На что обращать внимание при выборе квартиры
Перейти к содержимому

На что обращать внимание при выборе квартиры

  • автор:

Эксперт рассказал, на что обратить внимание при покупке вторичной квартиры

Покупка вторичного жилья — дело не менее рискованное, чем вложения в новостройку. Как максимально обезопасить себя от потери жилья или денег при выборе вторичной квартиры, рассказал «РГ» руководитель направлений вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин.

Изучение цен

Внимательно изучите объявления о продаже квартир и цены на похожие квартиры в интересующем вас районе. Понятно, что переплачивать за жилье не стоит. Но и заниженная стоимость должна насторожить. У дисконта может быть существенная причина: обременения на объект, отсутствие ремонта или невозможность оформить прописку, что актуально для мансардных этажей многоквартирных домов, — отмечает Хахулин. Эти нюансы стоит обсудить с продавцом или риелтором. В целом лучше отдавать предпочтение среднерыночным вариантам.

Если жилье продается через агентство, посмотрите, как давно зарегистрирован аккаунт, есть ли отзывы и какие.

Просмотр квартиры

Выбрав несколько десятков вариантов, позвоните собственникам или агентам и расспросите, какие есть документы о правах на квартиру, нет ли обременений. Задавайте все волнующие вопросы: когда менялась проводка в квартире, был ли капитальный ремонт фасадов или, что важнее, коммуникаций дома, какая звукоизоляция, кто соседи, есть ли безбарьерный доступ в подъезд на случай, если появятся дети и коляски. Задача на этом этапе — сократить количество вариантов до 5-7 оптимальных.

Отправляясь на просмотр отобранных квартир, лучше заранее составить чек-лист, чтобы на месте ничего не забыть. В него должны попасть транспортная доступность жилья, наполнение придомовой территории, состояние подъезда и дверей соседей, вид из окна, техническое состояние квартиры и другие важные вам параметры. Используйте один и тот же список для всех квартир и пишите заметки — так будет проще сравнить варианты.

Проверка документов

Если квартира выбрана, понравилась и есть договоренность о цене, стоит проверить документы — как на квартиру, так и на продавца.

Запросите у него правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, приватизации, дарения и т.п.), свежую выписку из ЕГРН, подтверждающую владение квартирой, копию кредитного договора, если квартира куплена в ипотеку, технический паспорт из БТИ, чтобы исключить незаконные перепланировки, выписку из домовой книги, справку из Пенсионного фонда (она поможет понять, использовался ли при покупке квартиры маткапитал). Также потребуются согласие супруги или супруга продавца на продажу квартиры — оно необходимо, даже если пара в разводе, но приобретение недвижимости было в период брака. В МФЦ владелец может взять справку о снятии жильцов с регистрации в квартире. Если доля квартиры принадлежит несовершеннолетнему ребенку, нужно разрешение на сделку от органов опеки.

Проверьте и самого продавца. Попросите паспорт, чтобы убедиться — вы имеете дело с собственником квартиры. Действителен ли паспорт, можно выяснить на сайте МВД. Дееспособность и адекватное психическое состояние продавца позволят установить справки из наркологического и психоневрологического диспансера. На сайте судебных приставов проверьте, нет ли у владельца квартиры долгов, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном статусе, участвует ли в судебных разбирательствах (последнее можно узнать на портале регионального суда).

Передача денег

То, каким образом будут переданы деньги за квартиру, должно быть прописано в договоре купли-продажи. Главное правило безопасности — не занижать цену в договоре. Если позже сделка по каким-то причинам будет признана недействительной, покупатель сможет вернуть только сумму, указанную в документе. С другой стороны, если цена в договоре меньше 2 млн рублей, это также повлияет на размер налогов.

Существует пять основных способов передачи денег: из рук в руки, через банковскую ячейку, банковский аккредитив, счет эскроу и нотариальный депозит. Чем более надежный способ, тем он дороже. Передача наличных из рук в руки бесплатна, но наиболее рискованна. А за самый надежный вариант с нотариусом последний берет комиссию в 0,5% от суммы сделки. Но тут стоит оценивать риски и не забывать поговорку, что скупой платит дважды.

Приемка недвижимости

Квартира зарегистрирована в Росреестре, расчеты произведены — время принимать квартиру. Основные моменты уже проверены во время предварительных визитов. На нынешнем этапе нужно обязательно сверить показания счетчиков с данными в квитанциях. А лучше запросить справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Передачу квартиры тоже проще проводить по заранее согласованному обеими сторонами акту приема-передачи. Если все пункты соблюдены, стороны подписывают документ, а покупатель получает ключи. Время выдохнуть и праздновать новоселье.

Планировка: на что обратить внимание при выборе квартиры

Фото: Shutterstock

Общий метраж квартиры часто служит главной характеристикой при выборе жилья. Но не менее важны размеры и пропорции каждого помещения. К примеру, дискомфорт может вызывать квартира с большой гостиной или спальней, но с крошечной ванной или тесной прихожей.

Если в новое жилье планируется перевезти всю имеющуюся мебель, стоит тщательно проверить, как предметы впишутся в габариты нового жилья — в первую очередь речь идет о диванах и массивных шкафах.

Фото: Shutterstock

Фото: Shutterstock

«Все познается в сравнении, — говорит Сергей Ковров. — Например, квартира площадью 60–65 кв. м может быть и евротрешкой, где есть кухня-гостиная и две отдельные спальни, а может быть и обычной двухкомнатной квартирой. Если площадь квартиры 40 кв. м — это может быть и обычная однокомнатная квартира или евродвушка. Квартиры евроформата обычно более востребованы, поскольку при одинаковой стоимости предлагают больше функциональных зон».

Расположение помещений относительно друг друга

Выбирая квартиру, нужно задуматься, как ее общий план соотносится с составом семьи. Например, если в семье есть маленький ребенок, предпочтительнее, чтобы детская была как можно ближе к родительской спальне. Также семьям с маленькими детьми может быть более удобна открытая планировка, которая позволяет наблюдать за ребенком.

Коридоры

Худший вариант — длинные, но при этом узкие коридоры. При выборе квартиры имеет смысл подумать, поместится ли в коридоре шкаф. «Жилье, где более 30% полезной площади уходит под коридоры, сегодня совсем не востребовано, — рассказывает Ковров. — В новостройках идет тенденция к оптимизации полезной площади в квартирах».

Форма стен

Комнаты с непрямыми углами или закругленными стенами выглядят экстравагантно, но меблировать их гораздо сложнее, чем обычные. Такие планировки крайне непопулярны на рынке. «Сколько бы ни старались дизайнеры привлечь интерес покупателей к квартирам с «кривыми» стенами, сколько бы ни предлагали способов обыграть нестандартные планировки, покупатели в большинстве своем остаются равнодушны к этому», — говорит Сергей Ковров.

Окна

Принято считать, что хорошее жилье — это светлое жилье, добавляет эксперт. Выбирая квартиру, нужно обязательно изучить расположение окон и прикинуть, сколько солнечного света через них проникает. Играет роль не только размер окон, но и то, на какую сторону они выходят и не перекрывают ли свет здания или деревья. Как правило, наилучший вариант — когда окна выходят минимум на две стороны дома.

Фото: Shutterstock

Фото: Shutterstock

Место для хранения и стирки

В квартире должно быть достаточно пространства для хранения вещей. В идеале — кладовка и гардеробная, необходимый минимум — места для шкафов. Стоит заранее продумать, где будет стоять стиральная машина.

Общее пространство

Еще один ключевой вопрос для новоселов — где они будут принимать гостей. Любителям вечеринок больше подойдет квартира с открытой планировкой, где кухня совмещена с гостиной.

Количество санузлов

Еще недавно квартиры, в которых больше одного туалета, были для россиян в диковинку, но сегодня этот вариант все чаще встречается в новостройках. Большим семьям имеет смысл рассмотреть варианты с несколькими ванными и туалетными комнатами.

Высота потолков

Принято считать, что чем выше в квартире потолок, тем лучше. Но вместе с потолком увеличивается и общий объем помещения, а значит, и масса воздуха, которую должно прогреть отопление. Поэтому в квартирах с высокими потолками счета за тепло всегда будут больше.

Балкон

Здесь все просто: хорошо, если балкон есть. Современные новостройки за редким исключением (как правило, таким исключением становятся апартаменты) проектируются с балконом. «Излюбленное место многих россиян в квартире — это балкон, — говорит Сергей Ковров. — Как его только не используют: в качестве места хранения ненужных вещей, как место работы и отдыха, для тренировок, выращивания растений и т. д. Поэтому наличие балкона всегда желательно. При прочих равных условиях россиянин всегда предпочтет квартиру с балконом квартире без балкона. Даже номинальный балкон лучше его полного отсутствия». Иногда вместо балкона проектируется лоджия (основное отличие — балкон полностью выступает из стены, а лоджия примыкает к дому двумя стенами). Лоджии обычно бывают изначально застеклены и больше подходят для создания дополнительной жилой зоны.

Основные виды планировок

Свободная планировка

Есть квартиры, которые продаются только с несущими стенами, чтобы покупатель мог сам возвести перегородки между комнатами по своему выбору. Это открывает большие возможности, но квартиру без внутренних стен стоит покупать, только если есть четкое понимание о ее будущей планировке. Бывают заведомо неудачные варианты таких квартир — например, когда в помещении с большой площадью запроектировано всего два окна.

Фото: Shutterstock

Фото: Shutterstock

Студия

Это стремительно набирающая популярность планировка бюджетной однокомнатной квартиры, в которой кухня объединена с комнатой. В таком жилье вдвоем, а тем более семье с ребенком, может быть тесновато.

Фото: Shutterstock

Фото: Shutterstock

Европейская планировка

Это вариант планировки, где, как и в студии, гостиная объединена с кухней, но есть еще одна или несколько отдельных спален. Евроформат — одна из самых популярных планировок сегодня, и потому этот вариант все чаще встречается в новостройках.

Фото: Shutterstock

Фото: Shutterstock

«Кухня — всегда в доме место притяжения, где собираются гости, — говорит Сергей Ковров. — В квартире с маленькой кухней встреча гостей становится проблематичной, квартира евроформата снимает все ограничения. При наличии общей зоны выделяется спальня. Происходит разграничение пространства — есть место для отдыха, есть место для досуга, это очень удобно. В квартирах с обычной планировкой, как правило, одна и та же комната выполняет несколько задач: комната может быть и спальней, и местом работы, и местом для приема гостей».

Квартиры с изолированными комнатами

При такой планировке одна или несколько комнат выходят в гостиную, которая может быть объединена с кухней. Для многих это самый предпочтительный вариант — каждая спальня изолирована, при этом есть общее пространство.

Фото: Shutterstock

Фото: Shutterstock

Квартиры с проходными или смежными комнатами

Во многих хрущевках и других домах советского периода есть квартиры, где попасть в одну комнату можно лишь через другую. В Америке такая планировка называется Railroad — «железнодорожная». Сейчас домов с такими квартирами почти не строят — они встречаются, в основном, в хрущевках и брежневках.

Фото: Shutterstock

Фото: Shutterstock

«Такая планировка лишает личного пространства, — поясняет Сергей Ковров. — Если в комнате, через которую осуществляется проход, кто-то спит или занят своими личными делами, то, пробираясь в смежную комнату, рискуешь его потревожить».

Квартиры со смежно-изолированными комнатами

Довольно редкий для России вариант, когда изолированные комнаты имеют и отдельные выходы в общее пространство, и дверь между собой. Это самый удобный вариант для семьи с маленьким ребенком. А когда он подрастет, смежный проход можно заложить.

Фото: Shutterstock

Фото: Shutterstock

Квартиры с мастер-спальней

Мастер-спальней называют комнату, где живут хозяева квартиры. Она больше других спален, изолирована от остальных помещений квартиры и имеет собственный санузел.

Фото: Shutterstock

Фото: Shutterstock

Двухуровневые квартиры

Жилье, разделенное на два этажа, как правило, относится к премиум-сегменту и имеет большую площадь. Двухуровневые квартиры меньше 80 кв. м неудобны, так как лестница «съедает» много полезного пространства, отмечает Сергей Ковров.

Фото: Shutterstock

Фото: Shutterstock

Идеальной планировки нет, заключает эксперт, — в каждом случае надо идти от потребностей конкретной семьи. Чтобы составить список основных функций, которые должна обеспечивать планировка, рекомендуется сформулировать перечень всех дел, которые выполняют члены семьи в течение дня в будни и в выходные. Исходя из этого списка можно определить обязательные функциональные зоны в своей будущей квартире.

Читайте также:

  • 7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире
  • Эргономика кухни: 6 советов по организации пространства

Выбор квартиры по характеристикам

Для большинства людей покупка квартиры – событие неординарное и нечастое. Поэтому подходить к нему нужно с максимальной ответственностью. Как купить квартиру так, чтобы потом не пришлось ее срочно продавать и переселяться в другой район? Для этого нужно серьезно отнестись к выбору будущего жилья, рассмотрев его с точки зрения соответствия нескольким важным критериям.

По каким характеристикам выбирать квартиру

  • стоимость;
  • район, где она располагается;
  • новый дом или вторичный рынок;
  • внешний вид дома;
  • этаж, на котором находится квартира;
  • размеры жилья, количество комнат;
  • вид внутренней отделки.

При выборе жилья нельзя исходить только из одного или двух критериев. Предварительно нужно оценить все, хотя определяющими являются два: район и бюджет, выделенный для покупки.

Если, к примеру, по каким-то причинам вы привязаны к конкретному району города или двум соседним районам, это сразу сужает область поиска. С одной стороны, он становится проще. А с другой – сильно сокращается количество вариантов, из которых можно будет выбирать будущее жилье.

Бюджет — второй фактор, беспощадно отсеивающий множество предложений, устраивающих по другим характеристикам.

Но и другие критерии отбрасывать нельзя. Поэтому нужно как можно точнее сформулировать свои требования к будущей недвижимости, а потом начать «просеивать» их через мелкое сито собственных возможностей и вариантов, предлагаемых рынком жилья. Среди тех точек, где ваши пожелания совпадут с возможностями по наибольшему числу критериев, найдется квартира вашей мечты.

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включено
    В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
  • Без вашего участия
    После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
  • Цена известна заранее
    Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
  • Фиксированный срок ремонта
    Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Стоимость жилья

В первую очередь ориентироваться придется на нее. Это могут быть собственные сбережения, либо средства банка.

Поэтому все варианты придется пропускать через этот первичный фильтр. Не стоит пренебрегать предложениями с низкой ценой. Иногда людям нужно очень срочно продать жилье, и они намеренно выставляют низкий ценник.

Квартиры в новостройках дороже тех, которые предлагает вторичный рынок. Иногда разница в цене достигает 20–30%. Поэтому стоит рассматривать все варианты.

Новый дом или вторичный рынок

Особенности покупки жилья в новостройке:

  1. Жилье продает непосредственно застройщик. С юридической точки зрения такая покупка безопаснее. В доме еще никто не жил и, соответственно, никто не прописан.
  2. Но бывают случаи, когда одни и те же квадратные метры проданы несколько раз. Поэтому если для вас принципиально приобретение только нового жилья, ищите застройщика с хорошей репутацией.
  3. Новые квартиры не всегда готовы к проживанию. Для нормальной жизни сначала придется делать ремонт, что откладывает заселение и требует затрат.
  1. Даже если дом еще совсем не старый, стоимость квартир в нем ниже, чем у аналогичных вариантов в новостройках. Часто жилье продается вместе с бытовой техникой, мебелью.
  2. Сделки с таким жильем нередко затягиваются из-за множества проблем, поэтому считаются более рискованными. Во избежание проблем, нужно тщательно проверять квартиру на «юридическую чистоту» и отсутствие обременений.
  3. Жилье в старом фонде может оказаться проблемным из-за износа коммуникаций, а также других конструктивных частей здания. После покупки эти проблемы придется решать самостоятельно, за свой счет.

Район будущего проживания

Выбирая место проживания, обратите внимание на:

  • наличие инфраструктуры;
  • транспортную доступность;
  • экологию.

Инфраструктура

Ее значение в будущем зависит от состава семьи, ее привычек и потребностей.

Если вы одинокой молодой человек с личным автомобилем, то наличие поблизости от дома супермаркетов, аптек, поликлиник вас не будет особо интересовать.

Если у вас семья с детьми, то будут важны такие объекты как школа, детский сад, поликлиника, детские площадки, парковые зоны.

Транспортная доступность

Для людей без собственного автотранспорта важно наличие маршрутов общественного транспорта, следующих в разные районы города.

Поэтому нужно проверить транспортную оснащенность именно по тем направлениям, которые важны для членов вашей семьи. Выясните, есть ли маршруты, которые довезут вас до нужных мест без пересадок или с минимальным их количеством.

Если у вас есть машина, выясните, есть ли вблизи от дома автостоянки или гаражные боксы, где можно купить или арендовать место.

Экология

Она важна для всех, но особенно для пожилых людей и семей с детьми.

Поэтому обязательно проверьте район на наличие:

  • свалок;
  • заводов;
  • больших автомагистралей;
  • зеленых насаждений, зон для прогулок.

Свалки, заводские выбросы, выхлопные газы очень сильно загрязняют воздух и становятся причиной серьезных заболеваний у людей с аллергией или болезнями органов дыхания.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Характеристики дома

Комфортность проживания в доме во многом зависит от материала, использованного для его постройки. Для жилых зданий это чаще всего панели или кирпич.

Кирпичные дома лучше сохраняют тепло и визуально выглядят более привлекательно, чем панельные. Поэтому жилье в панельных домах, особенно на вторичном рынке, обходится дешевле.

Осмотрите дом снаружи – нет ли на стенах трещин или следов разрушения кирпича. Особенно часто такие дефекты возникают на цокольной части дома. Оцените общий вид здания. Если оно выглядит ухоженным, значит управляющая компания или ТСЖ работает хорошо.

Состояние подъездов, лифтов, наличие хорошего освещения общих мест важно для будущего проживания. Информацию вы получите от продавца квартиры или от соседей.

Выбор этажа

Однозначного мнения здесь нет. В девятиэтажках лучшими этажами считаются с 3 по 7, поэтому квартиры на них самые дорогие. Здесь ориентируйтесь на свои предпочтения. Есть люди, которые не выносят высоты, а есть те, кому обзор с высоты «птичьего полета» доставляет удовольствие.

Большинство покупателей избегают первого и последнего этажей.

Первый считается небезопасным с точки зрения вторжения непрошенных гостей, а также уличного шума и любопытных взоров. В старых домах нередко встречаются сырые подвалы, поэтому квартира на первом этаже может быть сырой. Это ведет к появлению плесени и других неприятных явлений.

Покупка квартиры на последнем этаже чревата промерзанием кровли и протечками. Также здесь может быть низкий напор воды, недостаточное отопление. Если вдруг сломается лифт, не всем будет легко добраться до своего этажа, особенно если дом высотный.

Но зато стоимость жилья на этих этажах обычно ниже.

Средние этажи. Хороший вид из окна, более низкий уровень уличного шума. Квартиры здесь стоят на 10–15 % дороже, чем на первом. Помните, что у вас будут соседи и снизу, и сверху. Поэтому периодически вас может раздражать шум, доносящийся из прилегающих квартир.

Размеры квартиры, ее расположение, количество комнат

Думая о большой просторной квартире для своей семьи, учтите, что стоимость коммунальных услуг и налог на недвижимость растут вместе с площадью жилья. Поэтому к подбору площади нужно подходить разумно.

Однокомнатная — для одиноких людей или семейной пары без детей. Даже маленькие квартиры могут сильно различаться по площади, поэтому размер нужно подбирать, исходя их своих потребностей и бюджета.

Двухкомнатная — для небольшой семьи, у которой не более двух детей. Места хватит как для детей, так и для родителей. При этом ее площадь не так велика, чтобы коммуналка сильно сказывалась на бюджете.

Трехкомнатная — для семьи с тремя и более детьми. Места хватит на всех.

Четырехкомнатная — для семьи, где в наличии все поколения – дедушка, бабушка, папа, мама, дети.

Не слишком удачным выбором считаются квартиры, расположенные:

  • рядом с лифтовыми шахтами и лестничными маршами – будет беспокоить шум;
  • угловые – в комнатах с двумя внешними стенами зимой может быть прохладно;
  • с окнами, обращенными на близко расположенные соседние здания – недостаток естественного освещения и неприятное ощущение, что вами наблюдают.

Но если все остальное вас устраивает, можно просить скидку «за неудобства» в размере 3–5%.

Готовность жилья к проживанию

Если говорить о новостройках, то можно купить квартиру:

  • без отделки;
  • с черновой отделкой;
  • с чистовой отделкой;
  • с капитальным ремонтом.

Последний вариант встречается редко, спросом не пользуется, так как цены сильно завышены.

Жилье без отделки или с черновой отделкой подходит тем, кто любит все делать «под себя».

Сохранив часть средств при покупке квартиры, можно привлечь ремонтную компанию и заключить договор на ремонт «под ключ». Это гарантирует соблюдение четкого графика выполнения работ, постоянного контроля качества ремонта представителем компании-исполнителя. Сметная стоимость ремонта фиксируется в договоре и изменению не подлежит.

Работы можно начинать еще до официальной сдачи дома, поэтому с переездом в новое место больших проволочек не будет. Приняв квартиру после ремонта, новоселы получают гарантии на все выполненные в ходе ремонта работы.

Чистовая отделка – это обычно самый простой ремонт с использованием недорогих материалов. Жить можно, но через пару лет снова придется вкладывать деньги в отделку.

На вторичном рынке можно купить квартиру с хорошим ремонтом, полностью готовую к переезду. Это находка для людей, не слишком озабоченных дизайном и стремящихся быстро переехать.

Иногда хозяева квартир с отличным (по их мнению) ремонтом повышают цену. Интересуйтесь периодически, как идут дела. Если продажа затянется, возможно, они согласятся сделать скидку.

Изучите все характеристики найденных вариантов. Выбирайте тот, который наиболее близко соответствует вашим требованиям. Но все-таки прислушайтесь к своей интуиции. Бывает так, что понравился вариант, вообще не вписывающийся в жесткие рамки сформулированных требований. Но именно к нему вы чувствуете наибольшее расположение. Обсудите это с близкими. Если квартира находится в нужном районе, а стоимость для вас доступна, то, возможно, стоит ее купить, не обращая внимания на мелкие несовершенства.

Как купить квартиру на вторичном рынке: идем на просмотр

Купить квартиру в новостройке проще: ее юридическая история чиста, поэтому рисков меньше. Главное, выбрать надежного застройщика и следить за этапами строительства. Купить квартиру на вторичном рынке — задачка со звездочкой. Рассказываем, на что обратить внимание на просмотре квартиры и при встрече с продавцом, если вы будете у квартиры не первым собственником.

�� Подготовьтесь к просмотрам

Создайте таблицу с самыми важными критериями и распечатайте ее. Когда будете на просмотре, записывайте адрес и ставьте пометки в графах. Даже если просмотров будет много, благодаря записям вы сможете сравнить варианты и сделать выбор будет проще.

Хорошо зарядите телефон или возьмите фотоаппарат. Лучше сделать несколько кадров квартиры, подъезда и двора самостоятельно. Так вы сохраните впечатление от просмотра

�� Соберите информацию в интернете

Посмотрите по картам, какие организации находятся в доме и есть ли шумные бары или кафе. Изучите местность и инфраструктуру: где остановки транспорта, есть ли рядом магазины, школы, больницы и детские сады.

Узнать о проблемах в доме и получить техническую информацию о нем можно на специальных порталах. Например, для Санкт-Петербурга достаточно ввести адрес — и вы узнаете, с какими проблемами сталкиваются жильцы.

Информацию по России можно попробовать поискать на портале «Дом-минжкх»

�� Внимательно осмотрите квартиру

Лучше назначить просмотр на дневное время: собственнику будет труднее скрыть недостатки квартиры.

Повторяйте на осмотре сценарии из жизни: открывайте окна, включайте и выключайте воду и электричество — так поймете, нет ли проблем с напряжением и держит ли сеть нагрузку.

Проверьте, как греют батареи, осмотрите потолки и стены, расспросите, не топили ли соседи, есть ли проблемы с насекомыми.

Осмотрите подъезд и придомовую территорию: есть ли ремонт, стоят ли контейнеры для мусора и как работает лифт

�� Спросите, кто собственник

Часто квартиру показывают риелторы. Уточните, кто собственник квартиры и будет ли он лично принимать участие в сделке.

Если вместо собственника квартиру продает другой человек по доверенности, то проверьте ее подлинность.

У собственника лучше тоже проверить паспорт. Мы рассказывали про случай, когда квартиру продал на самом деле не собственник, а арендатор по поддельному паспорту

Сервисы для проверки квартиры

�� Уточните, есть ли среди собственников несовершеннолетние

Если в квартире есть детская доля, то продать без органов опеки ее не получится: они должны дать свое согласие на продажу. Такая сделка займет время.

Родители должны заранее согласовать сделку с опекой и либо выделить долю ребенку в другом жилье, либо положить деньги на специальный счет.

Если у продавца есть дети, но они не собственники, узнайте, не использовал ли он материнский капитал. Лучше перестраховаться и попросить у него нотариальное заявление об этом или справку из ПФР

Как проходят опеку при продаже квартиры

�� Узнайте, нужна ли собственнику квартира взамен

Иногда люди продают квартиру, чтобы купить другую. Такие варианты называют сделкой со встречной покупкой, или альтернативной сделкой.

При прямой купле-продаже продавец получает деньги за квартиру напрямую и тратит их по своему усмотрению — не обязательно на новое жилье. При альтернативной сделке деньги от покупателя пойдут не продавцу, а другому лицу, у которого сам продавец покупает квартиру.

При такой сделке продавцу может потребоваться больше времени на поиск нужного варианта, поэтому это повод попросить скидку

Как купить по альтернативной сделке

⚠️ Выясните, есть ли на квартире обременения

Они замедляют сделку, а иногда из-за них сделку могут признать ничтожной или недействительной. Вот самые частые из обременений.

Ипотека — продать квартиру можно только с согласия банка. Но есть варианты, когда квартиру продают даже в ипотеке.

Аренда — если договор есть и он зарегистрирован, арендатор может продолжить пользоваться квартирой, пока не истечет договор, даже если сменится собственник.

Арест — если пристав наложил арест на квартиру за долги, то продать ее нельзя, пока их не погасят, а арест не снимут. Если квартира понравилась, лучше проконсультируйтесь с юристом

�� Спросите, когда собственник приобрел права на квартиру

По общему правилу сделку можно оспорить в течение трех лет — это срок исковой давности. Срок начинает течь с момента, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Но есть предел — 10 лет с момента нарушения.

Если собственник владел квартирой менее трех лет, узнайте, почему он решил ее продать. К такой сделке нужно подходить внимательно, иногда лучше привлечь юриста.

Если он владел квартирой более трех лет, сделку оспорить будет сложно, суды нечасто восстанавливают срок исковой давности. Если владел более десяти лет, рисков намного меньше

Зачем нужно титульное страхование

�� Обсудите, какая сумма будет указана в договоре

Иногда продавцы предлагают занизить стоимость в договоре, например чтобы заплатить меньше налогов с продажи.

Не рекомендуем на это соглашаться: лучше указать реальную стоимость квартиры.

Если что-то пойдет не так, то вам вернут сумму, которую вы указали в договоре, а еще вы не сможете получить налоговый вычет полностью — только с суммы, указанной в договоре, в пределах 2 млн рублей. Если квартира стоит больше 2 млн рублей, вычет вернете полностью

Риски при покупке с занижением

�� Спросите о семейном положении собственника

Узнайте, был ли зарегистрирован брак, какой статус у отношений сейчас, есть ли дети. Свои слова он может подтвердить справкой из загса или нотариальным заявлением. А вот штампа в паспорте может не быть.

Если квартиру купили в браке, неважно, кто указан ее собственником, — это совместное имущество супругов. Для сделки понадобится нотариальное согласие второго супруга на продажу.

Если супруги в разводе, узнайте, был ли раздел имущества. Возможно, по документам собственник — только один бывший супруг, но второй может рассчитывать на половину квартиры. А провести раздел можно и через три года после развода

Права супругов в браке

�� Спросите про документы-основания

Вам нужно выяснить, как продавец получил эту квартиру. Он мог ее купить, унаследовать, или ему могли подарить квартиру — в каждом случае есть свои риски.

При приватизации узнают, кто из членов семьи и участвовал в ней. Если человек отказался от приватизации, у него есть право пожизненного проживания в квартире. Если в приватизации не участвовал несовершеннолетний член семьи, сделку могут оспорить.

При наследовании могут найтись другие наследники, которые при определенных обстоятельствах могут оспорить сделку. А дарение можно отменить или тоже оспорить.

Купля-продажа — наименее рискованный вариант. Попросите продавца показать вам договор, расписку в получении денег и акт приема-передачи

Что спросить у продавца квартиры

�� Выясните, есть ли перепланировки

Посмотрите технический паспорт и соотнесите его с реальной планировкой. Проверьте, не было ли в квартире незаконной переделки.

Если да, то попросите продавца узаконить перепланировку или сделать вам скидку.

Есть вероятность, что после покупки этим придется заняться вам, а если перепланировку оформить не получится, то заставят вернуть все в первоначальное положение, а еще могут оштрафовать

Как проверить перепланировку

�� Обсудите, что с долгами по ЖКХ

Задолженность по ЖКУ не переходит к новому собственнику, но, скорее всего, вам придется доказывать это управляющей компании.

Если есть задолженность по капремонту, то после сделки ее придется погасить вам, но можно списать долг старше трех лет.

Если есть задолженность по ЖКУ, от квартиры не стоит отказываться. Вы можете предусмотреть в договоре, что продавец погасит задолженность самостоятельно перед сделкой или сделает вам скидку на сумму задолженности

Как проверить долги по ЖКУ

�� Больше нюансов — в нашем курсе «Как выбрать квартиру»

Рассказываем, как оценить квартиру со всех сторон, проверить документы и продавца, не переплатить и не разочароваться

Начать учиться

Вот что еще рекомендуем почитать, если покупаете квартиру:

Ольга Селиванова
Покупали квартиру на вторичном рынке? Расскажите, на что еще стоит обратить внимание на просмотре:

Загрузка

Год назад покупали. Посоветую заранее запастись терпением и что у более 70% квартир могут быть проблемы с документами. Идеальную квартиру можно искать годами, либо найти месяцев за 6, но идти на компромиссы. И лучше заранее узнать, что в квартире прописаны дети/собственник в Америке или рядом планируют строить шоссе, чем тратить время и ехать на показ. И желательно с самого верхнего этажа пройти вниз по пожарной лестнице и просмотреть на каком этаже валяются пивные банки, окурки или витает запах мочи и если это на вашем будущем этаже, то соседи могут быть не из лучших. И посмотреть на оконные рамы соседей. Если рядом с вашим будущим окном у соседей старые окна, то есть повод заглянуть. И на последнем этаже обращать внимание на подтеки с крыши.

Отредактировано

Я весной брал квартиру с убитым ремонтом, но с хорошим расположением дома. По цене вышло ниже, зато ремонт делал под себя. Сейчас мебелью обставляю.
На просмотр старался ходить ближе к вечеру — в некоторых домах выползали алкаши, в части квартир от соседей была слышна бьющаяся посуда или громкая музыка.
Если есть время, то советую прогуляться вокруг дома — сразу найти магазин/детскую площадку/школу/парк. Посмотреть что с доступностью парковочных мест. Можно пообщаться с жильцами дома (узнать про капремонт), с консьержем(если есть) — тоже можно почерпнуть информацию.
Ну и, само собой, никаких свежих (до 3 лет) наследств, никаких дарений. Никаких алкашей, наркоманов и психически больных среди собственников. Очень осторожно с детьми — опека запросто непонятно почему может в самый последний момент отказать. К сожалению, процентов в 80 квартир даже смысла нет идти по вышеперечисленным причинам.

Влад, спасибо за комментарий. Соседи это главное.

Ещё хороший вариант покупать вторичку в ипотеку. Банк хорошо проверяет квартиру, так как она будет в залоге у банка. Банк может указать на риски, запросить доп документы и отказать в кредите, если сомневается в квартире.

Тыкайте в стены, насколько это возможно, поднимайте линолеум. Обязательно поговорите с соседями про дом. Купили сталинку, по документам стены кирпичные, а по факту деревяшки с бетоном) веселый сюрприз

Купила сегодня, рассказываю по свежим следам.

Снаружи дома: смотрим на окна соседей (старые деревянные рамы должны насторожить), состояние подъезда (нет ли запахов, мусора, подтеков, которые говорят о том, что крыша протекала).

Внутри: проверяем водопроводные трубы, электрическую проводку, розетки, потолок (актуально для верхних этажей), работают ли краны на воду, работает ли плита, не заедает ли механизм открывания окон.

Отдельно я еще спрашивала у собственников о соседях и средних размерах коммуналки.

>> Купля-продажа — наименее рискованный вариант. Попросите продавца показать вам договор, расписку в получении денег и акт приема-передачи

При это предыдущий собственник мог иметь пакет из всех описанных выше рисков. Так что совет так себе.

Получение по ДДУ(/ДКП от застройщика) без переуступок надёжнее выглядит.

Ха) документы, вот что важно. Сколько владеет собственник и на каком основании. Если дарение, ну нафиг. Лучше хороший подъезд и стремный ремонт внутри квартиры.
Расширенная выписка из ЕГРП. Но ее вроде не так просто сейчас достать. Ньюансов куча, лучше юриста/ риелтора. Сумма большая и риск потерять тоже очень большой.
Про новостройки не соглашусь, подруга купила квартиру в МО, стройку стали задерживать, подала на расторжение договора, через приставов пытались получить деньги но тщетно. Была возможность остаться и без денег и без квартиры. При этом обязательств по оплате ипотеки никто не снимал.

user1689590, новостройка — не обязательно в ещё не готовом доме

Системный, тем паче, мат капитал, дети, ипотеки и прочие прелести.

Проблема данного Чек-листа в том, что людям далеким от юриспруденции или недвижимости он может оказаться не полезен. То есть человек не купит квартиру, которую вполне стоило купить, из-за излишнего страха или выдвижения неадекватных требований. Или купит ту, которая проходит по чек-листу. Но так как нюансов в недвижимости все же поболее указанного, то все равно нарвется на плохой вариант. У меня была мысль, что если бы была краткая распиаренная методичка для покупателей и продавцов недвижимости, то риелторов может было справедливо оставить не у дел по львиной доле простых сделок. Но все же для самостоятельного покупателя подобной краткой инструкцией не обойтись — прочитать ему надо сильно больше.
Со своей стороны, укажу на нюанс, который не знал, и из-за этого не заметил серьезную неприятность. Батареи отопления надо пробовать не сверху, а снизу, в дальней от подводящего водяного стояка части. В отопительный сезон они должны быть там хотя бы слегка теплыми. Если там все комнатной температуры, то в доме, скорее всего, проблемы со стояками. И у вас будет регулярно сбоить отопление. Решить это вы даже с помощью денег не всегда сможете, так как будете зависеть от множества соседей и управляющей компании.

Отредактировано

Я продавал квартиру и скажу, что проблема в том что люди не понимают что хотят. Первое впечатление что люди пришли купить диван или кухню. Перед покупкой выпишите основные параметры квартиры которые вам нужны этаж на какую сторону окна. Шумоизоляция. Остекление балкона, то что после покупки будет тяжело поменять.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *