Как оформить ипотеку пошаговая инструкция
Перейти к содержимому

Как оформить ипотеку пошаговая инструкция

  • автор:

Как взять ипотеку: пошаговая инструкция и рекомендации

Фото: Валерий Матыцин/ТАСС

Сегодня ипотека является одним из наиболее реальных способов обзавестись собственной квартирой или домом в обозримой перспективе. Жилищный кредит все чаще привлекает россиян возможностью не тратить долгие годы на накопление средств и не переплачивать за съемное жилье. Мы подготовили инструкцию и рекомендации для россиян, которые решили впервые оформить ипотечный кредит. Эти восемь простых шагов помогут быстро и безопасно стать полноправным собственником квадратных метров.

1. Оцените финансовые возможности

Прежде всего заемщику следует определить свой бюджет: сколько будет стоить квартира, какой первоначальный взнос он готов внести, сколько может платить каждый месяц на протяжении долгих лет. Платежи по кредиту не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи. Заемщику необходимо заранее прогнозировать все расходы и объективно оценивать свои финансовые возможности. При этом важно учесть, что за 15–20 лет расходы семьи могут увеличиться в несколько раз — например, с рождением детей или возникновением непредвиденных обстоятельств. На такой случай рекомендуется иметь финансовую подушку безопасности в размере не менее шести ежемесячных платежей по кредиту. Средняя ставка по ипотеке сегодня равна 9,57%, по данным Банка России. Однако чем больше первый взнос — тем меньше процентная ставка. Его минимальный размер в зависимости от программы кредитования составляет 10–15% от стоимости квартиры. Брать кредит лучше всего в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Потому что желание сэкономить на пониженной ставке и курсах иностранных валют может обернуться еще большими расходами. Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни

2. Выберите жилье

Необходимо решить, на какую покупку пойдет ипотечный кредит. Это может быть частный дом, коттедж, квартира в новостройке или на вторичном рынке. Кроме того, некоторые банки предоставляют кредиты на индивидуальное строительство жилых домов и на участие в долевом строительстве. Однако в этом случае риски выше — девелоперская компания может приостановить или вовсе прекратить строительство, объявив себя банкротом. По этой причине количество банков, желающих сотрудничать с застройщиком, будет ограничено. К тому же проценты по ипотеке в таком случае часто выше стандартных, предупреждает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. При покупке жилья на вторичном рынке важно убедиться, что помещение свободно от прав третьих лиц, не обременено залогом и не находится под арестом. «Для получения информации о всех характеристиках квартиры необходимо заказать выписку из ЕГРН и ознакомиться со всеми ее разделами. Такая проверка обеспечит безопасность покупки для самого покупателя и повысит вероятность одобрения выбранного жилого помещения банком», — советует эксперт. При этом договариваться с хозяином о покупке квартиры лучше уже после согласования кредита — тогда заемщик будет понимать, на какую сумму он может рассчитывать. К тому же кредитные организации предъявляют к залоговому жилью ряд требований. Банк может не одобрить выбранную квартиру, поэтому оставлять аванс или задаток за нее не стоит. Так, вряд ли удастся купить жилье в доме с деревянными перекрытиями, деревянным фундаментом, неузаконенной перепланировкой или без центрального отопления.

3. Выберите банк

Особое внимание следует уделить выбору кредитной организации, в которой будет оформлена ипотека. Найти в интернете информацию о программах и условиях кредитования сегодня не составит труда. По итогам мониторинга можно сделать список банков, условия выдачи жилищных кредитов в которых показались самыми привлекательными. Часто выгоднее выбирать тот банк, в котором заемщик является участником зарплатного проекта. Как правило, таким клиентам предлагаются специальные условия: в частности, дополнительные льготы по ставке, ускоренный процесс рассмотрения заявки на кредит и сниженные требования к стажу на последнем месте работы. Узнать о возможных дополнительных платежах и задать оставшиеся вопросы можно по телефону или при личном посещении офиса кредитной организации. Например, стоит спросить о необходимости оформлять страховку, предусмотренных штрафах и досрочном погашении. Нелишним будет попросить специалистов отдела ипотечного кредитования рассчитать ежемесячные платежи для разных сроков и сумм.

4. Cоберите документы

В стандартный пакет документов включены паспорт, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки и документы, подтверждающие семейное положение. В зависимости от финансового и юридического статуса заемщика пакет документов может сильно отличаться. Список документов, необходимых для оформления ипотеки, можно уточнить на сайте банка или по телефону. Некоторые кредитные организации предлагают оформить ипотеку в упрощенном режиме — по двум документам. Для этого заемщику требуется предоставить только паспорт и, например, номер СНИЛС. Такие программы есть в Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке, «Уралсибе» и Россельхозбанке. Кроме того, если заемщик является зарплатным клиентом выбранной кредитной организации, перечень документов для него может быть существенно сокращен. Например, в Сбербанке в этом случае достаточно предоставить только паспорт.

5. Отправьте заявку

Заполнить заявление-анкету на предоставление жилищного кредита можно на сайте выбранного банка в режиме реального времени. После этого необходимо обратиться с пакетом документов в отделение кредитной организации. Ключевым условием для согласования ипотеки будет соответствие потенциального заемщика действующим в кредитной организации требованиям. При этом кредитору важно максимально быстро и объективно определить уровень платежеспособности и благонадежности будущего заемщика.

6. Дождитесь решения банка

В среднем решение по ипотеке принимается в течение одной-двух недель. Если это специализированный ипотечный банк — на рассмотрение уйдет от одного до трех рабочих дней. После согласования заявки в банк необходимо предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Их список можно также уточнить у сотрудников кредитной организации. Важно помнить, что одобрение по ипотеке действует в течение определенного срока. Как правило, он составляет два-три месяца (в зависимости от банка). Если за это время заемщик не представит банку выбранный объект — приступать к оформлению заявки придется снова. «Выбранное жилое помещение необходимо оценить у независимого оценщика. Покупателям следует иметь в виду, что банк не вправе навязывать клиенту отобранную им оценочную организацию», — предупреждает Александра Воскресенская. На проверку недвижимости потребуется еще около двух недель. В это время в том числе проводятся оценка стоимости страхования и оценка выбранного жилья, готовятся документы на подписание. При этом неверное оформление или неполный пакет подготовленных документов могут стать причиной для отказа в выдаче кредита.

7. Внимательно прочтите кредитный договор

Необходимо внимательно читать весь текст ипотечного договора перед его подписанием. Очень часто банки включают туда пункты, которые крайне невыгодны для заемщика, отмечает адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. После появления обширной судебной практики в пользу заемщиков это явление встречается реже. И все же остается ряд моментов, на которых следует заострить внимание. В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Это существенные условия, без которых договор не будет считаться заключенным. Обязательно проверьте, предусмотрены ли в нем какие-либо дополнительные платежи — пошлина за оформление сделки в Росреестре, оплата услуг оценочных компаний, годовая комиссия. Также изучите договор на предмет штрафов. «Как правило, банки устанавливают их за несвоевременные платежи, непредоставление информации о смене места жительства, работы и семейного положения, — рассказывает Александр Тарасов. — Обратите внимание на ограничения ваших прав на помещение. Это могут быть запреты на продажу жилья, сдачу его в аренду или на проведение ремонта, предусматривающего перепланировку». В договоре не допускается наличие условий о предоставлении банком дополнительных услуг на возмездной основе — например, о взимании комиссии за подключение к программе страхования имущества. Это противоречит законодательству. При обнаружении такого положения клиенту следует либо требовать внесения изменений в договор, либо отказаться от дальнейшего сотрудничества с банком. «В соответствии с законом об ипотеке, обязательному страхованию подлежит только заложенное имущество, — отмечает Александра Воскресенская. — При этом банк не вправе навязывать заемщику конкретного страховщика и условия страхования. Как следует из судебной практики, включение в договор положений об обязанности заемщика застраховать свою жизнь и здоровье свидетельствует о злоупотреблении свободой договора. Условия, навязывающие клиенту услуги по страхованию, не связанные с обязательным страхованием заложенного имущества, являются недействительными». Кроме того, незаконным является включение в кредитный договор условий о запрете на досрочное погашение кредита в силу п. 4 ст. 11 закона «О потребительском кредите (займе)». Заемщику также следует пересмотреть договор, если его не устраивает возможность безакцептного списания средств со счета, открытого для обслуживания кредита. Этот вопрос необходимо обговорить с представителем банка.

8. Оформите право собственности

Следующий шаг — переоформление недвижимости на имя ипотечного заемщика. В течение нескольких дней после получения документов, подтверждающих право собственности, банк переведет средства на счет заемщика или выдаст их наличными. Остается только передать полученные средства бывшему хозяину квадратных метров и отпраздновать новоселье.

  • Военная ипотека
  • Ипотека для ИП и самозанятых
  • Ипотека на строительство дома
  • Льготная ипотека
  • Сельская ипотека

Задумались об ипотеке? Вот что нужно знать.

Ипотечный кредит, а проще говоря — ипотека — это особый вид кредита, при котором право собственности вы оформляете на себя, а вашу недвижимость банк берёт в залог.

Пока вы полностью не выплатите кредит, вы не сможете просто так продать недвижимость или совершить с ней другие сделки — для этого потребуется получить согласие банка. Но в остальном распоряжаться собственностью сможете как угодно — например, прописывать родных и делать ремонт.

Кто может подать заявку на ипотеку

Есть общие требования к заёмщикам.

Возраст — от 18 лет до 75 лет на момент выплаты ипотеки
Наличие стабильного дохода
Стаж на текущем месте работы
Положительная кредитная история

По некоторым программам кредитования к заёмщикам есть дополнительные требования — например, оформить ипотеку с господдержкой для семей с детьми могут только семьи с ребёнком.

Какие документы понадобятся для подачи заявки на ипотеку

Банки самостоятельно определяют перечень необходимых документов для заемщика. Некоторые кредиторы рассматривают заявки без подтверждения занятости и дохода документами

Универсальный список

Паспорт гражданина РФ
СНИЛС
Документ о семейном положении
Документы, подтверждающие занятость
  • копия трудовой книжки
  • выписка из лицевого счета Пенсионного фонда
  • трудовой договор по совместительству
Документы, подтверждающие доход
  • справка о доходах 2-НДФЛ
  • справка по форме кредитора
  • выписка из лицевого счета Пенсионного фонда

На какую сумму кредита можно рассчитывать

Одобренная сумма будет зависеть от размера дохода и ещё ряда факторов. При рассмотрении заявки банк учитывает в качестве дохода зарплату, а дополнительно может учесть пенсию, доход от аренды недвижимости или полученный по договору гражданско-правового характера. Алименты, пособия, выплаты по уходу за ребенком и стипендии не учитываются в качестве дохода.

Для увеличения одобренной суммы вы можете привлечь созаёмщиков, чей доход также будет учитываться.

На какой срок выгоднее брать ипотеку

  • Меньше срок — меньше переплата, но больше ежемесячный платёж.
  • Больше срок — больше переплата, но меньше ежемесячный платёж.

Для того, чтобы выбрать оптимальный срок, найдите баланс. Оттолкнитесь от суммы ежемесячного платежа. На калькуляторе Домклик меняйте срок кредита до тех пор, пока ежемесячный платёж не составит приемлемую для вас сумму — ту, которую вам будет комфортно вносить каждый месяц вне зависимости от обстоятельств.

Желательно, чтобы платёж по ипотеке не превышал 50% вашего дохода. Если он будет больше, велика вероятность отказа со стороны банка, а вам будет тяжелее справляться с финансовой нагрузкой.

Нужен ли первоначальный взнос

Да, нужен. В Сбере вы можете оформить ипотеку с первоначальным взносом от 10% стоимости недвижимости. А вообще размер первоначального взноса зависит от программы кредитования. Сравнить все программы кредитования можно в Ипотечном онлайн-мониторинге.

Сообщите менеджеру банка, если средства для первоначального взноса планируете выручить от продажи другой недвижимости и ещё не нашли покупателя.

В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал или различные сертификаты.

Если денег на первоначальный взнос нет

Если накоплений нет, но в собственности есть какая-то недвижимость, вы можете оформить кредит по программе «Ипотека без первоначального взноса» или программе «Кредит под залог недвижимости». Банк берет уже имеющуюся у вас в собственности недвижимость в залог, а вы получаете кредит без первоначального взноса на покупку жилья. Но ставка по такому кредиту будет немного выше, чем по стандартной ипотечной программе.

Есть и другие способы.

Ставки по ипотеке

Льготная ипотека — от 7,3%
Семейная ипотека — от 5%
Сельская ипотека — от 2,8%
IT-ипотека — от 4,3%
Приобретение готовой квартиры — от 9,9%
Приобретение готового жилого дома — от 9,9%
Приобретение коммерческого помещения — от 9,9%
Ипотека под залог имеющейся недвижимости — от 11%
Строительство жилого дома — от 6,3%

Как получить скидку на ставку по ипотеке

На ставку в зависимости от программы кредитования могут влиять срок кредита и размер первоначального взноса.

Также оформить кредит по низкой ставке вам помогут скидки и акции банков.

Какую недвижимость можно купить в ипотеку

Вы можете купить в ипотеку:

  • Квартиру
  • Апартаменты
  • Комнату отдельную или последнюю
  • Жилой или нежилой дом
  • Таунхаус
  • Земельный участок
  • Машино-место или гараж
  • Коммерческое помещение

Что делать сначала: искать недвижимость или подавать заявку

Мы рекомендуем сначала подать заявку на ипотеку, а уже после подбирать жильё. Так вы сможете понимать, на какую сумму кредита можно ориентироваться.

После одобрения заявки на ипотеку у вас будет целых 90 дней на поиск недвижимости и заключение сделки — вы точно всё успеете.

Как подать заявку на ипотеку

Заявку вы можете подать онлайн, за пару минут, на сайте или в приложении банка. Если при подаче заявки возникнут вопросы — вам поможет онлайн-консультант. Он подскажет, какие документы необходимо загрузить и как их правильно заполнить, поможет отправить заявку в банк.

После того, как решение будет принято, вас будет сопровождать группа менеджеров в режиме 24/7. Менеджер поможет, если вам необходимо будет изменить срок или сумму кредита, программу кредитования, а также ответит на любой вопрос по вашей заявке.

Я всё ещё сомневаюсь: брать или не брать

Ипотека — это возможность реализовать свои мечты: например, жить отдельно, быть ближе к природе, переехать в квартиру побольше или даже в другой город. Однако подходить к решению о её оформлении стоит прагматично. Главное — честно оценить свои силы.

Вопрос-ответ

Можно ли использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса?

Да, программа позволяет оплатить первоначальный взнос за счет средств материнского капитала.

Можно ли воспользоваться Льготной ипотекой повторно?

Да, но только если предыдущую Льготную ипотеку вы оформили до 31 декабря 2022 года. Начиная с 6 января 2023 года кредит по программе можно получить только один раз.

Можно ли рефинансировать кредит по программе льготная ипотека?

Нет, программа льготной ипотеки не предусматривает возможности рефинансирования действующей ипотеки.

Могу ли я участвовать, если у меня есть в собственности жилье?

Да, вы можете оформить ипотеку по данной программе. Наличие другой недвижимости не является препятствием.

Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Ипотека — возможность стать владельцем собственной недвижимости, не имея на руках всей суммы для оплаты квартиры или дома. Оформить кредит выгоднее, чем платить за аренду: даже если ежемесячный платеж по ипотеке выше, в итоге вы становитесь владельцем недвижимости.

Команда Райффайзен Банка

Ипотеку применяют при смене одной квартиры на другую, при покупке недвижимости для сдачи в аренду — главное, правильно выбрать банк, программу кредитования, объект и оценить свои финансовые возможности, чтобы сделка прошла без проблем.

Основные этапы

Ипотека — это кредит на покупку недвижимости, предоставляемый под залог приобретаемого объекта. Для оформления требуется иметь подтвержденный доход и стаж, сумму первоначального взноса. Основными этапами оформления ипотеки являются выбор банка, подача заявки в банк и получение одобрения, выбор объекта, его оценка и согласование с банком, оформление ипотеки и регистрация права собственности. Рассмотрим каждый подробнее.

Выбор банка

Выбор банка нередко опирается на рекламу и рекомендательные сервисы. Внимание потенциального заемщика привлекает низкий процент, минимальный первоначальный взнос. Но этого мало. Необходимо быть уверенным, что банк не исчезнет, его не лишат лицензии, а предлагаемые программы действительно выгодны для заемщика. Проверьте такие сведения:

  • Срок деятельности и репутация. Если организация имеет развитую филиальную сеть, работает более 15 лет на финансовом рынке РФ, предлагает сервисы для физлиц, бизнеса — это положительная характеристика.
  • Изучите рейтинг благонадежности. Желательно, чтобы выбранный банк был не ниже середины списка. Наличие лицензии и объем уставного капитала банка можно узнать на сайте Центробанка.
  • Условия кредитования. Предлагает ли банк дополнительные скидки для своих клиентов, вкладчиков, участников зарплатного проекта, покупателей квартир у конкретных застройщиков. Совокупный дисконт по ставке может составить 1% и более, что в пересчете на весь срок выплат дает ощутимую экономию.

Подача заявки

После того, как банк выбран, нужно подать заявку на предварительное одобрение ипотеки. Сделать это можно еще до того, как вы выбрали объект недвижимости. Одобрение действует 90 дней и может быть продлено по заявлению клиента. Отказ от оформления ипотеки никаких санкций не влечет, если вы передумали — кредитная история не испортится.

Подать заявку можно онлайн, для этого нужны:

  • паспорт заемщика
  • СНИЛС, ИНН
  • справка о доходах: для физических лиц — 2НДФЛ, для ИП — налоговая декларация за последний отчетный период с отметкой ФНС о принятии, для пенсионеров — выписка с банковского счета о пенсионных начислениях
  • копия трудовой книжки, заверенная подписью руководителя и печатью
  • справка 3НДФЛ о дополнительных доходах, например, от сдачи недвижимости в аренду
  • копия сертификата, выписка со счета и одобрение органов опеки, если займ оформляется с участием материнского капитала

Если в сделке участвуют созаемщик или поручитель, потребуются их паспорта и сведения о доходах.

В течение 1–3 дней банк рассмотрит заявку и вам сообщат решение. Предварительное одобрение не является окончательным. Вы получаете базовую ставку для выбранной программы и максимальную одобренную сумму. Условия ипотеки будут сформированы только на этапе фактического рассмотрения заявки при предоставлении документов на приобретаемый объект. Тогда же будут применены все скидки, если они есть: за зарплатный проект, за комплексное страхование, покупку у конкретного застройщика. Ставка по ипотеке также может быть меньше, если увеличить первоначальный взнос или сократить период кредитования — запросите подробности у менеджера при консультировании.

Поиск квартиры

Ограничения по выбору недвижимости применяются только в рамках субсидируемых программ. Например, ипотека на новостройки под 6% не допускает покупки у физлица, даже если это уступка права требования по ДДУ, а под 2% «дальневосточных» можно купить только недвижимость в ДФО. Для стандартных программ требований нет: выбирайте ту площадь, район, количество комнат и цену, которые вас устраивают. Главное — удостоверьтесь в чистоте объекта. Это можно сделать, заказав проверку объекта в банке.

Покупая в ипотеку квартиру в новостройке, запросите у продавца:

  • устав, свидетельства о регистрации и постановке на учет, выписку из ЕГРЮЛ;
  • право собственности на земельный участок, на котором строится или построен дом;
  • разрешение на возведение дома;
  • кадастровый план и проектную декларацию.

Если квартира будет куплена в недостроенном доме, обязательно уточните сроки строительства.

Если вы покупаете вторичное жилье, продавец должен вам предоставить:

  • паспорт;
  • право собственности на недвижимость;
  • подтверждение возникновения права собственности: договор купли-продажи, акт передачи, договор дарения или наследования;
  • выписку из домовой книги;
  • справку из ТСЖ об отсутствии задолженности по квартире;
  • подтверждение, что жилье не находится в залоге;
  • если продавец в браке — нотариально заверенное согласие на сделку от второго супруга;
  • если квартира была приватизирована и на момент приватизации в ней проживали несовершеннолетние — их нотариальный отказ от права требования доли в квартире, вне зависимости от того, сколько этим детям сейчас лет.

Банк может отказать в выдаче ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке, если она:

  • слишком часто продавалась;
  • продавцом выступает несовершеннолетний;
  • квартира унаследована менее 6 месяцев назад;
  • находится в собственности у нескольких лиц.

Крупные банки ведут свои базы данных объектов и предлагают выбрать квартиры для покупки в разных городах РФ.

Оценка квартиры

Это обязательное условие при оформлении ипотеки. Заемщик должен предоставить официальный документ, который подтвердит запрашиваемую в кредит сумму для покупки жилья. Оценка проводится независимым экспертом.

Оценщик должен обязательно состоять в СРО — саморегулируемой организации, представляющей собой профессиональное сообщество специалистов определенной отрасли, созданное для контроля за качеством услуг и обеспечения материальной ответственности участников. Ответственность оценщика должна быть застрахована на сумму от 300 000 руб. Если сомневаетесь в оценщике или СРО, можете запросить у банка список рекомендуемых организаций.

Для проведения оценки жилплощади покупатель должен предоставить эксперту свой паспорт гражданина, техпаспорт и кадастровый план на квартиру, документ, подтверждающий право собственности. Если квартира в новостройке — предоставляют ДДУ. Если это вторичный рынок, а дом построен ранее 1970 года — нужна справка о том, что он не включен в списки под снос или реконструкцию.

Чтобы составить оценочное заключение, эксперт должен осмотреть квартиру. В отчете будут указаны:

  • район, инфраструктура, транспортная доступность;
  • срок эксплуатации жилья и степень износа дома, в котором находится квартира;
  • метраж, наличие или отсутствие перепланировки;
  • состояние ремонта, коммуникационных систем;
  • среднерыночная стоимость аналогичных предложений;
  • итоговая оцененная стоимость объекта.

От результата оценки недвижимости зависит окончательное решение банка о выдаче ипотеки.

Одобрение

На этапе согласования объекта и получения окончательного одобрения необходимо отправить в банк все полученные ранее документы на объект, документы продавца и покупателя, договор купли-продажи. Сделать это можно дистанционно: банки предоставляют доступ к личному кабинету для оформления ипотеки, где происходит обмен данными.

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, должна располагаться на территории РФ и обладать статусом жилой постройки. Если квартира покупается на вторичном рынке, она обязательно должна быть подключена к инженерным сетям и не находиться в аварийном состоянии. Если дом требует капитального ремонта — банк может отказать. Перед оформлением ипотеки квартиру надо застраховать.

Подписание договора

Заключение договора по ипотеке происходит на основании предоставленных заемщиком документов. По закону его нужно оформить в письменном виде и заверить в Росреестре по месту нахождения объекта. Для этого может потребоваться визит в банк, если нет возможности воспользоваться сервисом удаленной сделки.

Договор ипотеки составляет банк, в нем указаны:

  • сведения о заемщике, финансовом и нефинансовом созаемщике, если они есть
  • сведения о предмете — тип, адрес, договор купли-продажи
  • сумма кредита, его полная стоимость, процентная ставка, валюта
  • ежемесячный платеж — тип, размер и график оплаты
  • порядок и общий срок погашения задолженности по кредитному договору

Банк выдает кредит, средства поступают на счет заемщика и сразу же резервируются банком до момента регистрации ипотеки Росреестром. Регистрация занимает до 3 дней, после получения уведомления банк переводит деньги на счет продавца через Сервис Безопасных Расчетов.
После заключения договора банк накладывает обременение на квартиру. Она становится залоговым имуществом на весь период погашения займа.

Регистрация права собственности

Заключительный этап сделки — переоформление права собственности на заемщика:

1. Заемщик и продавец подписывают акт приема-передачи
жилья;
2. В МФЦ регистрируют право нового собственника;
3. Заемщик получает новую выписку из ЕГРН.

Для регистрации права собственности в МФЦ нужно предоставить:

  • 2 заявления от имени заемщика и продавца;
  • ипотечный договор;
  • договор купли-продажи недвижимости;
  • паспорта заемщика и продавца жилплощади;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Узнайте, предоставляет ли ваш банк удаленную регистрацию без посещения МФЦ. Услуга платная, но существенно экономит время.

Заключение

При покупке квартиры в ипотеку нужно ответственно подходить к каждому из этапов. Выбирая банк, обращайте внимание не только на условия кредитования, но и на репутацию финансового учреждения. Подбирая подходящую квартиру, уделите особое внимание проверке юридической чистоты объекта. Чем более ответственно вы отнесетесь к выбору недвижимости и подготовке документов, тем выше шанс на положительное решение банка.

Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Приобретение собственного жилья – наболевший вопрос многих граждан. Современный мир поражает ценами на недвижимость, поэтому людям приходится копить на нее несколько лет, при этом совершая дополнительные расходы на съемные квартиры. Многие начинают поиски доступного метода приобретения жилья по ускоренным срокам. Отличным выходом является покупка в ипотеку.

На первый взгляд процедура ипотечного кредита кажется обычной сделкой с банком, но для человека, не разбирающегося во всех тонкостях банковского дела, она может создать проблемы. Зачастую они решаются долго и дорого. Для того чтобы избежать ненужных хлопот при оформлении ипотечного кредита, мы опишем, как выгодно купить квартиру в ипотеку, как выбрать банк и какие требования вам предъявят, какие документы понадобятся для оформления кредита. Разберем основные ошибки и подводные камни, с которыми придется столкнуться.

Понятие ипотека

Ипотечный кредит — это денежный заем в банке на приобретение недвижимого объекта. Этот приобретенный жилой объект становится залогом по кредиту. Если заемщик не выплатит долг вовремя, жилплощадь будет изъята и выставлена на торги. Также залогом может выступать другой недвижимый объект заемщика. Ипотека выдается от 1 до 30 лет. Сроки будут определяться на основании анализа индивидуальных критериев заемщика.

Если с определением ипотеки все четко и ясно, то сам процесс вызывает множество вопросов. Для тех, кто впервые задумался о таком методе покупки жилья, будет тяжело определиться, что нужно, чтобы купить квартиру в ипотеку. Специалисты «Школы недвижимости» советуют разработать подробный план реализации покупки. Чтобы вам было легче представить процесс покупки, ниже мы приведем примерный алгоритм, как купить квартиру в ипотеку (действия для новичков):

1. Предварительная подготовка.

2. Поиск банка для получения кредита.

3. Ознакомления с требованиями выбранного банка.

4. Подача документов в банк.

5. Одобрение от банка.

6. Поиск квартиры или дома, согласно требованиям банка.

7. Оценка недвижимости.

8. Подача документов по объекту в банк.

9. Одобрение объекта от банка.

10. Выход на сделку.

Как видите, главной остановкой на пути к приобретению жилья будет банк, который выдает вам кредит. Подобрать финучреждение можно самостоятельно или обратиться в специализированные агентства недвижимости, которые знакомы со всеми тонкостями, знают, как лучше купить квартиру в ипотеку.

Как купить квартиру в ипотеку: инструкция для самостоятельного приобретения

Подготовка к покупке

Прежде чем непосредственно обратиться в банк для получения кредита, мы советуем изучить предложения от разных банков, сопоставить их процентные ставки, условия выдачи кредита и график оплаты. Вся эта информация находится в свободном доступе в сети на официальных сайтах банка, где также доступна кредитная калькуляция. После этого следует составить финансовый план, указать свою платежеспособность и рассчитать с учетом выбранных кредитных ставок, через сколько лет вы выплатите долг. Не завышайте ежемесячную сумму, которую вы сможете выплачивать, ведь никто не застрахован от непредвиденных обстоятельств. Реальные суммы дадут реальную картину, благодаря которой вы сможете подобрать оптимальный вариант кредитных условий.

Хорошим способом проверить, готовы ли вы к покупке ипотечного жилья, это прожить несколько месяцев с вычетом той суммы, которую вы выделите на оплату. Более того, вы отложите небольшие денежные накопления, которые сможете использовать для внесения первого взноса по ипотеке или использовать в форс-мажорных ситуациях. В случае если не получится жить на сокращенный бюджет, тогда у вас будет возможность изменить свой финансовый план.

Когда вы определили свои возможности по выплатам, можно приступить к выбору банка для оформления ипотеки. К этому шагу следует подойти с максимальной внимательностью и осведомленностью, ведь сотрудники банка могут почувствовать вашу неуверенность и воспользоваться этим в своих интересах. Для того чтобы не стать легкой добычей для банкиров, мы подробно распишем все требования и тонкости взаимодействия с заимодателем.

Условия получения денежного займа

Чтобы понять, на какой ответ можно рассчитывать при обращении в банк для получения кредита, сопоставьте следующие основные требования к кандидатам с собой:

  • Возраст для выдачи кредита зависит от программы банка. Принято за основу брать границы от 18 лет до 85 лет. От возраста зависит срок выдачи ипотеки: чем он ближе к нижней границе, тем меньше будет срок для выплаты ипотеки.
  • Заемщик должен быть трудоустроен. Также учитывается трудовой стаж, в некоторых банках он должен составлять не менее 2-х лет, но некоторые одобрят и с минимальным стажем работы. Обратите внимание, что на последнем месте работы вы должны проработать от 3 до 6 месяцев в зависимости от финансового учреждения.
  • Чистая кредитная история. Принято считать, что она должна быть абсолютно чистой. На деле же каждый банк выдвигает свои требования. Некоторые откажут и с минимальными просрочками в прошлом, другие же закроют глаза на плохую кредитную историю, если все долги были погашены и имели место быть несколько лет назад.
  • Размер зарплаты должен покрывать ежемесячные выплаты. Обычно сумма не превышает 40-50% от зарплаты.
  • Заемщик не должен иметь судимость, быть дееспособным и не состоять на учете в наркологическом диспансере.

Когда вы сопоставили свою кандидатуру на соответствие с требованиями к заемщику, можно приступать к поискам самого банковского учреждения.

Составляем список банков

Лучше всего выбирать банк, который работает с программами господдержки. Список учреждений, поддерживающих льготные условия кредитования под 6%, утверждает Минфин.

Когда господдержка не является определяющим фактором выбора, можно оценить банк по отзывам, надежности, требованиям и условиям кредитования. Разные финучреждения выдвигают разные требования: для одних подойдет справка о доходах в произвольном виде, другим нужны будут документы, подтверждающие официальный доход, а третьи могут запросить поручителя. Поэтому включите в свой список сразу несколько банков для получения ипотеки. Мы советуем обращать внимание на такие критерии:

1. Доступная валюта при выдаче кредита. Выплаты осуществляются в той же валюте, что вам и выдавали. Поэтому если брать в долларах и курс со временем вырастит, то и отдавать придется больше.

2. Первоначальный взнос — обязательное условие выдачи кредита. Нужно сопоставить свои возможности внесения первоначальной суммы с предложениями банка.

3. Срок и график выплаты — разные банки одному и тому же заемщику могут предложить разные сроки и график выплат.

При составлении списка проконсультируйтесь сразу в нескольких банках. Укажите плюсы/минусы каждого и на основе собственной оценки составьте рейтинг. Лучше, чтобы их было 2-3 – всегда нужен запасной вариант в случае отказа от номера один в списке.

При выборе банка принимайте во внимание, что некоторые из них дополнительно оформляют дорогостоящую страховку, которую также нужно будет оплатить. Уточните у сотрудников политику штрафов при просрочке и условия досрочного погашения кредита.

Если вы решили стать владельцем квартиры с обременением и переоформляете кредит на свое имя, некоторые банки берут обязательную комиссию за разрешение на реализацию недвижимого объекта, который находится в ипотеке. Когда нет возможности сменить банк на другой, где не выдвигаются такие требования, тогда нужно будет решить с продавцом, кто будет отвечать за покрытие этих расходов.

Подача заявки в банк

Предварительно узнать, выдадут ли вам ипотечный кредит, можно, заполнив онлайн-заявку на сайте выбранного вами банка, но после предварительного подтверждения вам все равно нужно будет пройти дополнительную проверку на платежеспособность. Если вы уверены в своем решении приобрести квартиру в ипотеку, тогда сразу направляйтесь в заранее выбранный банк. Для оформления квартиры, купленной в ипотеку, вам понадобиться заявление-анкета (можно распечатать прямо с сайта банка), паспорт, заверенная копия трудовой книжки или трудового договора, документы о доходах, свидетельство государственного пенсионного страхования. После подтверждения уточните требования банка к состоянию жилого объекта и приступайте к поискам подходящего под параметры жилья.

Как купить квартиру в ипотеку: с чего начать поиски жилья

Какое бы вы ни выбрали жилье на первичном или вторичном рынке недвижимости, необходима оценка ликвидности жилого объекта. Банк предложит вам список проверенных аккредитованных оценочных компаний, с которыми он работает, и не будет сомневаться в их заключениях. Но за вами остается право самостоятельного выбора оценочной организации. Обязательно оценщик должен быть членом СРО, а его ответственность застрахована на сумму не меньше 300 000 рублей. Учтите, что банку потребуется время проверить достоверность данных вашего оценщика. Также все расходы несет заемщик.

Ликвидность жилья в ходе оценки может отличаться от рыночной стоимости, так как во внимание берутся только неизменные характеристики объекта:

  • Территориальное расположение недвижимости. Жилье в центре города будет оцениваться дороже, чем на окраине. Также учитывают привлекательность района. Близкое расположение клубных заведений негативно отразится на цене.
  • Учитываются и материалы, использованные в конструкции. Например, не все банки готовы выдать кредит на объекты, в конструкцию которых входят деревянные перекрытия.
  • Внутреннее состояние и этажность квартиры также отразятся на ликвидности. Банки не любят первые и последние этажи.

Также заимодатели выдвигают требования и к приобретаемому жилищу. Оно обязательно должно быть рентабельно, ведь жилье и есть залог, который должен будет погасить задолженность в случае не выполнения заемщиком своих обязательств. Поэтому банк может выдвинуть следующие требования к жилому объекту:

  • дом должен быть жилым и не стоять в очереди на снос или числиться в списке аварийных;
  • оформить ипотеку можно на целую квартиру или только на ее долевую часть;
  • планировка жилого помещения должна соответствовать техническому плану;
  • в жилом объекте должны быть проведены все коммуникации: газ, вода, отопление, санузел;
  • недвижимость должна быть без обременений (исключение составляет покупка квартиры, купленной в ипотеку другими физическими лицами, такой вид ипотечного жилья мы рассмотрим ниже)
  • на момент покупки жилья в квартире не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети.

Если вы подберете жилье, соответствующее вышеперечисленным параметрам, то банк, скорее всего, не откажет вам в выдаче ипотеки.

Заключение сделки

Когда банк утверждает выбранное вами ранее жилье, происходит встреча трех сторон сделки в банке: продавец, покупатель и банковский представитель. Первым делом проверяют правильность оформления всех документов, любая ошибка может стать причиной отказа в сделке. Ее заключение — это тоже целый процесс, включающий несколько этапов:

1. Составления договора купли-продажи.

2. Передача денег продавцу одним из доступных способов.

3. Расписка о передаче денег продавцу.

4. Подписание кредитного договора и закладной.

Внимательно вычитывайте и проверяйте каждый документ на наличие ошибок. Проверьте свою процентную ставку и сумму кредита. Просмотрите, чтобы не было ошибок в написании личных данных – часто банковские специалисты используют шаблоны договоров и меняют только личную информацию. При этом не всегда они указываются правильно. С продавцом обговорите дату освобождения квартиры и отразите это письменно в вашем договоре с ним.

Далее происходит расчет с продавцом. Его осуществляют либо перечислением средств на личный счет, либо через аренду банковской ячейки. Чаще выбирают второй вариант, так как он безопасный для продавца и покупателя. Арендуется ячейка сроком на месяц. За это период вы должны оформить право собственности на себя и получить свидетельство о владении с вашим именем. Только тогда продавец получит доступ к депозитарной ячейке и сможет забрать свои деньги.

Завершающий этап покупки

На этом этапе новому владельцу жилья необходимо зарегистрировать права собственности в Едином государственном реестре недвижимости. Регистрации в Росреестре подлежат договора купли-продажи, ипотеки, залоговый. Для ипотечных квартир регистрация права собственности проходит по ускоренному сроку 5-7 дней. При оформлении свидетельства собственником жилья является заемщик, но на имущество накладывается обременение. До погашения кредита нельзя совершать отчуждение квартиры путем дарения, продажи, обмена. Также запрещено регистрировать третьих лиц и сдавать в аренду, если это не предусмотрено договором.

Распространенные ошибки заемщиков

Когда есть большое желание обзавестись жильем, заемщики не обращают внимания на мелкие нюансы ипотечного кредита. Как правильно купить квартиру в ипотеку и не обзавестись проблемами, мы рассмотрим ниже.

Ошибка 1

Самая распространенная ошибка заемщиков — это скоропалительные решения. Каждый хочет обзавестись жильем как можно быстрее, при этом не учитывают тот факт, что все изменчиво. Например, молодожены подкопили средства для покупки небольшой студии. Сразу же оформили на нее ипотеку, но не учли тот фактор, что у них могут появиться дети. Поэтому квартира-студия станет неудобной для проживания. А если бы они подождали 1-2 года, то поднакопили бы средства и смогли бы приобрести двухкомнатную квартиру.

Ошибка 2

При оформлении ипотеки заемщики не берут во внимание вид платежей. Всего их два: аннуитентный и дифференцированный. В первом виде ежемесячный платеж не меняется на протяжении всего периода выплат. Но первые годы уходят на погашение процентной ставки, и может оказаться, что большая часть периода для выплат прошла, а заемщик только погасил начисленные проценты. Второй вид предусматривает уменьшение суммы от месяца к месяцу, так как процент насчитывается на оставшуюся сумму долга. Дифференцированный платеж более выгодный, поэтому стоит подыскать банк с таким видом осуществления платежей.

Ошибка 3

Отказ от рефинансирования ипотеки. Заемщики не хотят заново проходить этапы оформления кредита. Хотя с каждым годом процентные ставки понижаются, и можно сократить сумму выплат, оформив более выгодный кредит для погашения остатка предыдущего кредита.

Ошибка 4

Не стоит выбирать банк только по процентной ставке. Иногда ее занижают для привлечения клиентов, но могут добавить обязательные комиссии, сборы, страховки и штрафные санкции. Так что конечная сумма кредита может оказаться даже больше.

Снизить ставку по кредиту

Желание сэкономить — естественное стремление людей. Поэтому перед заключением ипотечного договора полезно ознакомиться с несколькими способами, как можно купить квартиру в ипотеку по сниженной процентной ставке:

  • Обращайтесь в банк, с которым вы ранее сотрудничали. Если у вас чистая кредитная история, то вам могут предложить скидки или уменьшить сумму первоначального взноса.
  • Сразу представляйте справку о доходах 2-НДФЛ. Справка по форме банка или работодателя обычно повышает ставку.
  • Можно согласиться на оплату единовременной комиссии. Она составляет от 1,5-4,5% от суммы кредита и позволяет снизить ставку на 0,5-1,5%. Но этот метод не подходит, если вы заранее решили досрочно погасить кредит. Банк не будет пересчитывать комиссию.
  • Некоторые банки сотрудничают с компаниями-застройщиками, поэтому они предоставляют льготные условия на приобретение жилья у их партнеров.
  • Обычно у банка бывают специальные скидки при выполнении каких-то условий. К примеру, выход на контакт с банком в течение 30 дней после одобрения кредита.

Пользуйтесь своим социальным статусом и льготными системами кредитования. В России запущены такие социальные ипотечные программы:

  • Ипотека молодым семьям — такой вид социальной ипотеки подходит для семей, где каждому члену семьи меньше 35 лет. Если в семье нет детей, то паре положено 48 кв. метров, если есть дети, то 18 кв. метров на человека. Обязательно «ячейка общества» должна стоять в очереди на улучшение жилищных условий. Молодая семья может рассчитывать на субсидию до 30% (35% при наличии детей) от средней стоимости по региону. Некоторые банки предлагают свои условия молодым людям, состоящим в браке, а другие вовсе не предлагают такую программу.
  • Семейная ипотека. Программа распространяется на семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребенок. Льготная ставка действует на протяжении всего периода кредитного договора. Взять ипотеку под 6% годовых можно только на недвижимость первичного рынка и только у юридического лица. Максимальная сумма кредита под 6% зависит от региона проживания. Получить право на господдержку могут только граждане РФ.
  • Военная ипотека — военнослужащие, принимающие участие в военной ипотеке, получают на свой счет субсидии, которые в дальнейшем должны быть использованы для погашения части кредита или первоначального взноса.
  • Материнский капитал в счет кредита — после рождения второго ребенка семья может использовать материнский капитал в счет погашения кредита. Также можно использовать материнский капитал в счет первоначального взноса. Не забывайте о том, что при использовании материнского капитала для покупки жилья ребенку должна быть выделена доля в собственности.

В любом случае, не стесняйтесь спрашивать о скидках и возможных акциях. Не стоит показывать свою готовность принять любые условия заимодателя.

Заключение

Приобретение жилья посредством ипотечного кредита – достаточно распространенное явление в наше время. Банки без проблем одобрят вам ипотеку, если вы соответствуете всем минимальным требованиям кандидата. А вот сам процесс может отнять много личного времени. Не исключено, что, находясь под влиянием эмоций, можно совершить ряд ключевых ошибок, которые превратят ипотеку в денежную мышеловку.

Чтобы не запутаться во всех тонкостях выдачи кредита, можно обратиться в «Школу недвижимости». Подробная консультация профессионалов поможет определить финансовый план и свою платежеспособность. Агентство берет на себя весь процесс взаимодействия с банками, а также контролирует правильность оформления собранных документов, что позволяет вам сосредоточить внимание на поисках квартиры. А наша большая база первичной и вторичной жилой недвижимости ускорит и сузит поиски.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *