1 6 доля в квартире как пользоваться
Перейти к содержимому

1 6 доля в квартире как пользоваться

  • автор:

Что такое доля в квартире и как ей пользоваться

Немалое количество квартир находится в долевой собственности. Это не только «коммуналки», но и те квартиры, в которых, например, развелись супруги, или доли недвижимости достались собственникам по наследству.

Что такое доля в квартире?

Гражданский кодекс РФ утверждает, что доля – это имущество, которое принадлежит двум и более лицам на правах общей собственности. При этом важно отличать долевую собственность от совместной. В совместной собственности доли не определены: например, квартира супругов считается их совместной собственностью без разделения не доли, если между супругами не был заключен брачный контракт, определяющий иной порядок собственности.

Также квартира может быть унаследована несколькими родственниками, еще супруги могут разделить ее на доли – так или иначе, вариантов появления долевой собственности много. В свидетельстве о собственности доли обозначаются как ½, ⅓, ¼ квартиры (и так далее).

Кому в какой комнате жить?

Выбор доли происходит путем переговоров между собственниками, а если договориться не удалось, то вопрос регулируется в суде. Если, например, на трехкомнатную квартиру претендуют 4 человека, скорее всего, суд откажет в иске и квартиру придется продавать.

Также интересно, что претендовать на комнату в квартире с долевой собственностью можно только в том случае, если метраж вашей доли равен или больше желаемой комнаты. То есть, если в квартире три комнаты по 9, 12 и 18 кв. м, а ваша доля 17 кв. м — претендовать вы можете только на комнату 9 или 12 кв. м.

Что можно сделать с долей?

Долю можно продать, подарить, завещать или заложить. Но в продаже долей есть особенности. Преимущественное право на покупку доли принадлежит так называемым содольщикам, то есть вашим соседям по квартире. Согласно Гражданскому кодексу, необходимо письменно уведомить содольщиков о продаже доли с указанием цены.

Если содольщики в течение месяца откажутся от покупки вашей доли, тогда вы можете продавать ее на рынке недвижимости. Отказ от покупки доли вы должны также получить в письменной форме. И, что очень важно, продать долю вы можете не дешевле, чем предложили содольщикам. Иначе они могут обратиться с суд о признании сделки с долей недействительной.

Подарить, завещать или заложить долю можно без согласия содольщиков.

Продать долю сложно, но возможно

Главной трудностью при продаже доли в квартире чаще всего становится физическое отсутствие содольщиков. Например, они могут жить в другом городе. Потому необходимо иметь на руках доказательства того, что вы пытались уведомить их о продаже своей доли. Отсутствующим собственникам нужно отправлять заказные письма с уведомлением.

Продать долю в квартире непросто, но возможно. Так или иначе, на рынке недвижимости есть определенные категории людей, готовых приобретать доли в квартирах. Это, например, иногородние, которым нужно жилье и регистрация, и приезжие из других стран. Или малообеспеченные граждане, которых не смущает жизнь в одной квартире с соседями. В общем, варианты продажи доли существуют: если вам необходима подробная консультация по этому вопросу и профессиональная помощь — обращайтесь в «Центральное агентство недвижимости».

Доля в квартире

Продажа доли в квартире в 2024 году – непростая с юридической точки зрения, но вполне реализуемая задача. Такая процедура, как выкуп доли в квартире, должна осуществляться только по закону, с соблюдением прав владельцев других долей. О том, как правильно выделить, продать долю в квартире, какие документы могут потребоваться, поговорим в этом материале.

Доля в квартире

Выделение доли

  • Идеальной:
  • Натуральной.

Каждая из этих форм имеет свои характеристики и особенности. Так, в случае с натуральной долей владелец может иметь в качестве закрепленной за собой одну комнату. На кухню, санузел распространяется режим долевой собственности, иными словами, он может ими пользоваться.

Идеальная доля указывается в дробном соотношении. К примеру, это может быть одна 1 4 доля в 4-комнатной квартире. В таких обстоятельствах право пользоваться всеми без исключения помещениями квартиру есть у всех собственников.

Если долю планируется продавать, то ее лучше сделать выделенной в натуре. Таким образом, у покупателя будет:

  • Одна или несколько комнат в собственности;
  • Законное право на пользование всеми помещениями.

Как выделить долю? В соответствии со ст. 252 ГK PФ, это можно сделать двумя способами:

  • По соглашению собственников;
  • В судебном порядке.

Правильно ли иметь возможность продавать долю в квартире?
Нет, это ущемляет права другого дольщика
Да, ситуации всякие бывают
Проголосовало: 0
Правильно ли иметь возможность продавать долю в квартире?

Нет, это ущемляет права другого дольщика 76
Да, ситуации всякие бывают 86

Проголосовало: 0

Если все совладельцы выражают согласие с выделением доли в натуре, необходимо составить соответствующий договор и обеспечить его регистрацию в Росреестре. После этого можно будет получить кадастровый паспорт и прочие документы.

Обратите внимание! Если владельцы долей не выражают согласие с выделением доли в натуре, придется обращаться в суд перед тем, как продать 1/2 или другую долю.

Документы для суда

При намерении выделить долю в квартире в натуре посредством подачи заявления в суд, необходимо подготовить комплект необходимых документов:

  • Правоустанавливающие документы – договор о приватизации, купли-продаже;
  • Правоподтверждающие документы – выписка из ЕГРН, в которой обязательно должны быть перечислены все собственники;
  • Документы технического характера – технический план, акты, кадастровый паспорт.

Документы прикладываются к заявлению о выделении доли в натуре. В заявлении в качестве ответчиков указываются остальные владельцы недвижимости.

Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет
Задать вопрос

Суды, как правило, встают на сторону истцов при рассмотрении дел о выделении доли в натуре, поэтому при условии правильно составленного иска и наличия всех документов дело можно успешно решить.

Уведомление о продаже

После того, как доля уже фактически и юридически выделена, ее владелец обязан уведомить о своем намерении других владельцев долей в квартире. Это регламентировано законом и называется предоставлением преимущественного права покупки для совладельцев жилья.

Если собственники изъявят желание приобрести долю, нужно будет оформить соответствующий договор, а если откажутся, то владелец конкретной доли получает возможность продажи своего имущества.

Уведомление о продаже готовится в письменном виде и выдается каждому владельцу доли в квартире. В нем указывается:

  • Объект жилой недвижимости;
  • Стоимость объекта жилой недвижимости;
  • Сроки передачи объекта;
  • Порядок расчета за него.

Передача уведомлений собственникам долей может осуществляться:

  • Лично – нужно подготовить экземпляр для собственника, где он проставит свою подпись и зафиксирует дату получения;
  • Почтой – в виде заказного письма с описью вложения и с уведомлением о вручении;
  • При помощи нотариуса, который оформит свидетельства о направлении и вручении документов: телеграммой, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

На принятие решения по поводу желания заключить такой договор, как купля продажа части квартиры, совладельцам по закону дается срок в один месяц. В случае, если от них поступит отказ, его нужно будет заверить у нотариуса. Если совладельцы не отреагируют на направленное уведомление, собственник доли получает право спустя 30 дней с момента получения документов продать свое имущество.

Обратите внимание! Владелец доли обязан продавать ее по той же цене или по более низкой цене по сравнению с той, что была зафиксирована в уведомлении. При намерении снизить стоимость потребуется направить повторное уведомление с измененными данными. В противном случае на этапе регистрации сделки в Росреестре можно получить отказ.

Подготовка к сделке

Продажа половины квартиры или другой ее части в виде доли — серьезная сделка, к которой нужно заранее подготовиться, в частности, собрать все необходимые документы. Также нужно проверить наличие задолженностей по ЖКХ. При отсутствии задолженности нужно оформить соответствующую справку в ТСЖ или в управляющей компании.

На этапе подписания договора либо регистрации сделки в Росреестре продавец передает покупателю все документы по объекту. Желательно заранее подготовить и собрать комплект документов.

Удостоверение личности продавца

Документ, подтверждающий право собственности – выписку из ЕГРН с размером доли, либо свидетельство о праве собственности (при оформлении доли до 1 января 2016 года)

Основание для получения доли во владение – договор дарения, ДКП

Кадастровый паспорт объекта с ключевыми характеристиками

Технический план, подтверждающий отсутствие незаконной перепланировки

Письменные отказы владельцев от права преимущественной покупки либо доказательства того, что уведомления были направлены

Где оформить выписку из ЕГРН:

  • В МФЦ;
  • В режиме онлайн;
  • В Росреестре.

Выбор способа зависит от личных пожеланий и обстоятельств продавца. По аналогичной схеме можно действовать и в случае, если необходимо продать долю в квартире банку, если она находится в залоге.

При отсутствии документов, подтверждающих право собственности, нужно будет их восстановить. К примеру, технический план и кадастровый паспорт можно получить в Росреестре или в БТИ.

Образец заявления
Образец технического плана в 2024 году

Скачать Образец технического плана

Договор купли-продажи

Если отчуждается доля в общей собственности (долевой), сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением случае продажи всех долей по одной сделке.

В договоре обычно прописываются следующие моменты:

  • Данные покупателя и продавца;
  • Характеристики части конкретного жилого помещения (доли) – адрес, площадь, размер, кадастровый номер;
  • Сведения из правоподтверждающих документов – выписка из ЕГРН, предыдущий ДКП;
  • Подтверждения того, что совладельцы действительно отказались от права преимущественной покупки;
  • Стоимость доли;
  • Схема расчетов между участниками сделки;
  • Права и обязанности участников сделки.

Также в договоре должна быть указана дата его подписания, и, конечно же, подписи сторон.

Важно! Договор нужно внимательно проверить. При наличии даже малейшей ошибки Росреестр может отказаться регистрировать сделку, и договор придется составлять заново.

Важные моменты

С 1 сентября 2022 года Жилищным кодексом РФ установлено, что в случае возникновения долевой собственности площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, не должна составлять менее 6 м2 общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Исключения — случаи с приватизацией, наследованием и материнским капиталом.

В общей собственности у пяти человек находится квартира в Москве общей площадью в 48 м2. Один из жильцов решил продать свою комнату, однако сделать это ему не удалось: поделить квартиру на пять долей нельзя, так как в этом случае у каждого собственника останется менее 10 м2.

По закону минимальные показатели установлены в следующих значениях:

  • Для квартир площадью от 30 до 60 м2 – не менее ¼
  • Для квартир площадью от 60 до 120 м2 – не менее 1/10;
  • Для квартир площадью от 132 м2 – не менее 1/15

Если приведенные выше требования не будут соблюдены, Росреестр не будет регистрировать договор.

Еще один важный момент – обстоятельства, в которых продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему. В этом случае для сделки нужно будет получить разрешение, выданное в местных органах опеки. Кроме того, потребуется также отказ ребенка, который за него смогут написать его опекуны либо родители.

Продать долю, на которую наложено банковское обременение, сложно, но возможно. Однако стоит учитывать, что на совершение сделки может потребоваться немало времени. Нужно будет в обязательном порядке получить в финансовой организации разрешение, так как квартира будет иметь вид залога. Заемщик, если он не выполнит свои обязательства перед банком, лишится собственности – финансовая организация оставляет за собой право продать недвижимость и вернуть свои средства.

В случае, если долю продает собственник, состоящий в браке, ему потребуется оформить официальное согласие на продажу от супруга. Однако в данном случае речь идет только о той доле, которая была приобретена в период брака – она будет считаться совместно нажитым имуществом. Согласие составляется исключительно нотариально, что регламентировано ст. 35 СК РФ.

Важно! До 2017 года при отсутствии согласия супруга на продажу доли в сделке Росреестр отказывал, однако после 2017 года оснований для отказа или приостановления перехода прав собственности уже нет. Росреестр вносит запись в ЕГРН об отсутствии такого согласия и регистрирует переход прав.

Судебная практика: продажа 1/2 доли в квартире

У семьи Петровых была двухкомнатная квартира, которую они решили приватизировать. Квартиру, площадь которой составляла 42 м2, была переведена в собственность матери и сына. Спустя два года мать, Анна Петрова, продала принадлежавшую ей половину двухкомнатной квартиры Николаю Иванову, так как ее сын, Вячеслав Петров, оформил в установленном законом порядке отказ от выкупа доли в квартире. Николай Иванов оформил дарственную на 1/3 доли в квартире своей супруге, Светлане Ивановой, и 1/3 – своему сыну, 20-летнему Даниилу Иванову.

Семья Ивановых в двухкомнатной квартире не проживала и рассматривала вариант ее продажи, однако они озвучили Петрову сумму, которая фактически была несопоставимой с реальной стоимостью жилой недвижимости. Петров подал в суд иск, потребовав признать доли, принадлежавшие Светлане Петровой и Вячеславу Петрову незначительными, а также подлежащими выкупу в принудительном порядке. Истец ссылался на то, что семья Ивановых не проживала в квартире фактически, однако коммунальные платежи они оплачивали исправно. Перед Петровым встала задача: как оценить его долю, и он пригласил для оценки эксперта, заключение которого он также предоставил суду. Районный суд отказал в иске Петрову, после чего истец подал апелляцию. Требования Петрова поддержал областной суд, после чего семья Ивановых направила апелляцию в Верховный суд РФ, который тоже встал на сторону Петрова, после чего он получил возможность выкупить доли в квартире.

Как признать долю в квартире незначительной

Квартира находится в долевой собственности на троих, доставшейся по наследству: 2\3, 1\6, 1\6. Собственник 2\3 и один из собственников 1\6 согласны выделить свои доли из общей путем продажи квартиры и приобретения для собственника 2\3 квартиры меньшей площади а двое собственников 1\6 денежный эквивалент своей доли. Однако один из собственников 1\6 доли после подписания договора о продаже квартиры с агентством стал препятствовать этому (давние плохие отношения) и заявил что продавать не желает пусть недвижимость стоит. Какие рычаги воздействия существуют в этом случае в рамках закона. Заранее спасибо.

Ответил адвокат —
Королева С.О.

Здравствуйте Контантин!
В соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. При рассмотрении данной категории дел выясняют, является ли доля собственника незначительной и имеет ли он существенный интерес в использовании имущества. Эти моменты должны оцениваться судом с учетом обстоятельств каждого конкретного дела. Незначительной долей может быть признана как 1/6, так и 1/4 в праве общей собственности на квартиру, если например, квартира однокомнатная.
Судебная парика по данной категории дел разнообразна, т.к. каждое дело индивидуально.
Приведем пример положительных и отрицательных решений судов по искам о признании 1/6 доли в квартире незначительной.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 июля 2016 г. N 33-11604/2016

Судья: Лебедева Т.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Яшиной И.В.
судей Сальниковой В.Ю., Стешовиковой И.Г.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-3383/2015 по апелляционным жалобам З.Т. и С. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 декабря 2015 года по иску З.Т. к С. о признании доли в праве общей долевой собственности незначительной, прекращении права общей долевой собственности на квартиру с выплатой компенсации, признании права общей долевой собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Яшиной И.В., выслушав объяснения представителя истца З.Т. — Р., представителя ответчика С. — Ш., представителя 3-х лиц К. и Д. — Ш.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

З.Т. обратилась Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к С., в котором с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ требований просила признать 1/6 доли квартиры, расположенной по адресу: , собственником которой является ответчик, незначительной, прекратить право собственности С. на указанные доли в спорной квартире и признать право собственности на эти доли за ней с выплатой ответчику компенсации в размере рыночной стоимости в сумме 276000 рублей.
В обоснование иска указала, что она владеет и пользуется спорной квартирой с 1999 года. Квартира приобретена в период брака с З.А. на основании договора купли-продажи от 08 апреля 1999 года. При расторжении брака 1/2 доля указанной квартиры по решению Выборгского районного суда Санкт-Петербурга перешла к бывшему супругу истицы З.А., которая в дальнейшем им подарена П. в размере 1/6 доли, Б. в размере 1/6 доли, ответчику С. в размере 1/6 доли. Истец направил ответчику предложение о выкупе принадлежащей ему 1/6 доли, ответчик принадлежащую ему долю в праве собственности на квартиру продавать отказался.
Также истец указывает, что доля ответчика в спорном имуществе является незначительной. Истец имеет преимущественное право покупки данной доли, разделить спорную жилую площадь в натуре не представляется возможным, поскольку квартира является однокомнатной. Между сособственниками отсутствует соглашение о пользовании квартирой, у ответчика отсутствует существенный интерес в использовании спорного имущества, поскольку использовать 20 метров жилой площади вчетвером невозможно.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от признана 1/6 доля в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: , зарегистрированная на ответчика С. незначительной; прекращено право общей долевой собственности С. на указанные доли квартиры; признано за З.Т. право собственности на спорные доли квартиры; взыскана с З.Т. в пользу С. компенсация рыночной стоимости спорных долей в сумме 490000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований З.Т. отказано. Взысканы с С. в пользу З.Т. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5960 рублей. Взыскана с С. в доход государства государственная пошлина сумме 2050 рублей 40 копеек.
С вынесенным по делу решением не согласились и истец З.Т., и ответчик С. истец З.Т. просит решение суда изменить в части взыскания компенсации рыночной стоимости спорной доли жилого помещения, взыскать с нее в пользу ответчика компенсацию равной 276000 рублей. В апелляционной жалобе ответчик С. просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение, которым в иске З.Т. отказать.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что З.Т. является собственником <. >доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: , общей площадью 39,1 кв. м, ответчик С. — собственником 1/6 доли указанной квартиры.
Право собственности на квартиру зарегистрировано за сторонами в установленном порядке.
Разрешая по существу возникший спор и проверяя обоснованность доводов сторон, суд первой инстанции, установив фактические обстоятельства дела применительно к положениям ст. 252 ГК РФ, пришел к выводу о том, что доля ответчика С. в праве собственности на квартиру незначительна, в натуре выделена быть не может, отсутствует реальная возможность использования причитающейся ответчику доли жилой площади для проживания, в указанной квартире, равно как отсутствует реальное намерение ответчика проживать в квартире. С учетом установленных обстоятельств, суд счел целесообразным прекратить право собственности С. на 1/6 доли в праве собственности на квартиру, взыскать с З.Т. в пользу С. компенсацию стоимости 1/6 доли квартиры, признав за истцом право собственности на спорные доли.
Судебная коллегия соглашается с указанными выше выводами суда первой инстанции о возможности прекращения права собственности ответчика путем выплаты компенсации поскольку они основаны на правильно установленных фактических обстоятельствах дела и нормах материального права, верно примененных судом.
На основании п. п. 1, 2 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В силу норм ч. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Положениями ч. 4 названной статьи предусмотрено, что выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (ч. 5).
В ходе судебного разбирательства с бесспорностью установлено, что доля ответчика в праве собственности на квартиру в силу конструктивных особенностей жилого помещения реально выделена быть не может, выделить в пользование часть жилого помещения, соразмерного приходящейся на долю ответчика жилой площади не представляется возможным в силу отсутствия в квартире комнаты указанной площади, сложившийся между сторонами характер взаимоотношений исключает реальную возможность совместного использования спорной квартиры.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что в данном случае наличествуют основания, предусмотренные ч. 4 ст. 252 ГК РФ, для прекращения права общей долевой собственности на квартиру посредством выплаты денежной компенсации.
При этом размер доли З.Т. в спорном жилом помещении позволяет ей претендовать на выкуп малозначительной доли ответчика по делу.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о наличии у него заинтересованности в использовании квартиры по адресу , не могут быть приняты во внимание, поскольку размер приходящейся на него доли, не позволяет осуществлять такое пользование без существенных нарушений прав истца по настоящему делу.
При этом, приобретая доли в квартире по адресу , на основании безвозмездной сделки, ответчик об указанных обстоятельствах не знать не мог.
Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы ответчика С. о том, что присужденный к выплате размер компенсации является заниженным, поскольку не соответствует размеру той доли, которая приходилась бы на него в случае продажи квартиры в целом.
Как следует из материалов дела, определяя размер компенсации, суд первой инстанции исходил из заключения судебной экспертизы, проведенной ООО «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа» N 526/16-СЗ от 19.11.2015, согласно которому рыночная стоимость 1/6 доли в праве собственности на составляет 490000 рублей.
Из содержания экспертного заключения усматривается, что стоимость спорной доли рассчитана экспертом по следующей формуле: рыночная стоимость квартиры (3650000 рублей) * 1/6 (размер спорной доли) * 1/5 (20% скидка ввиду низкой ликвидности спорных долей).
Экспертом низкая ликвидность спорных долей обусловлена ее малым размером (3,3 кв. м жилой площади), отсутствием возможности выделить данную долю в натуре.
Мотивы, положенные экспертом, в обоснование низкой ликвидности доли С. в квартире, позволяют прийти к выводу о том, что при продаже объекта недвижимости целиком на долю ответчика пришлась бы денежная компенсация в размере 616000 рублей (3650000 рублей * 1/6), в то время как при отдельной продаже спорной доли ее размер снижается до 490000 рублей.
Коллегия находит, что определение рыночной стоимости доли подобным образом ведет к ущемлению прав ответчика С. на получение компенсации стоимости спорной доли в том размере, на который он как лицо, право собственности на квартиру которого подлежит прекращению в связи с его незначительностью по основаниям п. 4 ст. 252 ГК РФ, мог бы рассчитывать в случае продажи квартиры в виде единого объекта недвижимости с последующим распределением вырученных средств пропорционально размеру доли каждого из собственников квартиры, и как следствие к возникновению на стороне истца З.Т. неосновательного обогащения за счет ответчика, что в силу положений ст. ст. 1, 10 ГК РФ недопустимо.
С учетом изложенного, судебная коллегия находит, что выводы суда первой инстанции о законности и обоснованности исковых требований З.Т. являются верными.
Вместе с тем, при определении размера предусмотренной п. 4 ст. 252 ГК РФ компенсации стоимости доли квартиры, признанной незначительной, судом первой инстанции допущена ошибка, которая ведет к ущемлению прав ответчика и возникновению за его счет на стороне истца неосновательного обогащения, ввиду чего коллегия приходит к выводу о необходимости изменения размера, причитающейся С. компенсации в сторону увеличения и определить в размере 608333 рубля.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 декабря 2015 года изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
Признать долю С. (в размере 1/6 доли) в праве общей долевой собственности на незначительной.
Взыскать с З.Т. в пользу С. компенсацию рыночной стоимости 1/6 доли в сумме 608333 рубля.
Прекратить право собственности С. на 1/6 доли .
Признать за З.Т. право собственности на 1/6 доли .

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 января 2018 г. по делу N 33-1026/2018

Судья Солобоева О.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Игнатьева В.П.,
судей Мехонцевой Е.М., Зайцевой В.А.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С. к К. о прекращении права собственности, исключении из реестра записей, признании права собственности по апелляционной жалобе истца С. на решение Красноуральского городского суда Свердловской области от 04.10.2017.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., судебная коллегия

С. обратился в суд с иском к К. о прекращении права собственности, исключении из реестра записей, признании права собственности на 1/6 часть квартиры.
В обосновании иска указано, что стороны являются долевыми собственниками квартиры, расположенной по адресу: <. >. Размер доли истца составляет 5/6 долей, доли ответчика — 1/6. Истец, ссылаясь на то, что К. имеет иное жилое помещение пригодное для проживания, а также имеет в собственности жилой дом, полагая, что доля истца является незначительной, просил суд о прекращении права собственности ответчика на 1/6 долю квартиры, расположенной по адресу: <. >, исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав на вышеуказанную долю ответчика, признании за С. права собственности на указанную долю ответчика.
Решением Красноуральского городского суда Свердловской области от 04.10.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с постановленным решением, истец С. подал на него апелляционную жалобу, просил решение суда отменить, принять новое об удовлетворении заявленного иска. В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что судом допущено нарушением норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. С. приводит доводы аналогичные исковому заявлению, указывает на то, что фактически на сегодняшний день истец проживает в доме без удобств, в связи с чем намерен проживать в спорной квартире. Обращает внимание на то, что им было заявлено ходатайство о направлении судебных запросов об истребовании сведений об ином имуществе ответчика. По мнению С., К. намерено ухудшил свои жилищные условия. Вместе с тем, судом не было принято внимание согласие ответчика с рыночной стоимостью доли в квартире, которую истец готов выплатить в качестве компенсации. С. полагает, что 1/6 доля квартиры является незначительной и не может быть выделена в натуре.
В судебное заседание апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом телефонограммой, по почте 28.12.2017. На основании вышеизложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
В силу пунктов 2 и 3 названной нормы участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4).
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5).
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части I Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 07.02.2008 N 242-О-О, толкуя норму пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснил, что закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. В этом же Определении Конституционный Суд Российской Федерации указал, что положение пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации не предполагает лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.01.2014 N 14-О содержится следующая правовая позиция: как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, положения абзаца второго пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, а в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд на основании исследования и оценки в каждом конкретном случае всех имеющих значение обстоятельств дела может и при отсутствии согласия выделяющегося сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, направлены на достижение необходимого баланса интересов участников общей собственности (определения от 19 октября 2010 года N 1322-О-О, от 21 апреля 2011 года N 451-О-О, от 11 мая 2012 года N 722-О, от 16 июля 2013 года N 1086-О и др.).
В Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 5-В11-134, от 08.04.2014 N 5-КГ14-1 сформулированы разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, согласно которым действие законоположений пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
По данному делу, исходя из заявленных исковых требований, их обоснования, а также с учетом положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось выяснение следующих вопросов: может ли объект собственности быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности; имеется ли возможность предоставления ответчику в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру; есть ли у ответчика существенный интерес в использовании общего имущества.
Разрешая заявленные требования, суд правильно применил нормы статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что собственниками жилого помещения однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <. >, общей площадью 35,1 кв. м, являются ответчик К., которому принадлежит 1/6 доля, и истец С., которому принадлежит 5/6 долей.
Отказывая в удовлетворении иска С., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что выделить в пользование К. комнату, равную площади, соответствующей принадлежащей ему доли в праве собственности (1/6), невозможно, поскольку изолированной комнаты площадью равной доли ответчика в спорной квартире не имеется; доказательств, свидетельствующих о наличии сложившегося порядка пользования спорной квартирой между С. и К., не представлено.
Как установлено судом истец С. в спорную квартиру не вселялся, в ней не проживал, является посторонним лицом ответчику, в то время как, ответчик К. на протяжении длительного времени проживает в спорной квартире, несет единоличное бремя содержания жилого помещения, пытался выкупить 5/6 долей истца, что следует из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 14.01.2016.
Судом правомерно учтено, что ответчик К. является ветераном — участником Великой Отечественной войны, достиг возраста 94 года, у него установлена вторая группа инвалидности, уклад его жизни, длительное проживание в квартире, обустройство быта, получение медицинского и социального обслуживания по месту жительства указывают на то, что спорная квартира является единственным местом для постоянного проживания ответчика.
При таких обстоятельствах, учитывая заинтересованность ответчика в данной доле и отсутствие намерения отказаться от нее и получать какую-либо компенсацию ее стоимости, суд первой инстанции посчитал, что отсутствует совокупность оснований, предусмотренных абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, дающих суду возможность при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников собственности выплатить ему компенсацию. Принуждение же его к отказу от своих прав на спорное имущество или принудительное их прекращение, недопустимо в силу пункта 1 статьи 9 и пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С выводами и постановленным судом первой инстанции решением судебная коллегия соглашается, находит их правильными, основанными на законе и обстоятельствах настоящего дела.
Действительно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля собственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Между тем, материалами дела не подтверждается наличие указанных обстоятельств в рассматриваемом споре.
Довод апелляционной жалобы о том, что принадлежащая К. доля в праве собственности на спорную квартиру незначительна, несостоятелен, поскольку общая площадь спорной квартиры составляет 35,1 кв. м, доля К. от общей площади квартиры составляет 5,85 кв. м, что не может отвечать критерию незначительности.
Что касается довода апелляционной жалобы относительно того, что у ответчика имеется в собственности иное жилое помещение, данный довод выводы суда первой инстанции не опровергает, поскольку наличие в собственности ответчика иного жилого помещения, которым последний распорядился, не умаляет его права пользования спорным жилым помещением.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Красноуральского городского суда Свердловской области от 04.10.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца — без удовлетворения.

Судьи
Е.М.МЕХОНЦЕВА
В.А.ЗАЙЦЕВА

Как продать долю в квартире: подробная инструкция

Как продать долю в квартире: подробная инструкция

Когда речь заходит о покупке и продаже недвижимости, обычно имеют в виду дом или квартиру. Но иногда продать нужно не объект целиком, а долю в нем — например, доставшуюся в наследство. У таких сделок есть свои особенности.

Зачем покупать долю в квартире

Если нужно продать долю в объекте недвижимости, первым делом поймите, кто ваш покупатель. Одни приобретают долю, потому что нет денег на целую квартиру, другие таким образом вкладывают деньги, спасают их от инфляции. Есть и те, кто при переезде в новый регион покупает часть квартиры — для прописки и получения местных льгот.

Что такое долевая собственность

Как определить долю в квартире

Доли — это части совместного имущества, принадлежащие разным людям. Они могут быть как равными, так и неравными. «По умолчанию доли считаются равными, в этом случае их размер зависит от количества собственников: если их 2, то каждый имеет по ½ доли. Неравенство долей определяется либо соглашением собственников квартиры, либо решением суда», — говорит младший юрист фирмы «Мазка, Метёлкин, Бушмин и партнеры» Алена Бабурина.

Виды доли

Доли могут быть реальными (в натуре) или идеальными, в частях от целого.

Доля в частях от целого

Доля в частях от целого, она же идеальная, существует на бумаге — собственники знают, какой процент имущества принадлежит им и другим собственникам, но не более. Каждый обладатель доли участвует в управлении всей квартирой, может свободно перемещаться по ней без согласия другого собственника.

Доля в натуре

27.12.2022 16:50

Популярные вопросы о продаже доли в квартире

Владение квартирой в долях отличается от единоличного владения. Отвечаем на самые распространенные вопросы о продаже доли.

Может ли собственник продать свою долю?

Да, продать свою долю в квартире можно, но сначала надо сообщить о своих намерениях другим собственникам. По закону они имеют преимущественное право на выкуп перед другими покупателями, то есть продать свою долю постороннему человеку владелец может, только если остальные собственники отказались. Сообщить о продаже доли другим собственникам нужно в письменной форме. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца или сразу письменно откажутся от этого права, можно продавать долю посторонним лицам.

Можно ли продать долю совладельцу квартиры?

Да, у них даже есть преимущество. Что нельзя, так это предлагать долю собственникам по завышенной цене, чтобы получить их отказ, а для постороннего лица цену снижать. Условия должны быть равными.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Да, но понадобится согласие не только других совладельцев, но и банка.

Может ли муж или жена продать свою долю?

Если доля в имуществе выделена — может, но сначала должен предупредить об этом второго супруга и предложить выкупить долю ему, как и с другими собственниками. Если доля не выделена, имущество является совместным, распоряжаться им без ведома супруга нельзя. Если речь идет не о доле в общей квартире, а о доле в квартире, которая приобретена одним из супругов в браке — это тоже совместно нажитое имущество, то есть необходимо получить согласие жены/мужа. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Да, но только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Сделка, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет может сам заключить договор купли-продажи доли с согласия своих законных представителей.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен?

30.11.2022 17:30

Какой риск при продаже доли в квартире

Основным риском юристы называют несоблюдение уведомительного порядка или его соблюдение не должным образом. Например, уведомления с предложением покупки собственникам направили, но не по актуальным адресам, или же они уклонились от получения. Даже если в этом случае продажа все-таки состоялась, велик риск признания сделки недействительной: время, нервы и деньги на оформление будут потрачены, а доля вернется продавцу. «Отдельного внимания заслуживают так называемые микродоли. В 2022 году вступил в силу закон, согласно которому продажа долей менее 6 кв. метров является ничтожной сделкой (недействительной — прим. ред.)», — говорит юрист Алена Бабурина.

Как проверить вид собственности

Если собственник не уверен в том, как именно оформлена его собственность и есть ли у него доля, проверить это можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по адресу или кадастровому номеру объекта недвижимости. Заказать выписку можно в МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги».

Что делать до оформления договора купли-продажи доли в квартире

Нужно сообщить другим собственникам о том, что вы намерены продать свою долю, и предложить им ее выкупить. В извещении надо указать размер доли, адрес квартиры и заявленную цену. Вручить извещение нужно так, чтобы на руках осталось подтверждение, что собственников уведомили — это можно сделать через нотариуса или заказным письмом с уведомлением и описью. После этого можно либо взять со всех собственников письменный отказ, либо подождать месяц — если за это время никто из имеющих преимущественное право на выкуп доли не изъявит желания, то можно продавать другим.

А если не предупредить?

При продаже доли с нарушением права преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности может требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. То есть здесь риски больше для покупателя, чем для продавца — это он может потратить время, нервы и деньги, но остаться без приобретения. Продавец свои деньги в любом случае получит — если не от стороннего покупателя, так от собственника.

Договор купли-продажи доли в квартире

14.05.2022 12:12

Нотариальное заверение договора купли-продажи доли

В случае с договором купли-продажи доли обязательна нотариальная форма сделки для ее последующей государственной регистрации.

Регистрация сделки

Регистрацией сделки в случае продажи доли занимается нотариус. Удостоверив договор купли-продажи, он обязан сразу направить документы в Росреестр. Документы должны зарегистрировать в течение 3 рабочих дней.

Налоги с продажи доли в квартире

Налог с продажи доли в квартире платится по тем же принципам, что и НДФЛ при продаже любой другой недвижимости — 13% от суммы сделки.

А когда платить налог не нужно?

Для освобождения от уплаты НДФЛ вы должны быть собственником дольше минимального срока владения, который зависит от того, как вам досталось имущество. Минимальный срок владения 5 лет, но он может быть сокращен до 3 лет, если квартира получена по наследству, по договору пожизненного содержания с иждивением, в дар от близких родственников, была приватизирована текущим собственником или является единственным жильем.

Памятка

  1. При долевой собственности собственники должны учитывать интересы друг друга и вместе определять порядок пользования, но если они не могут договориться, поможет суд.
  2. По закону свою долю можно выделить в натуре, но технически это не всегда возможно — нужно, чтобы был отдельный вход и свои подсобные помещения (уборная, кухня).
  3. Собственники имеют преимущественное право покупки доли в квартире, и если один собирается продать свою, он должен предложить ее другим.
  4. Собственники не могут быть против продажи другим собственником своей доли посторонним людям, если сами отказались ее выкупать.
  5. Продать долю ребенка можно, но понадобится согласование сделки с органами опеки.
  6. Сделки с долями обязательно заключаются у нотариуса.

Самые популярные предложения на ипотеку с онлайн-заявкой

Выбор пользователей Банки.ру

Название Мин. ставка

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *