемщикам с ПДН выше 80% выросла почти вдвое и составляет порядка 50%. «Широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка, — отметили в Банке России. — Если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке, и может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого первого взноса». По оценке регулятора, сейчас этот разрыв в среднем по стране составляет порядка 44%.

Кого затронут изменения

Решение ЦБ вполне ожидаемо и лежит в логике предыдущих мер, реализованных регулятором в 2022 и 2023 годы, прокомментировал изменения заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов. «Повышение макропруденциальных требований должно привести к снижению уровня кредитных рисков и повышению устойчивости банковской системы, но одновременно понизит доступность ипотечных кредитов для части населения», — говорит эксперт. Похожую точку зрения озвучивает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Очередное регуляторное ужесточение замедлит после 1 марта ипотечные выдачи и улучшит их качество», — говорит она. «Очевидно, что на более длинном горизонте мы увидим заметное торможение в ипотеке», — считает старший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Владимир Тетерин. Как подчеркивает Александр Цыганов, с 1 марта труднее будет получить кредит и приобрести квартиру в городах с высоким спросом и высокими ценами на жилье, в первую очередь в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. «Частично это переориентирует спрос на регионы, где недвижимость дешевле и при этом у части жителей выросли доходы, есть хорошо оплачиваемая работа», — говорит он. Существенного роста цен на жилье в связи с повышением надбавок ЦБ эксперт не прогнозирует, его будет сдерживать общее охлаждение рынка. «Возможно некоторое снижение цен или, что вероятнее, предоставление скидок и подарков на первичном рынке (отделка, парковка, кладовка и т. д.) в отношении не самых удачных объектов, где еще ведется строительство, слабая социальная инфраструктура, плохая транспортная ситуация, далеко до города и работы», — заключает Александр Цыганов.

  • ПДН, или показатель долговой нагрузки заемщика. Отражает долю дохода, которую клиент ежемесячно отдает на погашение кредитов;
  • размер первоначального взноса (ПВ), который рассчитывается по-разному в зависимости от типа ипотеки. В ипотеке на новостройки (по договору долевого участия) это непосредственно доля собственных средств заемщика от общей стоимости недвижимости. Для вторичного рынка — это соотношение суммы запрашиваемого кредита и стоимости объекта (LTV — англ. loan-to-value): чем выше LTV, тем меньше собственных средств клиента необходимо для первоначального взноса.

Что меняется по кредитам на новостройки

Надбавка по кредитам на новостройки с первым взносом до 10% остается прежней для всех категорий заемщиков — коэффициент оставлен на уровне 9 (до октября 2023 года — 1,5). Комментируя повышение, аналитики рынка отмечали, что уровень 9 можно считать запретительным.

Повышаются коэффициенты для кредитов на новостройки с первым взносом (ПВ) от 10% до 15%. Теперь при выдаче ипотеки заемщикам, не обремененным другими кредитами, коэффициент составит 3; до 1 марта по таким жилищным займам надбавка не применяется. Для кредитов с первым взносом 10–15% и долговой нагрузкой до 50% коэффициент сохраняется на уровне 2,5, с ПДН в 50–60% — на уровне 3. В тех случаях, когда ПДН выше 80%, коэффициент составит 9 (до 1 марта — 6). По остальным типам кредитов с таким ПВ изменений нет.

Для кредитов на новостройки заемщикам с первым взносом в размере 15–20% с 1 марта также вводится ряд дополнительных ограничений. При отсутствии других займов коэффициент для них составит 1,5 (сейчас не применяется). При ПДН выше 80% показатель повышается с 4 до 8, для остальных заемщиков ничего не меняется.

Для кредитов с первым взносом в размере 20–30% изменения также коснутся только заемщиков, у которых нет других кредитов (коэффициент составит 1, сейчас не применяется) и лиц с ПДН более 80% (повышается с 3 до 7).

Повышение затронет также кредиты на новостройки с первым взносом 30–50% для заемщиков с ПДН выше 80%: коэффициент повышается с 2 до 6. Для кредитов с первым взносом более 50% и ПДН более 80% коэффициент теперь будет составлять не 1, а 5.

Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 марта 2024 года ипотечных кредитов, обеспеченных правами требований по договорам долевого участия в строительстве

Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 марта 2024 года ипотечных кредитов, обеспеченных правами требований по договорам долевого участия в строительстве

Что меняется по кредитам на вторичное жилье

Изменения есть и по кредитам на вторичное жилье. В этом случае ЦБ ориентируется не на размер первоначального взноса, а на соотношение величины основного долга по ипотечному кредиту и справедливой стоимости предмета залога (LTV), но этот показатель примерно отражает размер ПВ.

При LTV от 0 до 50 (взнос от 50%) повышается только коэффициент по кредитам заемщикам с ПДН выше 80% — с 1 марта он составит 2 (сейчас — 0,5). По кредитам с LTV от 50 до 70 (взнос от 30% до 50%) изменения также коснутся только заемщиков с ПДН выше 80%. Для них с 1 марта коэффициент составит 3 (сейчас — 1).

В сегменте кредитов с LTV в 70–80 (взнос 20–30%) изменений больше. По кредитам заемщикам без кредитной нагрузки вводится коэффициент 0,25 (сейчас не применяется), с ПДН от 80% и выше коэффициент повысится до 3,5 (сейчас — 1,5). Для остальных групп заемщиков ничего не изменится.

Для жилищных займов с LTV в 80–85 (взнос от 15% до 20%) изменения также коснутся кредитов лицам без долговой нагрузки и с ПДН выше 80%. В первом случае коэффициент с 1 марта составит 0,75 (сейчас не применяется), в последнем — 4 (сейчас — 2). По остальным категориям займов коэффициенты прежние.

В тех же категориях нововведения затронут и кредиты с LTV в 85–90 (первый взнос — 10–15%). По займам лицам без ПДН вводится коэффициент 1,5 (сейчас не применяется), с ПДН более 80% — 5 (сейчас — 3).

Что касается займов с LTV более 90 (взнос до 10%), единственное изменение касается кредитов лицам с долговой нагрузкой выше 80%. Для таких кредитов вводится коэффициент 7 (сейчас — 4). По остальным уровням ПДН коэффициент оставлен на уровне 4.

Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 марта 2024 года ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью

Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 марта 2024 года ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью

Предыдущее повышение макропруденциальных надбавок Центробанк провел с 1 октября 2023 года. После этой меры доля кредитов с первым взносом до 20% (их регулятор относит к высокорисковым) снизилась с 50% в третьем квартале до 15% в октябре-ноябре. Но доля ипотеки, выданной лицам с большой (80% и выше) долговой нагрузкой, по-прежнему остается высокой, считают в ЦБ. В частности, растет и доля ипотеки, где заемщики могли использовать для первого взноса потребительский кредит — оценочно в октябре этот показатель составил 6,5%, отмечается в сообщении регулятора. «Это создает риски чрезмерной долговой нагрузки граждан и снижения качества портфеля для банков», — подчеркнули в Центробанке.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Как взять ипотеку по низкой ставке: 6 льгот от государства

Ипотечное кредитование набирает большую популярность в России. За 2020 год было выдано рекордное количество займов. Рост спроса на ипотеку обусловлен выгодными предложениями от банков, а также льготными программами от государства.

В данной статье расскажем, как взять ипотеку под низкий процент и какие для этого подойдут банки.

В каком банке самые выгодные проценты по ипотеке в 2021 году

При выборе банка для ипотеки рекомендуется отдавать предпочтение крупным организациям. Ведь в таком деле важна стабильность и платежеспособность банка. Поэтому в первую очередь необходимо обратить внимание на известные банки, которые представлены в вашем месте проживания.

Но стоит обратить внимание и на небольшие организации. Поскольку малоизвестные банки не обладают большой клиентской базой, они могут предлагать более выгодные условия для привлечения новых заемщиков.

Общие ипотечные программы

Существует два вида ипотечных программ: общие и с господдержкой. По первым банк сам устанавливает ставку. Во втором случае предоставляются субсидии от государства и ставки в таком случае ниже.

По общей программе самые минимальные ставки в 2020 году отмечены в Сбербанке, Россельхозбанке, ВТБ, ЮниКредит Банке.

В рамках общей программы выгоднее будет брать ипотеку там, где у клиента есть зарплатная карта. Также банки могут снизить ставку по своим программам, если квартира покупается у застройщика партнера банка. Еще скидка предоставляется за страхование жизни и титула.

Ипотечные программы с господдержкой

Оформить ипотеку по самой низкой ставке можно с помощью специальных программ с поддержкой от государства.

Есть несколько доступных программ, с помощью которых можно оформить кредит по низкой ставке. Самой распространенной является ипотека для семей. Она доступна для заемщиков, у которых есть 2 и более детей. По такой программе можно получить ипотеку под 6%. Далее расскажем о других программах.

Информация о самых выгодных процентных ставках по ипотеке взята с сайта banki.ru.

самые низкие проценты по ипотеке 2020

самые низкие проценты по ипотеке 2020

самые низкие проценты по ипотеке 2020

самые низкие проценты по ипотеке 2020

Льготные программы по ипотеке

Семейная ипотека под 6%

семейная ипотека под 6% в Сбербанке условия

Оформить ипотеку по такой программе могут семьи, в которых есть 2 и более детей. Второй и последующий ребенок должен быть рожден в период с 2018-22 годы. Этот кредит выдается только на покупку квартиры в новостройке.

Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости жилья. Также по сумме кредита установлены рамки. Жители Москвы и Санкт-Петербурга и областей могут рассчитывать на 12 млн. рублей. Жители других регионов страны не более 6 млн. рублей.

Чтобы взять ипотеку по такой программе, необходимо будет собрать соответствующие документы. Это свидетельства детей, документы на квартиру и т.д. Точный список предоставит ваш банк, так как перечень бумаг может отличаться.

Льготы для молодых семей

Также есть специальные субсидии до 35% для молодых семей. Это значит, что государство может оплатить до 35% стоимости жилья. Разрешена покупка новостройки и вторички.

По данной ипотеке необходимо соответствие определенным критериям:

— Могут участвовать супруги не старше 35 лет, либо одинокий родитель такого же возрастного ограничения;

— Жилплощадь на человека должна быть меньше нормы, установленной в районе вашего проживания;

— У семьи должен быть статус нуждающейся в улучшении жилищных условий;

— Также заемщики должны подтвердить свою платежеспособность.

Субсидии от государства до 450 тыс. рублей

Данный вариант ипотечных льгот рассчитан для тех, у кого уже есть ипотека. В программе могут участвовать семьи, в которых был рожден или усыновлен 3 и последующий ребенок.

Для этого также нужно будет подтвердить наличие детей и их гражданства. Если вам одобрят заявление (оно рассматривается 2-3 недели), то сумму переведут на ваш банковский счет.

Использование материнского капитала

С начала 2020 были внесены изменения в выплаты материнского капитала. Сейчас деньги выдают и на первого ребенка. За первого ребенка государство выплатит более 460 тыс. рублей.

Эти средства можно использовать для покупки и строительства жилья. Также деньги МК можно использовать в качестве первого взноса по ипотеке. Для этого необходимо будет обратиться в Пенсионный Фонд. Деньги будут переведены напрямую в банк.

Налоговый вычет

Все, кто платит налог 13%, может рассчитывать на данную субсидию. Есть два способа налогового вычета:

— 13% от стоимости жилья, при этом не более 260 тыс.

— 13% из ипотечных выплат, но не больше 390 тыс.

Военная ипотека

военная ипотека в Сбербанке условия

Военную ипотеку могут взять военнослужащие, которые участвуют в системе ипотечного накопления. Государство ежегодно выплачивает по такой системе до 280 тыс. в год.

Если накопившейся суммы за годы участия в НИС не хватает, заемщик должен выплатить оставшуюся сумму сам. Также военную ипотеку необходимо погасить до момента исполнения заемщику 45 лет.

Страхование ипотеки

как оформить страхование ипотеки онлайн

При оформлении любой ипотеки, будь то обычная программа, или льготная, заемщик должен купить ипотечную страховку.

В наших статьях мы подробно рассказываем о том, какие виды страхования ипотеки существуют. А также даем рекомендации, как можно сэкономить на страховке.

Ставки по ипотеке поднимутся выше 16 процентов

Ипотечные ставки вырастут, однако это не слишком снизит спрос, так как они и до этого были уже некомфортными для покупателей квартир. Эксперты оценили, как повлияет повышение ключевой ставки до 15 процентов на рынок недвижимости.

Рамиль Ситдиков/РИА Новости

Нынешнее изменение ключевой ставки существенно не изменит ситуацию на рынке недвижимости, считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Ипотечные ставки стали заградительными уже при ключевой ставке в 12%. Повышение ключевой ставки до 13% в середине сентября на ситуацию на рынке недвижимости кардинально не повлияло: ипотечные ставки и так находились на заградительном для покупателей квартир уровне. Спрос обеспечивали продажи по ранее одобренным заявкам на ипотеку по «старым» ставкам. И было понятно: как только предодобренные кредиты закончатся, продажи пойдут на спад, и этот курс сохраняется.

Поэтому сегодняшнее повышение ключевой ставки — теперь до 15% — кардинальным образом ситуацию на рынке жилья уже не изменит. Для покупателей квартир заградительными являются ставки по ипотеке на уровне 12%, при такой ставке люди на эмоциональном уровне не готовы брать кредит, спрос падет. Сейчас ставки по ипотеке уже стартуют от 15-16% годовых, а станут еще выше.

«В ближайшие месяцы мы ожидаем охлаждения спроса: предодобренные по «старым» ставкам заявки на ипотеку на исходе, а текущий уровень ставок (от 15-16% и выше по рыночной ипотеке) является недоступным для многих заемщиков. Уже в октябре — ноябре спрос на рынке жилья просядет, что будет давить на цены», — говорит Репченко.

Опыт показывает, что после повышения ключевой ставки свыше 10% деловая активность на рынке недвижимости существенно сокращается, а ставка в 12-13%, по сути, является заградительной, говорит Кирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ.

Существенное влияние на рынок оказывают программы льготной ипотеки: семейная, сельская, дальневосточная, для IT-специалистов. Но чем выше ставка кредитования, тем большая нагрузка на государственный бюджет, которым поддерживаются эти программы. К тому же условия кредитования — 8-9% годовых и 20% первоначального взноса существенно снижают количество потенциальных новоселов.

Еще выше ставки для ипотеки на вторичном рынке — сегодня они стартуют от 13%.

Все это ведет к сокращению платежеспособного спроса, а, значит, к сжатию рынка.

Но тут еще другая проблема — жилищное строительство и в целом строительная отрасль являются одним из локомотивов экономики и огромным рынком труда. Поэтому стагнация в этом сегменте реального сектора в среднесрочной перспективе ведет к сокращению рабочих мест, чего допускать нельзя.

В начале-середине октября было отмечено уменьшение клиентской активности, однако с 20 чисел октября спрос снова стал восстанавливаться, последние месяцы в году, как правило, популярны для покупки квартиры, говорит Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.

При повышении ставки на 1 п.п., условия по госпрограммам скорее всего не изменились бы, а по стандартным произошло бы небольшое увеличение ставок, корректировки на уровне 0,3-0,5%. Это способствовало бы активизации спроса.

Но при повышении ставки на 2 процентных пункта произойдет значительное увеличение ставок по стандартным программам. Влияние сильнее ощутят рынок вторичного жилья и апартаменты, где покупка станет дороже. При этом подорожают до порогового уровня и госпрограммы, но, скорее, это послужит не охлаждению спроса на новостройки, а наоборот, всплеску спроса, так как клиенты будут торопиться выйти на сделку по ранее одобренным условиям.

Повышение ключевой ставки повлияет негативно на рынок недвижимости, так как стоимость всех кредитных продуктов зависит от данной величины, как говорит исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Все кредиты, начиная от ипотечных и заканчивая кредитами на проектное финансирование, станут дороже. Вследствие этого снизится платежеспособный спрос на недвижимость.

«Считаем, что процесс отрицательного воздействия на отрасль новой ключевой ставки будет управляемым, поскольку контроль спроса и выполнения обязательств застройщиков поддерживаются льготными программами ипотеки, остающимися доступными для потребителей. Роль данных программ останется весьма важной до конца 2023 года. Но после ожидаемого в 2024 году смягчения политики Банка России и понижения ключевой ставки станет возможным и перенастройка данных программ, исходя из сложившейся на 2024 год конъюнктуры», — говорит он.

При этом некоторые заемщики все же продолжат оформлять ипотечные кредиты и по крайне высоким ставкам, отмечали ранее эксперты. Это, к примеру, те, кто берет ипотеку на небольшие суммы (допустим, продавая квартиру ради покупки новостройки, нуждается в небольшой доплате). Также могут оформлять ипотеку по высоким ставкам те, кто планирует вскоре закрыть кредит, продав имеющуюся недвижимость, и те, кто надеется рефинансировать ипотеку после снижения ставок в будущем.

Что будет с рынком ипотеки в 2024 году

Что будет с рынком ипотеки в 2024 году

Подводим итоги 2023 года и вместе с экспертами смотрим в будущее: что будет с ипотекой в новом году, отменят ли льготные программы, как рынок отреагирует на возможное развитие событий и что выгоднее тем, кто все-таки хочет купить жилье?

Первая половина 2023-го прошла для рынка ипотечного кредитования под знаком стабильности: ключевая ставка стояла на уровне 7,5%, объемы кредитования после резкого падения сначала вернулись к показателям 2021 года, а потом и превысили их на 10%.

Усилился сектор ИЖС — его доля достигла почти 8% против 4% годом ранее. И даже доля ипотеки на «вторичку» (при ставке в 10–11%) оставалась почти на уровне 2022 года, несмотря на раскручивающийся маховик льготного кредитования новостроек.

Правда, при этом росло и беспокойство Центробанка по поводу массовости льготных программ.

Регулятор неоднократно отмечал, что у достигнутого таким образом роста строительного рынка есть своя цена:

  • снижение эффективности монетарной политики ЦБ, поскольку рынок ипотеки из-за льготных программ слабо реагирует на изменения ключевой ставки;
  • ухудшение качества выдаваемых кредитов — снижение минимального размера первоначального взноса, высокий показатель долговой нагрузки заемщиков, малое количество досрочных погашений и т. д.;
  • критичное увеличение нагрузки на бюджет, так как разницу в процентных ставках банкам компенсирует государство.

И да, вопрос ипотечного пузыря по-прежнему маячил на горизонте, так как цены на первичном рынке недвижимости продолжали расти, качество заемщиков — снижаться, а разрыв со вторичным рынком только увеличивался.

В итоге для стабилизации рынка в 2023 году в льготные программы внесли ряд изменений:

  1. Ставку по программе льготного кредитования новостроек подняли с 7 до 8%.
  2. Отменили повторное и многократное использование льгот: то есть один кредит в одни руки, а не два кредита на две квартиры сразу.
  3. Первоначальный взнос по льготным программам повысили до 20%.

При этом глава Центробанка Эльвира Набиуллина неоднократно отмечала: «…мы не против льготных программ, как иногда интерпретируют. Мы за то, чтобы льготные программы были адресными. То, что у нас есть массовая программа, привело к региональным перекосам…»

Адресный подход предполагает, что господдержку получают конкретные социальные прослойки. Яркий пример такой программы — семейная ипотека. Кстати, в 2023 году ее расширили, и теперь кредит могут получить все семьи с двумя детьми до 18 лет.

Также к адресным программам можно отнести ипотеку для IT-специалистов, военную ипотеку, программы развития территорий (дальневосточная, сельскохозяйственная ипотека).

Подробнее о семейной ипотеке

Вторая половина 2023 года прошла на фоне ослабления рубля и постоянного роста инфляции. Из-за ухудшения экономической ситуации регулятор начал подъем ключевой ставки, дорастив июльские 7,5 до 16% в декабре.

Рыночная ипотека качнулась следом и скоро ставка по ней составит 17–18% годовых — это практически заградительный уровень.

Мы поговорили с экспертами и попытались понять, чего ждать и к чему готовиться участникам ипотечного рынка в 2024 году.

Следующий год будет очень непростым. Объемы выдачи ипотеки сократятся процентов на 30%, что вернет нас на уровень 2020 года. Главным образом пострадает кредитование на вторичном рынке, где нет льготных программ, а ставки сейчас практически заградительные.

По моей оценке, количество кредитов, выданных на «вторичку», сократится на 40–50%. В сегменте останутся люди, которым нужна небольшая сумма в кредит, в основном это альтернативные (обменные. — Прим. ред.) сделки.

Со второй половины года можно ожидать снижения ключевой ставки, поэтому вторичный рынок начнет оттаивать. Вместе с тем после июля, скорее всего, свернут льготную ипотеку на новостройки, что приведет к снижению выдач в новостройках.

В итоге вторая половина года будет чуть-чуть живее первой, но не особенно сильно. А если ЦБ еще поднимет ключевую ставку, то коррекция рынка в целом может дойти и до 40–50%.

Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан

Схемы сделок изменятся

Эксперты полагают, что ввиду высоких ставок на «вторичку» и ожидаемой отмены массовой льготной ипотеки после 1 июля 2024 года на рынок вернутся расширенные маркетинговые предложения: трейд-ин, рассрочки, разные графики выплат и прочие варианты.

Станет больше других форм стимулирования покупателей: различных бонусов и подарков (отделка, меблировка, машино-место, келлер и т. д.). Но цены вряд ли пойдут вниз, разве что во второй половине года.

Владимир Щекин, девелопер авторского жилого кластера RDD в Новой Москве:

— Прежде всего на рынок в том или ином виде вернутся сложные ипотечные продукты от застройщиков, которые совместно с банками будут разрабатывать программы траншевой ипотеки, а также дифференцированных ставок. Например, на время строительства будет действовать сниженная ставка по ипотеке, а после ввода здания в эксплуатацию ставка будет повышаться до рыночной.

Возможна разработка программ, подобных тем, что действуют в западных странах, когда кредит разбивается на 2−3 части, и они выплачиваются последовательно по разным ставкам. Также могут появиться кредиты с комбинациями фиксированных и плавающих ставок. В любом случае: если программы субсидирования не будут продлены, неизбежно придется переформатировать рыночные ипотечные продукты.

Определенно будет развиваться трейд-ин. На рынок вернутся сложные многоступенчатые альтернативные сделки, когда конечная покупка квартиры у застройщика будет зависеть от успешности целого ряда сделок по купле-продаже вторичных квартир его клиента.

avatar

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:

— Вероятно, летом 2024 года власти не пролонгируют льготную ипотеку. При этом не исключено повышение минимального первого взноса по другим госпрограммам. Вместе с тем ЦБ прогнозирует, что ключевая ставка не будет снижена на уровень 10% ранее 2025 года. Следовательно, на фоне снижения доступности госпрограмм клиенты не смогут переориентироваться на рыночные кредиты.

Разумеется, в таких условиях девелоперы начнут предоставлять многочисленные скидки, при этом стараясь избегать прямой коррекции вниз. Тем не менее, на мой взгляд, в перспективе этот процесс неизбежен, потому что застройщикам придется адаптироваться к работе без всеобщей господдержки.

avatar

Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость»:

— Скорее всего, все акции застройщиков будут строиться вокруг квартиры, но не за счет снижения цены на нее. Упор сделают на наименее ликвидный товар — например, машино-место: его будут предлагать вместе с покупкой квартиры за полцены или даже в подарок. Возможны варианты мебели в подарок.

Максим Ельцов, генеральный директор ПИА «Недвижимость»:

— Думаю, что застройщики углубятся в историю с трейд-ин и выкупом квартир для расширения воронки продаж, эта модель уже успешно работает и в Питере, и в Москве. Девелоперы будут активно развивать дополнительные сервисы — собственные агентства — для успешной реализации полученных квартир на вторичном рынке. Это связано с тем, что первый взнос все чаще формируется не только из наличных денег, но и за счет продажи имеющейся у клиента недвижимости.

Отмечу еще, что развитие застройщиками дополнительных сервисов по реализации квартир даст им возможность адресно стимулировать клиентов, а не давить «по всем фронтам», снижая цены при ухудшении продаж. С точки зрения покупателя это будет существенно, если ему предлагают понятные, удобные условия для переезда из одного объекта в другой.

Николай Савин, президент компании «Центр недвижимости “МАН”»:

— Фантазия застройщиков уже активирована, они озабочены продажами построенной или достраиваемой недвижимости. Помощь в продаже или зачет «вторички», рассрочки на паркинг на 1–3 года, аренда парковки в подарок и т. п. Но цены будут держать до последнего.

Девелоперы и застройщики: курс на полный цикл?

Учитывая высокую вероятность замещения массовых льготных госпрограмм адресными и, как следствие, уменьшения размеров господдержки строительного рынка, девелоперы будут искать возможность повысить рентабельность на всех этапах создания проектов.

Один из возможных вариантов — создание холдингов полного цикла: от производства строительных и отделочных материалов до управления построенной недвижимостью. Но все ли компании могут себе это позволить?

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:

— Большинство застройщиков не могут позволить себе полную автономность процессов: от производства до проектирования, от строительства до продаж. И даже гиганты отрасли обычно предпочитают более гибкие подходы.

Поэтому на рынке повышается роль компаний-подрядчиков, предлагающих девелоперам широкий спектр услуг. Например, мы разработали комплексный продукт, включающий в себя продажи, маркетинг, аналитику, пиар, клиентский сервис и цифровизацию.

Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:

— Повышение рентабельности и создание вертикально интегрированных компаний-застройщиков — не взаимосвязанные процессы. Есть примеры с прямо противоположными результатами. Сокращение количества центров прибыли с увеличением количества и сложности бизнес-процессов может привести к существенному росту себестоимости конечного продукта.

Кроме того, рыночные отношения в рамках различных стадий девелоперского проекта малоразвиты, а именно это может быть стимулом создания вертикально интегрированных холдингов.

Важно также отметить, что со стороны государства не стоит задача бросить застройщиков на произвол судьбы. Сейчас речь идет о настройке рынка в целом, когда отдельные элементы могут уменьшать спрос на недвижимость, но при этом переводить отношения в рыночные, сокращая инструменты внерыночной поддержки.

Важно, чтобы этот процесс не привел к обвалу рынка. Изменения в государственной поддержке и ужесточение кредитно-денежной политики будут зависеть от времени, за которое застройщики смогут адаптироваться к изменениям на рынке.

Максим Ельцов, генеральный директор ПИА «Недвижимость»:

— В эту тему девелоперы точно будут пытаться зайти. С одной стороны, создание полноценной экосистемы, предприятия полного цикла — это вполне реальная и амбициозная задача. Но с другой — очень трудная задача, и не скажу, что подавляющее количество таких попыток будет удачно, потому что это все-таки разные бизнес-процессы.

Одно дело, когда ты здорово формируешь продукты, строишь востребованное жилье, и другое — когда тебе нужно заходить в абсолютно другой рынок.

Владимир Щекин, девелопер авторского жилого кластера RDD в Новой Москве:

— Крупнейшие застройщики уже движутся в направлении создания концернов, в которые входят производства строительных и отделочных материалов. Таким путем давно идут большие девелоперы с обширным портфелем проектов и потенциальных участков под строительство.

Но для малых и даже средних компаний такая модель бизнеса невозможна, так как требуются очень большие инвестиции и долгосрочные кредиты. Вертикально интегрированные строительные компании полного цикла хорошо работают в массовом сегменте рынка, где продукт унифицирован и имеет широкую покупательскую базу.

В столичном девелопменте больше нишевого продукта, особенно в сегментах премиум-класса и выше, и в этом случае расширение производственных мощностей компании может не увеличить, а снизить рентабельность.

Николай Савин, президент компании «Центр недвижимости “МАН”»:

— Холдинги вряд ли будут создаваться, это сложно и долго. Будет кооперация: строителей, производителей материалов и комплектующих, риелторов, девелоперов и банков. Победят взаимная выгода и гибкие схемы работы. Самое трудное сейчас и завтра — преодолеть кадровый дефицит: нет людей, некому строить.

Брать ипотеку под высокий процент с прицелом на рефинансирование или не стоит?

За последние годы покупатели уже притерпелись к колебаниям ставок и стали относиться к их скачкам философски: сначала поднимут, потом опустят, и, в конце концов, есть льготные госпрограммы и возможность рефинансирования. Возьмем сейчас под любой процент, потом ситуация стабилизируется и кредитную нагрузку можно будет снизить.

Эксперты предостерегают от такого подхода и считают, что сейчас стоит особенно вдумчиво отнестись к принимаемым решениям.

Владимир Щекин, девелопер авторского жилого кластера RDD в Новой Москве:

— Судя по заявлениям Центробанка, период жесткой кредитно-денежной политики будет долгим. Ожидать заметного снижения ключевой ставки в первой половине, а скорее даже в первых трех кварталах 2024 года не стоит.

Кроме того, нужно понимать, что рефинансирование кредита в рамках новых программ субсидирования (если они появятся по завершении текущих) будет недоступно. Напомню, что сейчас рефинансирование не предполагается ни льготной, ни семейной ипотекой.

Впрочем, если доход позволяет, то можно приобрести квартиру и при высоких ставках, но в этом случае нужно ориентироваться исключительно на новостройки, причем выбирать наиболее ликвидные из них.

Покупка вторичной квартиры при дорогой ипотеке — абсолютно неэффективное решение, так как реальная стоимость квартиры для покупателя может оказаться в 2–4 раза выше рыночной с учетом процентных переплат.

Максим Ельцов, генеральный директор ПИА «Недвижимость»:

— С учетом сложившейся на рынке ситуации (на которую влияют денежно-кредитная политика и макроэкономическая обстановка) надо по-другому подходить к принятию решений: учитывать самый худший сценарий.

Если при самом плохом раскладе остаешься при своих или с минимальным выигрышем, то можно заходить в сделку.

Но если инвест- или финмодель основывается на предположении, что когда-нибудь будет лучше, то это — путь в никуда, самая опасная история.

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:

— Мы рекомендуем клиентам, которые не могут воспользоваться льготными программами, выбирать предложения, где есть траншевая ипотека или различные виды рассрочек. Текущее положение на рынке отличается от ситуации весны 2022 года: повышение ключевой ставки способствует укреплению рубля и замедлению инфляции, однако медленнее, чем раньше.

Поэтому выгодно рефинансировать стандартный кредит, возможно, удастся не ранее 2025 года.

«Вторичка»: цены еще упадут, но не скоро. Новостройки останутся в тренде

Участники рынка полагают, что разрыв в ценах между вторичным и первичным рынками жилья в 2024 году сохранится. Новостройки останутся привлекательными, пока действует массовая льготная ипотека. Потом цены на них начнут медленно снижаться, но это мало поможет продавцам «вторички» при сохранении высоких ставок на рыночную ипотеку.

Ситуацию может исправить появление госпрограмм для вторичного рынка. Например, на «вторичку» предлагают расширить семейную ипотеку в малых городах. Точечно, в рамках дальневосточной ипотеки, подобный подход уже реализуется.

Владимир Щекин, девелопер авторского жилого кластера RDD в Новой Москве:

— Владельцы ликвидных квартир не станут продавать их со скидками из-за снижения спроса на фоне дорогой ипотеки — их снимут с продажи. Соответственно, на рынке останутся менее дорогие объекты.

Новостройки же сохранят большую привлекательность при любом сценарии — и при продлении, и при завершении субсидирования ипотеки.

Цены на новостройки могут стабилизироваться или расти относительно медленно, но вторичное жилье будет дешеветь, особенно учитывая моральное и физическое состояние самого массового сегмента (панельное жилье советской эпохи, которое в Москве составляет 45–55% вторичного рынка).

Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость»:

— Как поведет себя продавец «вторички», во многом зависит от того, с какой целью он продает квартиру. Если это продавец-релокант, то он, скорее всего, не будет снижать цену, а дождется своего покупателя и проведет сделку по цене, которая ему нужна.

А если продавец хочет купить аналогичную квартиру в другом районе, то он будет следить за стоимостью альтернативной квартиры и подстраиваться под нее. При замене «вторички» на новостройку продавец скорее снизит цену на свою квартиру для быстрой продажи, чтобы успеть оформить новостройку по еще действующей низкой ипотечной ставке.

Николай Савин, президент компании «Центр недвижимости “МАН”»:

— Спрос на новостройки сохранится на прежнем высоком уровне, государство так или иначе будет стимулировать строительную отрасль и продажи квартир. Все равно дотации в той или иной форме останутся, а ставку рано или поздно понизят. Разрыв между «вторичкой» и новым жильем сохранится, в регионах он достигнет 30–40% в зависимости от района.

Хотите сменить квартиру — не ждите

Время низких ипотечных ставок уходит, считает Валерий Кочетков: «Когда что-то подобное вновь приключится, никому не известно. Поэтому лучше сегодня продать свою старую квартиру, даже по не очень выгодной цене, но купить квартиру в новом, современном доме на пока еще выгодных ипотечных условиях».

Этой же позиции придерживается Руслан Сырцов: «Думаю, что оптимальный вариант — реализация старой квартиры для приобретения новостройки по льготной кредитной программе, чтобы успеть это сделать на текущих условиях. По возможности стоит воспользоваться опцией трейд-ин».

Ключевая ставка ЦБ:

что это и как она влияет на ипотеку

Владимир Щекин полагает, что владельцам вторичного жилья при любом сценарии придется занять выжидательную позицию и обратить внимание на перспективу сдачи квартиры в аренду:

«Из-за дорогой ипотеки люди переключатся на съемное жилье, и арендные ставки будут расти. В Москве они уже повысились на 20–30%. Из арендной выручки можно постепенно формировать сбережения на покупку новостройки или на ремонт старой квартиры, чтобы повысить ее привлекательность на рынке».

«Сейчас, пока есть низкие ставки на новостройки, многие думают о том, стоит или нет менять старую квартиру на «первичку», — говорит Максим Ельцов. — Но на самом деле надо не так ставить вопрос, потому что любая новостройка через два–три года перейдет на вторичный рынок.

Ключевой момент здесь — насколько ликвидно, привлекательно то жилье, которым человек владеет сейчас.

Если речь идет о старом фонде или домах девяностых годов постройки — с невысокими потолками, неудобными планировками и тому подобным, то, конечно, я бы настоятельно рекомендовал такую квартиру поменять.

Причем не обязательно на новостройку, а просто на более современное жилье. Может выясниться, что лучше поменять «вторичку» на «вторичку», но добиться того, что это будет более качественное жилье, пусть и с доплатой.

Общие законы рынка таковы, что в любом случае при смене квартиры надо повышать ее класс, комфортность, современность. На вторичном рынке огромное количество квартир, которые даже если и не будут дорожать, то будут выглядеть более привлекательными, чем старый объект.

Имея за плечами интересанта на продаваемую квартиру, владельцу надо будет принимать решение и либо уходить на «вторичку» — например, меняться с доплатой, либо заходить в «первичку» с пока еще действующей низкой ипотечной ставкой.

При этом надо еще учитывать, что будут затраты на аренду жилья до сдачи новостройки. Но прежде стоит здраво оценить, какой из объектов будет более ликвидным в ближайшие 5–10 лет. Вполне может оказаться, что это не новостройка».

Что будет с ценами на новостройки в 2024-м

Николай Савин категоричен: «Ждать нечего, жизнь идет, надо решать вопросы по мере необходимости. Я — за «вторичку»: экономия от 30%, разумный метраж. Или минимальная сумма ипотеки, 1–2 млн рублей, за счет продажи старой квартиры. Купил вторичное жилье в хорошем месте, сделал ремонт, а после этого возможна и дальнейшая продажа или сдача в аренду. Инфляция и рост цен в любом случае нивелируют высокую ставку».

Нет никакого смысла ждать «самого благоприятного момента», считает Владислав Преображенский. «Для человека, покупающего недвижимость, на первом месте должен стоять вопрос поиска такого объекта, который ему действительно нужен.

Несмотря на то что на рынке представлен большой выбор, полностью удовлетворяющий покупателя объект можно подбирать очень долго. Конечно, речь не идет о недвижимости, покупаемой для инвестиционных целей.

Необходимо трезво оценивать свои финансовые возможности, когда речь идет об ипотеке. Эксперты называют разные сроки, в течение которых заемщик должен иметь возможность без посторонней помощи оплачивать свои обязательства и не допускать дефолта, но этот период должен измеряться в годах, а не в месяцах.

Именно поэтому выбор периода покупки маловажен, важна сама недвижимость. Даже приобретая жилье не на самых благоприятных условиях, в будущем можно будет рефинансировать кредит либо сыграет свою роль инфляционный фактор».

Подытоживая

В первой половине 2024 года, пока будет действовать массовая льготная ипотека, активный спрос на новое жилье, скорее всего, сохранится. Вторичный рынок при этом будет стагнировать, особенно если ключевая ставка останется высокой. Но этот процесс будет не настолько резким, как некоторые того ожидают: просто появятся другие варианты и формы инвестиций в недвижимость и покупки квартир для улучшения жилищных условий.

Если после 1 июля 2024 года массовую льготную ипотеку не продлят, нас ждет рынок покупателя. Государство в таком случае перейдет к уже заявленной модели адресного кредитования, и это будет явным сигналом для всего рынка: от конвейерных методов продаж пора переходить к точечным.

Для застройщиков и риелторов это будет означать очередное переформатирование бизнес-модели: выиграют наиболее клиентоориентированные участники, те, кто сможет предложить покупателю продукт, максимально подходящий именно для него.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *