Как продать комнату в квартире
Перейти к содержимому

Как продать комнату в квартире

  • автор:

Как продать комнату в квартире

7 августа 2020
Как правильно и выгодно продать комнату?

Речь идет о комнате в многокомнатной или коммунальной квартире. Сложность продажи комнаты по сравнению с квартирой в том, что нужно получить согласие соседей. Кроме того, найти покупателя на комнату довольно сложно. Ведь редко кто захочет жить с чужими людьми бок о бок. Поэтому продажа комнаты — одна из наиболее сложных сделок с недвижимостью. Однако продажа комнаты в коммунальной или многокомнатной квартире вполне возможна. Существует законная процедура, о которой Вам и расскажет эксперт по недвижимости Твердова Элла Николаевна компании ООО «Капитал Недвижимость» г.Гомель ул.К.Маркса, 26 оф 2-3.

Когда можно продать комнату

Комнату можно продать только в приватизированной квартире. То есть вы должны быть собственником комнаты. Если квартира не приватизирована, то она считается государственной собственностью, продать ее нельзя.

Что делать, если в коммунальной или многокомнатной квартире одна или несколько комнат не приватизированы? Придется посетить местную администрацию и получить разрешение на продажу своей комнаты.

Определяем цену

Для начала вам нужно определить, за сколько вы сможете продать вашу комнату. Для этого можно обратиться к оценщикам или в риэлторские агентства, только будьте готовы заплатить за их услуги. Бесплатный вариант — провести мониторинг самостоятельно. Изучите объявления на сайтах по продаже недвижимости. Найдите комнаты, похожие на вашу по характеристикам, площади, состоянию ремонта, местоположению и инфраструктуре района. Затем выведите среднюю цену. Заложите некоторую сумму для возможного торга.

Находим покупателя

Хотя на комнаты нет большого спроса, найти покупателя все же можно. Особенно это относится к крупным городам, которые привлекают большое количество студентов и работающих людей. Им нужно где-то жить, а на покупку квартиры пока нет денег. Приобретение комнаты может стать хорошей альтернативой для такой категории людей.

Найти покупателя можно самостоятельно, разместив объявление на сайтах в интернете. Другой вариант — обратиться к риэлтеру: он займется рекламой вашего объекта, а также будет показывать вашу комнату потенциальным покупателям. Это сэкономит ваше время, но не деньги, услуги риэлтера придется заложить в бюджет. Также вы можете поискать покупателя среди родственников и знакомых.

Если вы все же нашли стороннего покупателя и достигли согласия относительно цены, порядка оплаты, не спешите заключать договор и принимать залог. Потому что у вас есть соседи. Если не учесть их права, то сделка может быть признана недействительной.

Общаемся с соседями

Согласно закону, у собственников других комнат в квартире есть преимущественное право выкупа вашей комнаты. Поэтому, собираясь продать комнату, вам нужно сначала предложить купить ее им. Иначе сделка просто не будет зарегистрирована в реестре. И если даже по какой-то случайности сделку зарегистрируют, соседи вправе оспорить ее через суд, и вам придется возвращать покупателю деньги.

Можно устно предложить соседям купить вашу комнату по определенной цене. Возможно, ее захотят купить несколько соседей. Выбирать покупателя — ваше право. При этом никаких преимущественных прав на цену покупки у соседей нет.

Если никто из соседей не захотел купить вашу комнату по выставленной вами цене, то они должны написать вам отказ от покупки и оформить его у нотариуса. Оплачиваете услуги нотариуса, естественно, вы. Из документов нужны будут только паспорта. После получения отказов от всех соседей смело можете продавать свою комнату кому хотите. Однако если дело только в цене, то, возможно, вам стоит пойти на уступки и снизить цену. Потому что, как мы уже говорили, найти покупателя на комнату непросто, да и сама юридическая процедура сделки с соседями будет гораздо проще, чем в случае с посторонними людьми.

Если в квартире прописан инвалид или несовершеннолетний ребенок, вам нужно получить разрешение на продажу комнаты у органов опеки. Попросите, чтобы родители или опекуны сами получили такое разрешение для вас. Если они не захотят, напишите им заказное письмо и изложите в нем просьбу повторно. В течение месяца ждите ответа. Не получив его, можете считать, что отказ получен. Главное — в качестве доказательства сохраните квитанцию почтового отправления.

Что делать, если соседи против того, чтобы вы продавали комнату, но и не хотят сами ее приобрести? Выход есть. Вам нужно направить каждому собственнику других комнат в квартире заказное или ценное письмо с описью содержимого. Причем, согласно закону, неважно, получили ли соседи ваши письма, главное — иметь доказательства, что вы их отправили. Если собственник соседних комнат сами не живут в комнате, а сдают их кому-то в аренду, нужно направить им письма по месту проживания.

В извещении обязательно должна быть указана действительная цена продажи комнаты, а также описаны ее характеристики.

Соседи должны дать письменный ответ с отказом приобрести вашу комнату. Если же они не откликнутся на письма в течение месяца, это автоматически будет означать, что они отказываются покупать у вас комнату. А почтовая квитанция послужат вам доказательством в случае, если позднее они начнут возмущаться и даже захотят подать в суд. Дело они проиграют.

Вы не можете продать комнату по цене ниже той, которая была указана в извещениях, отправленных соседям. Если соседи узнают, что ваша комната была продана третьим лицам по более низкой цене, то могут оспорить сделку. Часто продавцы предлагают написать в договоре более низкую цену, чтобы избежать больших налогов. Однако в случае с комнатой вы рискуете.

Конечно, соседи могут попытаться доказать незаконность таких сделок, но сделать это им будет очень сложно. Прибегать к таким вариантам все же следует в крайнем случае, лучше действовать законным прямым путем.

  • Договор купли-продажи комнаты.
  • Передаточный акт.
  • Паспорта всех участников сделки.
  • Согласие супруги или супруга продавца на продажу (если продавец в браке).
  • Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы, разрешения органов опеки).
  • Выписка на продаваемую комнату из реестра (или свидетельство о праве собственности).
  • Технический план комнаты.
  • Справка о том, что вы выписали всех жильцов из комнаты.
  • Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Итоги

Итак, продать комнату в коммунальной или многокомнатной квартире быстро можно соседям. Если же они отказываются приобрести ее, то следует действовать согласно закону и соблюдать правила продажи, описанные в этой статье.

КАК ПРОДАТЬ КОМНАТУ В КОММУНАЛКЕ

 КАК ПРОДАТЬ КОМНАТУ В КОММУНАЛКЕ

Комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя.

Соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно: Определить условия продажи, включая цену; Оформить извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;

Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости; Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом; Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе; Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат не требуется. Продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты: соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире.

Если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (комната не приватизирована) необходимо обратиться в районную администрацию или полномочный Жилищный комитет.

Если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний необходимо обратиться в отдел опеки и попечительства района.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

— самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям заказным письмом с уведомлением;

— воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату. Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей. Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Иногда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца.

Никаких других прерогатив по цене или другим условиям покупки у них не существует. Соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Собственник может продать свою комнату постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы: паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи; справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире; извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей); договор купли – продажи; выписку из БТИ с экспликацией; кадастровый план отчуждаемого жилого помещения; акт приема – передачи комнаты; правоустанавливающую документацию на комнату; нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты; разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности. В этом случае доставить и вручить извещение можно через нотариуса, курьерскую службу или иным способом.

Взамен проданной комнаты вы можете приобрести новую отдельную квартиру обратившись в компанию Союз Застройщиков.

Как продать комнату в квартире правильно

В настоящее время стал актуальным вопрос о продаже комнаты в квартире, а также о том, как это правильно организовывать.

Продать комнату можно только в том случае, если квартира приватизирована. Кстати, владение долей – это не обязательно владение комнатой, поскольку помимо жилой площади, на долю приходится также площади подсобных помещений квартиры – прихожих, санузлов, гардеробных, кухни и пр.

Продавец комнаты обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. В договоре купли-продажи цена является существенным условием, и если она не указана, то документ признается незаключенным.

Кроме нотариального удостоверения существует также возможность напрямую удостоверить и зарегистрировать договор купли-продажи объекта недвижимого имущества в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (БРТИ).

Итак, каков порядок действий по продаже комнаты, принадлежащей на праве собственности? Для наглядности рассмотрим два примера.

1. Продажа гражданину РБ

Допустим, квартира принадлежит Вам и Вашему брату. Вы намерены продать свою комнату за 15 тыс. у.е. Вам необходимо:

  • предложить брату выкупить ее по выставленной цене;
  • составляете предварительный договор о намерениях заключения договора купли-продажи доли недвижимости с указанием срока заключения не менее 45 дней, из которых один месяц (30 дней) будет дан брату на раздумывание для принятия решения: выкупать долю по предложенной цене или отказаться от предложения;
  • Вы не можете уменьшать цену, зафиксированную в договоре намерения о продаже комнаты без письменного согласия брата, иначе сделка не будет удостоверена нотариусом или регистратором;
  • если брат отказывается от выкупа доли (принципиально или по такой цене), это следует оформить нотариально, после этого Вы вправе выставлять ее на продажу. Или он должен присутствовать во время заключения договора купли-продажи и подписать отказ от права преимущественной покупки.

2. Продажа иностранному гражданину

Действия будут аналогичны примеру 1 с добавлением некоторых нюансов.

Для покупки комнаты иностранному гражданину следует иметь личный паспорт, нотариально заверенный перевод этого паспорта, апостиль и регистрацию на территории Республики Беларусь (РБ) на день совершения сделки (возможна временная регистрация). Как правило, во время заключения договора купли-продажи необходимо присутствие переводчика. Исключение – для граждан Российской Федерации: регистрация на территории РБ не нужна, для оформления сделки им достаточно иметь определенную сумму денег, подходящий вариант недвижимости и личный паспорт.

Таким образом, продажа комнаты требует тщательной подготовки. Если есть сомнения, что этот процесс пройдет гладко, то вместо того, чтобы лично сообщать сособственнику о планах на свою долю недвижимости, лучше отправить ему заказное нотариальное уведомление. Есть вероятность, что по причине неискушенности он поставит подпись о получении письма. В таком случае сособственник будет считаться уведомленным надлежащим образом. Но лучше продать комнату через агентство недвижимости – риэлтеры организуют юридически грамотную сделку в кратчайшие сроки и сведут до минимума все возможные переживания.

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Рассказываем, как продать комнату в коммунальной квартире. Какие нужны документы. Как избежать сложностей, которые могут возникнуть.

Поделиться:
Ссылка скопирована

Недвижимость

  • Что такое коммунальная квартира?
  • Как правильно продать комнату в коммунальной квартире?
  • Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?
  • Документы, необходимые для продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Сложности продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Как быстро продать комнату в коммуналке в Москве, Санкт-Петербурге или другом городе?
  • Подводные камни сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Если комната куплена в браке
  • Можно ли оформить продажу комнаты без юриста?
  • Если собственник других комнат государство — кого уведомлять о продаже?
  • Какой налог при продаже комнаты?
  • Каков примерный порядок действий при продаже?
  • Есть ли отличия при продаже комнаты в коммуналке или в общежитии?

Что такое коммунальная квартира?

Коммунальная квартира состоит из нескольких жилых помещений. Комнаты принадлежат двум и более собственникам и/или нанимателям, не являющимися членами семьи.

Как правильно продать комнату в коммунальной квартире?

При продаже комнаты в коммуналке, собственники соседних комнат имеют право преимущественного права покупки. При нарушении этого права, собственники других комнат могут в течение 3-х месяцев потребовать через суд перевести на себя право покупателя. Чтобы такого не произошло, необходимо письменно уведомить их о предстоящей продаже комнаты. В уведомлении обязательно укажите цену.

Если желание купить у вас комнату изъявило сразу нескольких собственников других комнат – продаем тому, кто предложил самую высокую цену.

Если ни у кого из соседей не возникло желания купить вашу комнату – попросите их дать письменный отказ. После того как оформлены все отказы вы сможете продавать комнату третьим лицам.

Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?

Важно, чтобы у вас осталось письменное подтверждение того, что соседи получили извещение о продаже. При продаже комнаты третьему лицу Росреестр потребует предоставить письменные доказательства того, что все соседи были оповещены.

Возможно, что соседняя комната находится в общедолевой собственности.

Тогда отказ от покупки необходимо получить от каждого владельца доли.

Способы передачи извещения:

  • Вручить лично. Попросите соседей расписаться на вашем экземпляре, поставить дату и собственноручно написать ФИО. Каждый отказ оформите у нотариуса.
  • Направить извещение телеграммой или заказным письмом. И телеграмма и письмо должны быть с уведомлением о вручении. Это важно.
  • Обратиться к нотариусу. Он сам направит уведомления всем соседям и оформит отказы.

Возможна ситуация, когда соседи отказываются писать отказ от выкупа. Или продавец не знает местонахождения собственников соседних комнат. Тогда уведомление посылается на адрес коммуналки.

С момента уведомления нужно подождать 30 дней. И если отказ получить не удалось – можно приступать к оформлению сделки со сторонним покупателем. Важно понимать, что 30 дней отсчитываются со дня доставки письма-извещения. Если письмо не было получено и вернулось – отсчитывать месяц нужно с даты на штемпеле. То есть с даты прихода письма на почтовое отделение адресата. 

Документы, необходимые для продажи комнаты в коммунальной квартире

В базовый комплект для продавца входят:

  • паспорт;
  • документы, подтверждающие право собственности на продаваемую комнату;
  • доказательства уведомления собственников других комнат о намерении продать комнату.

В зависимости от ситуации могут понадобиться согласие супруга на продажу, разрешение органов опеки, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, техпаспорт на комнату и др.

Сложности продажи комнаты в коммунальной квартире

Сложности при продаже связаны часто с человеческим фактором. Особенно если продаваемая комната пустовала. Соседям не хочется появления на общей территории новых жильцов и они могут начать всячески препятствовать продаже.

Затягивают процесс, уклоняясь от получения уведомлений. Устраивают переписку с продавцом о согласовании условий сделки. Могут срывать просмотры комнаты потенциальными покупателями и т.д.

Как быстро продать комнату в коммуналке в Москве, Санкт-Петербурге или другом городе?

Комната в коммуналке – специфический объект для продажи.

Обратитесь к опытным риелторам, чтобы ускорить процесс и быть уверенным в юридической чистоте сделки. Многие хлопоты они возьмут на себя:

  • разместят объявление;
  • отправят уведомления и оформят отказы соседей от покупки;
  • соберут и нотариально заверят отказы;
  • сами проведут показы жилья покупателям.

Обратитесь в ближайший офис Самолет Плюс. Продажа комнаты станет в разы быстрее и проще.

Вы можете обратиться за сопровождением сделки купли-продажи недвижимости к агентам Самолет Плюс

Подводные камни сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

  1. Владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую указал в извещении. Если через какое-то время вы решите снизить цену – придется снова уведомлять всех соседей о продаже по новой цене.
  2. Если один из собственников продаваемой комнаты – несовершеннолетний, понадобится разрешение органов опеки.
  3. Продаваемая комната может быть общедолевой собственностью. В таком случае может продаваться как комната целиком, так и доля в праве собственности.

В выписке из ЕГРН размер доли указан в графе «Сведения о зарегистрированных правах». Такую сделку регистрируют у нотариуса.

Продать долю права покупателю использующему ипотеку будет сложнее, так как банки неохотно выдают кредиты на покупку доли. Потому что продать долю банку будет сложнее, чем комнату.

 При такой сделке все продавцы-дольщики или их представители должны присутствовать на подписании договора.

Если комната куплена в браке

Купленная в браке комната относится к совместно нажитому имуществу. А значит это общая собственность супругов.

Если продаваемая комната является общей собственностью, потребуется приложить к договору согласие супруга(и) на продажу. Если у вас есть брачный договор, по которому эта комната является вашей личной собственностью – получать согласие на продажу не нужно.

Можно ли оформить продажу комнаты без юриста?

Можно, только в том случае когда комната имеет собственный кадастровый номер.

Нельзя, если коммунальная квартира является долевой собственностью.

Если собственник других комнат государство — кого уведомлять о продаже?

В случае когда соседи живут в комнатах по договору найма, вручать уведомление и получать разрешение на продажу нужно у муниципалитета или органа власти которому принадлежит жилье.

Какой налог при продаже комнаты?

Существует минимальный срок владения жильем после которого нужно платить налог 13 % с продажи:

  • 3 года, если комната является единственным жильем или получена в результате наследования, дарения, приватизации или договора ренты.
  • 5 лет во всех остальных случаях.

Каков примерный порядок действий при продаже?

Порядок оформления продажи комнаты в коммунальной квартире следующий:

  • собираем документы;
  • заключаем договор купли-продажи;
  • регистрируем переход права собственности в Росреестре;
  • получаем деньги. 

Есть ли отличия при продаже комнаты в коммуналке или в общежитии?

Сразу оговоримся, что речь не идет об общежитиях для студентов и других сотрудников.

Процедура продажи комнаты в общежитии и в коммунальной квартире аналогичны. Главное, чтобы продаваемая комната принадлежала продавцу.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

  • покупки недвижимости,
  • продажи недвижимости,
  • аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

  • дизайн интерьера;
  • капитальный ремонт квартир;
  • помощь в переезде;
  • меблировка;
  • страхование;
  • оценка недвижимости;
  • trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *