Через сколько после приватизации можно продать квартиру
Перейти к содержимому

Через сколько после приватизации можно продать квартиру

  • автор:

27.01.2022

В общем случае минимальный срок владения жильем составляет 5 лет. После этого продажа не будет облагаться НДФЛ. Но по приватизированным квартирам срок — 3 года.

Разъяснения дает Минфин в письме № 03-04-05/1156 от 13.01.2022.

Если приватизация была по закону от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», то через 3 года квартиру можно продать и при этом не платить НДФЛ и не сдавать декларацию 3-НДФЛ.

Министерство финансов Российской Федерации

Письмо № 03-04-05/1156 от 13.01.2022

Вопрос: Об определении минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, полученным в результате приватизации, в целях НДФЛ при его продаже.

Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 06.12.2021 и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса установлено, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года в случае, если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации.

Приватизация государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации осуществляется в соответствии с Законом Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон N 1541-1).

Учитывая изложенное, положения подпункта 2 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса учитываются при налогообложении доходов, полученных налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, полученного в собственность в результате правоотношений, предусмотренных Законом N 1541-1.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента

Продажа приватизированной квартиры

Продажа приватизированной квартиры — это отчуждение жилого помещения, которое человек получил от государства в порядке приватизации. Такая продажа несет дополнительный риск для покупателей.

Особенности продажи приватизированной квартиры

Приватизация — это передача государственного или муниципального жилья в частную собственность людей, которые владели им на основании договора социального найма. Порядок приватизации урегулирован Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1. Этим законом предусмотрено, что приватизация оформляется договором передачи, заключаемым между государственным или муниципальным органом власти и лицом, претендующим на недвижимость. Инициатива по приватизации исходит от гражданина.

При этом по умолчанию жилое помещение передается в общую собственность всех лиц, которые зарегистрированы в нем. То есть, если по соцнайму в квартире проживала семья, все ее члены, включая несовершеннолетних детей и недееспособных взрослых, становятся долевыми сособственниками.

Из этого следует первая особенность приватизированной квартиры: у многих из них более одного владельца.

Это налагает на продавца два ограничения:

● каждый отдельный сособственник не вправе распоряжаться квартирой целиком от своего имени, даже если он один ею пользуется. Он вправе распорядиться только своей долей;

● даже чтобы продать только свою часть приватизированной недвижимости, ее владелец должен, прежде чем заключать сделку, убедиться, что никто из других собственников не претендует на покупку. Для этого каждому из собственников необходимо разослать уведомления о предстоящей купле-продаже, где перечислить ее условия, в первую очередь цену. В противном случае есть риск, что неуведомленный сособственник потребует отмены сделки на квартиру.

Вторая особенность приватизированной квартиры связана с самим порядком приватизации. Приватизация происходит по заявлению граждан, зарегистрированных в квартире. При этом в Законе РФ от 04.07.1991 № 1541-1 говорится о том, что приватизация — дело добровольное. То есть любой из зарегистрированных граждан вправе отказаться от приватизации и не стать полноправным владельцем. В ряде случаев такой отказ целесообразен, ведь полноправное владение недвижимостью налагает и определенные обязанности, в том числе по ее содержанию и уплате налогов.

Те из проживающих лиц, кто помещение приватизировал, получают его в полное распоряжение, но и те, кто отказался от приватизации, сохраняют за собой право пожизненного проживания в квартире. Оно сохраняется, даже если собственники продадут жилье.

При этом формально продать квартиру можно и при условии сохранения права проживания в ней третьего лица. Однако приобретатель имеет риск оказаться в ситуации, когда права на недвижимость у него, но при этом есть еще некий круг людей, которые могут ее использовать, в том числе постоянно в ней жить.

Как проходит продажа

Порядок, в котором проходит продажа приватизированной квартиры, следующий:

1) выставить квартиру на продажу;

2) решить сопутствующие вопросы (например, если владелец квартиры — несовершеннолетний ребенок, продажа согласовывается с органом опеки и попечительства);

3) найти приобретателя, обсудить с ним условия будущей сделки с квартирой, при необходимости заключить предварительный договор;

4) собрать необходимые документы. От продавца потребуются, например, договор передачи квартиры в собственность, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровый паспорт;

5) заключить основное соглашение продажи. Если весь коллектив собственников одновременно продает свои доли или если владелец всего один, допустима простая письменная форма соглашения, хотя это более рискованная форма сделки. Если продается доля в праве на объект или если со стороны продавца есть несовершеннолетний ребенок, необходимо удостоверить сделку нотариально. Хотя, даже если нотариальная форма не является обязательной, участие нотариуса отвечает интересам сторон и страхует их от юридических рисков. Важно помнить, что, если имеется круг лиц, которые, не будучи полноправными владельцами, после продажи могут продолжать пользоваться квартирой, перечень этих лиц должен быть прописан в тексте соглашения: это существенное условие, без которого оно не считается заключенным, а продажа не состоится. Также существенными являются условия о предмете и цене сделки;

6) после заключения ДКП его и сопутствующие документы передают в Росреестр для государственной регистрации прав за новым владельцем. Если сделка была нотариально удостоверена, документы передаст сам нотариус;

7) после регистрации права (это займет от 1 дня, если документы в Росреестр направлены нотариусом, до 9 дней при самостоятельной подаче документов) стороны завершают расчеты, продавец передает объект новому владельцу по акту приема-передачи. На этом продажа приватизированной квартиры завершается.

Продажа квартиры после приватизации через какое время заключать сделку

Когда после приватизации можно продать квартиру?

С приватизированной недвижимостью владельцы могут производить любые манипуляции: продавать, сдавать в арендное пользование и пр.

Иногда жилье требуется продать в срочном порядке. В подобной ситуации назревает вопрос, через сколько можно продать квартиру после приватизации.

Можно ли совершить сделку сразу или придется выжидать какое-то время?

Общие правила приватизации

Понятие приватизации предполагает переход жилплощади в собственность жильцов, проживающих на ее территории на законных основаниях. Фактически в процессе приватизации объект недвижимости переходит из государственной в частную собственность.

Приватизация имеет массу важных нюансов:

Когда документы будут зарегистрированы в Росреестре, у граждан, участвующих в приватизации появляется право собственности на жилплощадь.

Когда можно продавать

После приватизации собственник приобретает полное право распоряжаться жилплощадью по собственному усмотрению. Квартиру можно подарить или продать, оставить в наследство или сдавать жильцам. Можно ли продать квартиру сразу после приватизации?

Фактически оформить договор купли-продажи новоиспеченный владелец недвижимости может сразу, как только получит свидетельство о регистрации права собственности.

Но на практике собственникам приходится несколько откладывать продажу из-за задержки с оформлением бумаг, получением свидетельств, спорных наследственных ситуаций и пр.

Особенности налогообложения

Особенности налогообложения

В ходе приватизации недвижимость достается гражданам бесплатно, а вот при продаже владелец получает финансовую выгоду, потому необходимо заплатить НДФЛ. Пока квартира находилась в госсобственности, а жильцы пользовались ей по соцнайму, налоги платить было не нужно.

Но с получением права собственности владельцу придется ежегодно оплачивать налоговые взносы за недвижимость.

Нужно понимать, когда после приватизации можно продать квартиру, чтобы не оплачивать налог. В подобной ситуации необходимость налоговых выплат обуславливается рядом особенностей. К ним относят стоимость недвижимости, через какое время она продается и прочие моменты.

Когда обязательно выплачивать налог

После продажи недвижимости и последующего ее переоформления бывший собственник должен заплатить налоговый взнос, поскольку в результате проведенной сделки он получил финансовую выгоду.

К ситуациям, связанным с обязательным налогообложением, относят случаи:

  1. Оформление сделки сразу после получения права собственности. В подобной ситуации продавец должен заплатить 13% налог от общей стоимости квартиры.
  2. Важное значение имеет, сколько должно пройти времени после оформления приватизации. Если квартира продается в срок до 5 лет, то собственник должен оплатить 13% налоговый сбор в госказну. До 2016 этот срок определялся в 3 года, но после, вплоть до текущего 2023, его увеличили до 5 лет.

Налоговые выплаты регламентируются соответствующими законодательными нормативами и актами. Если гражданин уклоняется от налогов, то за это грозит уголовное наказание.

Кто освобождается от налогов

В некоторых обстоятельствах граждане освобождаются от уплаты налогов, либо их размер снижается. Главное, нужно соблюдать законность при снижении налоговых выплат, иначе за уклонение грозит реальная ответственность.

При продаже приватизированной недвижимости от налога освобождаются граждане в таких случаях:

Освобождение от налоговых выплат осуществляется строго в рамках законодательства. Если возникают спорные моменты, то лучше дополнительно проконсультироваться с юристом или нотариусом.

Пенсионер платит?

Пенсионер платит?

Это касается граждан пенсионного статуса, то сделки с куплей-продажей приватизированного жилья проходят по стандартному сценарию. Никаких отдельных преференций, обусловленных пенсионным возрастом, при налогообложении НДФЛ не предусмотрено.

Как и остальные граждане, пенсионеры могут продать жилье через 5 лет после приватизации либо использовать возможность получения налогового вычета.

А вот от ежегодного налогообложения за владение недвижимостью пенсионеры освобождаются. Исключение составляют лишь особенно дорогие владения, стоимость которых превышает 300 млн. руб.

Документация для продажи

Как и при проведении других сделок, при оформлении продажи приватизированной квартиры собирается пакет бумаг. Лучше проводить сделку под нотариальным контролем, с обязательным анализом и заверением бумаг. Подобная мера поможет максимально обезопасить сделку.

Для продажи приватизированного жилья потребуются:

Если при сделке задействуются средства материнского капитала, то собираются дополнительные бумаги. Взаиморасчет производится на основании оговоренных в договоре условий.

Особенности процедуры купли-продажи

Иногда в ходе продажи приватизированного жилья могут возникнуть разного рода сложности. Частой причиной всевозможных казусов выступает статус юрлица собственника или прописанного жильца, либо самой квартиры, а также ущемление интересов несовершеннолетних лиц и пр.

Ситуаций много – несколько владельцев, участие в сделке лиц до 18 или наличие прописанных в квартире и пр. В каждом отдельном случае оформление будет несколько отличаться.

При долевом владении

Если в приватизации участвуют несколько человек, то они все имеют статус собственников и владеют определенной долей в данном объекте недвижимости.

Продать такую квартиру будет можно только в случае полного согласия всех владельцев. Только при наличии такового возможно оформление сделки. В остальном процедура продажи происходит по стандартному сценарию.

При этом остальные собственники обладают преимущественным правом продажи, если собственник продает только свою долю. Чтобы продать свою часть третьим лицам, собственник должен подтвердить, что владельцы остальных долей отказались от приобретения его доли.

Если прописан жилец

Если прописан жилец

Сложнее обстоит ситуация, если в квартире прописаны люди. Здесь учитывается несколько аспектов:

  • если в сделке фигурирует обычная квартира, то прописанный человек выписывается, либо это делает суд;
  • если квартира приватизирована, то даже после судебного решения сложно добиться нужного результата;
  • чтобы исключить неприятные казусы, покупателю следует заранее потребовать от продавца список всех прописанных, еще до оформления сделки и передачи права собственности.

Крайне сложная ситуация, если во время приватизации один из прописанных в квартире не смог принять участие либо отказаться от приватизации. В таких ситуациях велик риск, что все сделки будут отменены. Причем не важно, сколько месяцев или лет прошло с момента оформления приватизации.

Если в сделке участвует несовершеннолетний

Часто бывают ситуации, когда среди прописанных лиц имеется несовершеннолетний, но собственником он не является. В подобном случае его нужно зарегистрировать по другому адресу, пока сделка еще не завершена.

Просто так, в никуда выписать ребенка нельзя, а если ему нет 14, то он должен иметь регистрацию, как у родителей, т. е. числиться с ними по одному адресу. Если собственником жилья является несовершеннолетний, то для его продажи потребуется согласие органов опеки.

При этом ребенку должно быть куплено другое, равноценное жилье, в котором несовершеннолетний получит долю, не меньше, чем в предыдущей квартире. Условия проживания должны бить аналогичными или лучше, ухудшать их противозаконно.

Возможно ли продать неприватизированную квартиру

Если рассматривать вопрос с точки зрения юриспруденции, то неприватизированная недвижимость не может быть продана.

Но в законодательстве есть немало ходов, как можно найти выход в такой ситуации:

Продажа приватизированной недвижимости имеет массу нюансов, с которыми следует разобраться заранее, еще до сделки. При желании можно продать недвижимость сразу после завершения процесса приватизации, но только собственник должен будет внести 13% в казну. А после 5-летнего владения имуществом обязательство налоговых выплат с продажи снимается.

Сама сделка предполагает массу юридических нюансов, потому и проводить ее рекомендуется с участием риелтора или юриста, способного законно, грамотно и безопасно для сторон провести куплю-продажу.

Как продавать квартиру после приватизации и через сколько лет можно? В чем особенности и сложности сделки?

Приватизация квартиры — оформление муниципального жилья в личную собственность. Производится всеми зарегистрированными в квартире жильцами, то есть все они становятся собственниками данной жилплощади. Право собственности наделяет владельца правом распоряжаться своей долей по личному усмотрению, тогда как неприватизированным жильем, можно исключительно пользоваться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Можно ли реализовать жилье или долю, если их приватизировали?

Внимание. Проведение процедуры приватизации — это переход муниципальной собственности в собственность физического или юридического лица. Запись в Росреестре закрепляет право собственности за отдельным индивидом.

Полноправный собственник имеет право не только использовать свое жилье или долю в нем, а и подарить, заложить, завещать и продать его.

Законодательство РФ не накладывает ограничение на реализацию приватизированной собственности, кроме случаев, когда нарушаются интересы и права других лиц.

Порядок и условия приватизации установлены и регулируются ФЗ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4.07.1997 г.

Продажа приватизированной квартиры — это процесс передачи права собственности на эту жилплощадь другому человеку (покупателю). Отражен и регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

    , регулирует процедуру регистрации собственности на квартиру в Росреестре.
  1. Продажа приватизированной жилплощади регулируется Гражданским (ГК) и Жилищным (ЖК) кодексами. Так в параграфе 7 главы 30 ГК РФ описывается вся специфика продажи жилых помещений. А ст. 31 ЖК РФ дает возможность собственнику произвести продажу вне зависимости от желания бывшего супруга.
  2. Налоговый кодекс (НК) РФ обязывает собственника после реализации квартиры уплатить налог.

Через сколько лет: можно ли сразу после получения выписки из ЕГРН?

В процессе приватизации жилья необходимо пройти регистрацию права собственности. Регистрация может занять до 1 календарного месяца. После ее завершения собственник получит на руки:

  • экземпляр договора о приватизации;
  • выписку из ЕГРН о праве собственности.

После получения выписки, владелец недвижимости становится полноправным ее собственником. Он получает право распоряжаться квартирой, или долей в ней, по своему усмотрению.

Внимание! Заключить договор купли-продажи и передать свои права на квартиру другому лицу, можно в день получения выписки из ЕГРН.

Необходимо учитывать, что при продаже недвижимости, которая находится в собственности менее 3 лет, придется уплатить 13% налога от общей суммы сделки. Никакие льготы на этот налог не распространяются, и нет никакого значения, с близким родственником или посторонним человеком совершена сделка.

Сложности

При продаже квартиры, находящейся в частной собственности, есть вероятность столкнуться со сложностями. Связаны они с особенностями налогообложения и наличием прописанных.

Особенности налогообложения

ФЗ № 382 от 29.11.2014 г постановил, что налог необходимо оплатить в случаях, если в реализации участвует недвижимость, находящаяся менее 3 лет в собственности, если право владения наступило в результате приватизации (ст. 217.1 НК РФ).

Налог составляет 13% от суммы указанной в договоре купли-продажи. Взимается с жилья стоимость которого превышает 1 млн. руб.

При продаже жилья стоимостью свыше 1 млн. рублей, есть возможность использовать налоговый вычет. При этом 1 млн. вычитается из общей стоимости и налог начисляется на оставшуюся сумму.

Наличие прописанных

При приватизации квартиры все прописанные в ней становятся собственниками этой жилплощади. Но существует возможность отказаться от приватизации в добровольном порядке. Такой человек не становится собственником, но за ним, на законодательном уровне, сохраняется право пожизненно пользоваться этим жильем.

Важно. Приобретая квартиру с прописанными, необходимо понимать, что ни выписать, ни выселить такого жильца в принудительном порядке не выйдет. Подтверждение этому находится в ст. 19 ФЗ № 189 от 29.12.2004 г и п.18 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 г.

Можно ли совершать продажу неприватизированного жилья по закону?

Жильцы муниципального жилья по закону имеют право пользоваться жилплощадью, но не распоряжаться ей. Соответственно законное право на продажу этой жилплощади у них отсутствует.

Но в действующем законодательстве существуют пробелы, которые можно использовать для осуществления таких сделок.

Способы
  1. Через прописку. Простой и быстрый способ, требующий доверия между сторонами, так как не заключаются никакие договора. Покупателя прописывают в муниципальную квартиру, переоформляют на него все лицевые счета и продавец выписывается с данной жилплощади.
  2. Буфер обмен. Производится исключительно с помощью агентств недвижимости, предоставляющих такую услугу. На первом этапе покупатель приобретает буфер — условную жилплощадь. Затем буфер меняется на неприватизированную жилплощадь, и агентство выкупает его обратно.
  3. Обмен неприватизированными объектами. Происходит стандартный обмен на основании заявлений обеих сторон.
Риски такой сделки и пути их обхода

Все варианты продажи муниципальной квартиры имеют свои риски. Человек может не передать средства или остаток средств после прописки, агентство может отказаться выкупать буфер, заинтересованное лицо может подать иск в суд о признании сделки обмена недействительной. Чтобы избежать возможных последствий, необходимо сотрудничать с агентствами и людьми с проверенной репутацией.

При продаже приватизированного и неприватизированного жилья главное, при любых сомнениях касающихся документации или течения сделки, обращаться к профессиональным юристам, которые смогут оказать квалифицированную помощь.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки

Анастасия Швец

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Допустим, сын становится военным и получает служебное жилье — благодаря отказу от приватизации сейчас, у него сохранится право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН. Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Например, у квартиры 4 собственника с равными долями — по 1,5 млн рублей каждая. Если продаете за наличные, можете составить 4 отдельных договора и к каждой доле применить вычет: 1,5 млн — 1 млн = 500 тыс. Налог с каждой доли составит 65 тыс. рублей (500х13%) — то есть всего 260 тыс. рублей со всех долей вместо 780 тыс. при уплате без вычета. Но в этом случае также придется заплатить 4 отдельных пошлины нотариусу.

Как купить приватизированную квартиру

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту , составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск, проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Семья из трех человек — мать, отец и сын — живут в муниципальной квартире.

Родители отказываются от приватизации в пользу сына, но не выписываются из квартиры сами. Сын пытается продать квартиру как собственник, но в ней по-прежнему прописаны родители и другого жилья у них них. Сын предлагает выписать их после продажи, но по закону так сделать нельзя — пока они не пропишутся в другом месте они сохранят за собой пожизненное право проживать в квартире.

Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте. Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.

В семье Ивановых отец-пьяница Валера отказался от своей доли в пользу дочери. Он выписался из квартиры, но нигде не прописался. После продажи квартиры, Валера обратился в суд, с претензией на то, что его сделали бездомным. Суд решил, прописать Валеру обратно с правом пожизненного проживания и вернул ему долю.

Таких случаев много. У квартиры могут быть все документы, отказы других собственников, никто не прописан, но внезапно объявляется нигде не прописанный бывший собственник и получает право проживания.

Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.

Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Иван и Борис владеют двумя долями в однокомнатной квартире. Иван предложил Борису купить у него долю за 2 миллиона рублей. Тот письменно отказался, указав цену. Позже Иван продал свою долю стороннему покупателю Василию дешевле — за 1,5 миллиона рублей.

Борис узнал у Василия, что доля продана дешевле цены, которую он указал в отказе — а ведь за 1,5 миллиона он бы и сам купил. Борис обращается в суд, вносит 1,5 миллиона и в судебном порядке становится собственником всей квартиры. Ивану все равно — он ничего не потерял. Борису хорошо — он купил квартиру. Василию плохо — он потерял деньги.

Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее) это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Запомнить

  1. Продать квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, можно только после ее приватизации.
  2. Приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни. Чтобы не потерять это право, часто выгоднее отказаться от него в пользу члена семьи.
  3. Чтобы покупателя не пугал статус приватизированной квартиры, подготовьте для него выписки из ЕГРН и домовой книги.
  4. Если продаете только свою долю квартиры, вы обязаны сначала предложить ее остальным собственникам по рыночной цене.
  5. При продаже долей сделку надо подтверждать у нотариуса — без него не получится.
  6. Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки.
  7. Налог с продажи квартиры можно не платить, если вы стали собственником квартиры более 3 лет назад.
  8. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей для каждой из долей.
  9. Если покупаете приватизированную квартиры, убедитесь, что все жильцы из нее выселились и прописались в другом месте.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *