Что такое аккредитив с участием материнского капитала
Перейти к содержимому

Что такое аккредитив с участием материнского капитала

  • автор:

Как погасить ипотечный кредит маткапиталом?

Если вы планируете не только пополнение в семье, но и расширение жилой площади, а для приобретения недвижимости намерены оформить ипотечный кредит, то средства материнского капитала помогут вам сократить размер задолженности по основному долгу и процентам по кредиту или оплатить первоначальный взнос.
В этой статье мы пошагово рассмотрим, как использовать маткапитал в таких случаях.

Как погасить ипотечный кредит маткапиталом?

Если вы планируете не только пополнение в семье, но и расширение жилой площади, а для приобретения недвижимости намерены оформить ипотечный кредит, то средства материнского капитала помогут вам сократить размер задолженности по основному долгу и процентам по кредиту или оплатить первоначальный взнос.
В этой статье мы пошагово рассмотрим, как использовать маткапитал в таких случаях.

Время чтения ~ минут

Возможно ли использовать маткапитал для погашения ипотечного кредита?

Да, среди целей использования материнского капитала законом предусмотрено улучшение жилищных условий: строительство или покупка квартиры или дома, а также погашение ипотечного займа (кредита) (погашение основного долга и уплата процентов) и уплата первоначального взноса по такому кредиту. Распорядиться сертификатом в случае оформления ипотечного кредита можно 2 способами: 1. Использовать материнский капитал при получении нового ипотечного кредита.
2. Погасить маткапиталом уже имеющийся ипотечный займ (кредит).

Какое жильё можно купить с использованием материнского капитала?

Недвижимость должна находиться в России и быть пригодной для проживания, поэтому потратить маткапитал на жильё в аварийном доме или предназначенным под снос не получится. Кроме того, запрещено приобретать недвижимость у ближайших родственников.

Как возможно распорядиться маткапиталом в случае предоставления ипотечного кредита?

Владельцам семейных сертификатов (сертификатов на маткапитал) разрешено применить их несколькими способами. 1. Как первоначальный взнос
Маткапитал можно использовать для полной или частичной уплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту. Иногда для полной оплаты первоначального взноса, который обычно составляет от 10% до 20% стоимости недвижимости, суммы маткапитала бывает достаточно, но банк может потребовать частично внести первоначальный взнос собственными средствами, чтобы убедиться в платёжеспособности заёмщика. 2. Для досрочного погашения задолженности по кредиту и уплаты процентов
Потратить материнский капитал можно, чтобы частично или полностью погасить остаток задолженности по основному долгу и процентам Частичное досрочное погашение долга, в зависимости от условий кредитного договора, позволит уменьшить размер ежемесячных взносов или срок выплаты кредита. Досрочная оплата сократит переплату по жилищному займу (кредиту) и уменьшит итоговую стоимость недвижимости.

Какие условия использования маткапитала для погашения ипотечного кредита?

— Заключить кредитный договор может любой из родителей, главное, чтобы они состояли в браке. В случае получения ипотечного кредита до регистрации брака, использовать маткапитал получится, если заявление в СФР было подано после того, как супруги узаконили отношения. — Обязательное условие использование маткапитала — выделение долей детям и супругу в квартире, так как жильё, купленное с использованием материнского капитала, по закону оформляется в общую долевую собственность родителей и детей в течение 6 месяцев после того, как с недвижимости снимут обременение. Подробнее о том, как выделить детям доли в праве общей собственности на недвижимость, вы можете прочитать в нашей статье. В договоре должна быть указана цель кредита — приобретение жилья или строительство жилья. Если кредит предоставлен на иные цели, то погасить задолженность по основному долгу и процентам по кредиту маткапиталом не получится.

Как погасить ипотечный кредит материнским капиталом?

1. Оформите сертификат
Сейчас сертификат на маткапитал оформляется автоматически. Информация о его получении направляется в личный кабинет матери или отца на сайте СФР или Госуслуг. Чтобы распорядиться маткапиталом, необязательно обращаться в СФР для оформления бумажного сертификата. 2. Оформите справку об ипотеке
Закажите для Социального фонда справку в банке, который выдал вам кредит. Она подтвердит, что у вас есть действующий ипотечный кредит. В документе должны быть указаны:
— данные заёмщика и созаёмщиков
— номер кредитного договора
— сумма задолженности
— реквизиты банка 3. Подайте заявление в Социальный фонд
Подайте заявление о распоряжении маткапиталом на сайте СФР или Госуслуг, либо в отделении МФЦ или Пенсионного фонда. Дополнительно предоставьте необходимые документы:
— паспорт
— справку из банка и копию кредитного договора
— выписку из ЕГРН 4. Направьте заявление в банк
Согласуйте с банком, как именно вы погасите кредит. Вы можете частично или полностью погасить основной долг и проценты. Кроме того, придётся рассмотреть изменение графика платежей: вы можете уменьшить сумму ежемесячных взносов, но в течение того же периода, либо, наоборот, сохранить размер ежемесячных выплат, уменьшив период выплат.

Аккредитив как форма расчета в долевом строительстве

Одна из причин упорного сохранения серых схем на первичном рынке – невозможность привлекать деньги дольщика до момента регистрации договора долевого участия (ДДУ). Вопрос об этом был окончательно решен весной 2010-го, когда Президиум Высшего Арбитражного суда РФ запретил строительным компаниям требовать оплату по договору до момента его госрегистрации.

Банковский аккредитив: основные преимущества

Несмотря на то что на регистрацию ДДУ по закону отводится не более 21 дня, процесс может занять от одного месяца до полугода. Застройщики вполне справедливо опасаются, что за это время покупатель «остынет», его планы или жизненные обстоятельства изменятся и он откажется перечислять деньги за будущую квартиру. Продавцы нашли вполне законный способ обезопасить себя от непредсказуемого поведения клиента – заключать соглашение об открытии банковского аккредитива.

Механизм расчетов посредством банковского аккредитива подробно описан в Гражданском кодексе РФ. Суть его состоит в том, что покупатель поручает банку перевести определенную сумму денежных средств на счет продавца после того, как тот представит документы о выполнении своих обязательств. В случае долевого строительства подтверждением является ДДУ со штампом Росреестра.

Банк выступает третьим лицом в сделке и, с одной стороны, гарантирует застройщику получение денег после выполнения своих обязательств по регистрации договора. С другой – обещает дольщику, что его деньги будут переведены на счет строительной компании не раньше, чем он получит проштампованный экземпляр договора. Если по каким-то причинам регистрация ДДУ не состоится, вся перечисленная на аккредитив сумма будет возвращена покупателю.

Процедура открытия аккредитива

Покупатель обращается в банк и пишет заявление об открытии аккредитива

На практике это происходит следующим образом. Выбрав квартиру, будущий дольщик подписывает ДДУ. Затем со своим экземпляром договора обращается в один из названных застройщиком банков и пишет заявление на открытие аккредитива. Банк открывает специальный счет, на который зачисляются денежные средства дольщика в том объеме, который указан в договоре. То есть при единовременной оплате – за всю квартиру целиком, при покупке жилья в рассрочку – первоначальный взнос.

После государственной регистрации договора застройщик представляет в банк документы, указанные в аккредитиве. Если документы соответствуют условиям, банк перечисляет денежные средства застройщику.

Стоимость процедуры довольно умеренная: банки берут за выполнение своих обязательств 0,1% от размещенной на аккредитивном счете суммы, но не менее 1 тыс. и не более 6 тыс. руб. (в редких случаях – 10 тыс. руб.).

Риски открытия аккредитива

Риски в данной схеме расчетов невысоки. Перечислим их.

Во-первых, некоторые застройщики настаивают на открытии аккредитива после передачи пакета документов в органы госрегистрации, а не после возврата ДДУ из Росреестра. Напомним: любая попытка получить оплату квартиры до того момента, как на ДДУ будет поставлен штамп о регистрации, незаконна.

Другой возможный риск связан с банками. В течение нескольких месяцев, пока средства за квартиру находятся на аккредитивном счете, Центробанк РФ может отозвать лицензию кредитной организации. Если аккредитив уже был открыт (договор долевого участия вернулся с регистрации и был представлен в банк), то дольщик может спать спокойно, а возврат средств со счетов банка станет проблемой застройщика. Если отзыв лицензии случился до открытия аккредитива, покупатель не считается дольщиком и не имеет права требовать квартиру у строительной компании. Ему остается попытаться вернуть деньги со счета в лопнувшем банке, что весьма проблематично.

Полностью исключить последний риск невозможно, но есть способ его минимизировать. Для этого стоит попробовать договориться с застройщиком о рассрочке платежа и зачислении на аккредитив части стоимости квартиры с обязательством уплатить основную сумму после госрегистрации ДДУ.

С 1 января 2017 года вступили в силу поправки, касающиеся расчетов за жилье на первичном рынке через счета эскроу. Так называются специальные счета, куда дольщик перечисляет средства за квартиру при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа. Доступа к эскроу не имеют ни дольщик, ни застройщик, пока условия ДДУ не будут выполнены. В таком случае деньги переходят строительной компании. Если она не выполняет обязательства, то деньги возвращаются дольщику.

В новой редакции 214-ФЗ говорится, что если застройщик получает кредит от банка, имеющего право на открытие счетов эскроу, то в кредитном договоре может содержаться условие, чтобы для всех ДДУ в доме, который строится за счет этого кредита, были открыты эскроу-счета.

Кроме того, если дольщик является владельцем счета эскроу, то при переуступке права требования на квартиру к новому дольщику переходят и все права и обязанности по договору счета эскроу.

Как провести сделку с жильем через банковский аккредитив

Расчеты между покупателем и продавцом – одна из самых нервных стадий сделки с недвижимостью. Немногие часто держат в руках суммы в несколько миллионов рублей, да и надежность банковских ячеек все чаще вызывает сомнения.

Банковский аккредитив дает возможность избежать ненужных волнений в процессе манипуляций с пачками наличности, но вот удобен ли этот механизм?

В плюсах и минусах этой формы расчета, а также в основных шагах по оформлению банковского аккредитива разбирались журналисты БН.

Для тех, кто доверяет

Происхождение русского слова «аккредитив» восходит к латинскому accrēditīvus – доверительный.

В сделках с недвижимостью банковский аккредитив выступает одной из возможных форм безналичных расчетов между продавцом и покупателем жилья при участии банка-посредника.

Нелишним будет запомнить, что аккредитивы бывают нескольких видов.

Во-первых, они делятся на покрытые и непокрытые. В первом случае эмитент переводит деньги в исполняющий банк, во втором средства остаются в банке-эмитенте, а позже списываются оттуда исполняющим банком на счет продавца.

Во-вторых, аккредитивы бывают отзывные (могут быть отозваны банком-эмитентом в любой момент) и безотзывные (соответственно возможности отзыва не существует).

В сделках с недвижимостью сегодня чаще всего используется безотзывный, покрытый аккредитив.

Общая схема действий покупателя и продавца, желающих рассчитаться с помощью аккредитива, получается следующая. После заключения договора купли-продажи квартиры (в нем должна быть заявлена форма расчета через аккредитив), покупатель подает в банк заявку на открытие аккредитива. Подразумевается, что у него в этом банке уже есть счет (в противном случае его придется предварительно завести), а сам банк оказывает данную услугу.

На самом деле информации в документе содержится больше, но здесь подробную консультацию дадут представители банка, поскольку форма этих заявлений в разных финансовых учреждениях отличается.

Срок аккредитива может быть установлен разный, в большинстве банков цены на услугу от этого фактически не меняются, чаще всего документ открывается на 30-60 дней.

После открытия аккредитива покупатель дает банку поручение перечислить на него со своего счета денежные средства в размере суммы сделки.

Следующий этап – регистрация договора и перехода прав собственности в Росреестре. После этого зарегистрированные документы предоставляются в банк, который на этом основании осуществляет перечисление средств с аккредитива на счет продавца.

Один из тонких моментов, которые необходимо учесть при составлении документов – порядок возврата средств, если сделка сорвалась. В этом случае банк безусловно осуществляет возврат средств на счет покупателя. Но это будет сделано лишь по истечении срока действия аккредитива, если заранее не оговорить возможность досрочного возврата средств по заявлению на основании тех или иных документов, подтверждающих расторжение договора купли-продажи.

Так ли все просто?

По данным председателя совета директоров АРИН Андрея Тетыша, в последнее время доля аккредитивов выросла, однако наиболее популярной формой расчетов все еще остаются банковские ячейки. «По нашей статистике, аккредитив сегодня занимает менее 40% от всех сделок на вторичном рынке жилья. Такая форма расчетов, как аккредитив, пользуется наибольшим спросом у тех, кто планирует безналичные переводы средств от сделки купли-продажи жилья», – говорит эксперт.

По словам генерального директора АО «Торговый Дом Недвижимости» Андрея Ежова, значительным плюсом такой формы расчета, в отличие от передачи денег через банковскую ячейку, является то, что за нарушения, допущенные при исполнении аккредитивной формы расчетов, банки несут ответственность в соответствии с законодательством. «Поэтому в банке очень ответственно относятся к проверке предоставленных документов. В случае если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет», – отмечает эксперт.

Как продавать квартиру в кризис

Аккредитив

Аккредитив — это одна из форм безналичных расчетов между Застройщиком и Участником долевого строительства. Он является гарантией безопасности и законности проведения сделки. Оформляя аккредитив, покупатель поручает банку перевести определенную сумму денежных средств на счет другого лица (продавца-Застройщика) после выполнения и документального подтверждения им своих обязательств по договору. В нашем случае после регистрации ДДУ (договора долевого участия) в Федеральной Регистрационной службе.

Преимущества

Комиссии банков
Банк Открытие аккредитива на собственные денежные средства
(= первоначальному взносу)
Открытие аккредитива в случае ипотечной сделки
(привлечение заёмных средств)
ПАО СБЕРБАНК 2 000 ₽ 3 400 ₽
Банк ВТБ (ПАО) без эскроу – 3 500 ₽
с эскроу – 3 500 ₽
без эскроу – 3 500 ₽
с эскроу – 3 500 ₽
ПАО «БАНК УРАЛСИБ» 0 ₽ 990 ₽
ПАО РОСБАНК 6500 ₽ 2 000 ₽
АО «АЛЬФА-БАНК» 0 ₽ 2 500 ₽
АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) 3 500 ₽ 0 ₽
ПАО «АК БАРС» БАНК 6 500 ₽
ПАО «БАНК «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» 990 ₽ 990 ₽
АО «Газпромбанк» 5 500 ₽ 2 000 ₽
АО «АБ «РОССИЯ» 30 дней – 1 900 ₽
60 дней – 2 400 ₽
90 дней — 3 600 ₽
АО «БАНК ДОМ.РФ» 2 000 ₽ 2 000 ₽
ПАО «ПСБ» 0 ₽ 2 000 ₽
АО «Райффайзенбанк» ≥ 1 млн. ₽ — 0 ₽

194100, г. Санкт‐Петербург, ст. м. Лесная, ул. Грибалёвой, д. 9к1 отдел продаж

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *