Ставки выше почему банки поднимают стоимость ипотеки
Перейти к содержимому

Ставки выше почему банки поднимают стоимость ипотеки

  • автор:

Почему банки повышают ставки по ипотеке

В ноябре 2022 года года некоторые российские банки повысили ставки по своим ипотечным программам несмотря на то, что ключевая ставка Банка России остается неизменной с 16 сентября. Разбираемся, почему это происходит.

Что происходит в банковском секторе

Последние три недели в России наблюдается рост стоимости облигаций федерального займа (ОФЗ) — долговых бумаг, которые выпускаются государством. Рост облигаций происходит в том числе на разных сроках — как долгосрочных, так и краткосрочных. В связи с этим некоторые банки подняли ставки по ипотеке и кредитам.

Простыми словами, ОФЗ — кредит, который государство берет в долг у инвесторов. За это государство обязуется выплатить им в определенные сроки процент за пользование их деньгами. Инвесторы, купившие ОФЗ, фактически становятся кредиторами государства.

ОФЗ выпускаются Министерством финансов России для покрытия дефицита федерального бюджета и погашения долговых обязательств, согласно ст. 103 «Бюджетного кодекса РФ» от 31 июля 1998 года № 145-ФЗ. При этом ОФЗ относятся к долговым обязательствам РФ и входят в состав государственного внутреннего долга России.

Раньше, когда ключевая ставка снижалась, доходность ОФЗ нового выпуска тоже снижались в цене (но уже обращающиеся ОФЗ на рынке по старой ставке, наоборот, дорожали). Сейчас доходность облигаций федерального займа растет, в то время как ключевая ставка не меняется.

Для граждан основная причина изменения ипотечных ставок — это изменение ключевой ставки Центробанка. Но с точки зрения экономики, для банков главное — это стоимость ОФЗ. Если ОФЗ растет, то вслед за этим банки вынуждены поднимать ставки.

Сейчас динамика по ключевой ставке и долгосрочной стоимости заимствования ОФЗ находится в разнонаправленных трендах. Стоимость заимствования ОФЗ растет уже несколько недель. Соответственно, дальнейшая такая динамика приведет к тому, что еще большему числу банков придется повышать ставки.

Как зафиксировать низкую ипотечную ставку до ее повышения

Если у вас уже оформлена ипотека, возможное повышение ставки вас не коснется — процентная ставка фиксируется после подписания кредитного договора на весь срок ипотеки.

Если вы только задумались о приобретении недвижимости в ипотеку, подачу заявки лучше не откладывать на потом.

После одобрения заявки ваша низкая ставка будет зафиксирована. У вас будет целых 90 дней на поиск подходящей недвижимости, согласование с банком и подготовку к сделке. Кроме того, вы сразу будете понимать свой бюджет на покупку недвижимости.

Таким образом, если в течение 3 месяцев ставки по ипотеке повысятся, вас это никак не коснется. Также вы сразу сможете определить свой бюджет на покупку квартиры, исходя из собственных накоплений и одобренной банком суммы кредита.

Как ключевая ставка влияет
на ставку по ипотеке

Для того чтобы сдерживать рост инфляции, Банк России использует ключевую ставку. Повышая или понижая ее, регулятор может корректировать рост цен, контролировать экономику и определять ставки по кредитам, в том числе ипотечным.

Рассказываем, как это происходит и почему с изменением ключевой ставки изменяются ставки по кредитам.

Что такое ключевая ставка?

Ключевая ставка – это минимальная стоимость денег, которую устанавливает Банк России для обычных банков. Это тот самый минимальный процент, под который Центробанк выдает кредиты.

Но Банк России не работает напрямую с населением. Поэтому обратиться к регулятору и взять кредит по ключевой ставке нельзя. Нужно идти в коммерческий банк, чтобы получить кредит на максимально выгодных условиях.

Когда Банк России меняет ключевую ставку?

На сайте Банка России размещен в открытом доступе календарь заседаний совета директоров Банка России. Обычно они проводятся до восьми раз в год, но бывают и внеочередные. Регулятор принимает решение об изменениях ключевой ставки после оценки множества параметров экономики.

Почему нельзя сделать ключевую ставку минимальной? Спросите вы. Не все так просто: дешевые деньги увеличивают потребительский спрос, цены начинают расти. В итоге выгода от дешевых кредитов сводится к нулю.

Как ключевая ставка влияет на ипотеку?

Ключевая ставка влияет на ипотеку, как и на любой другой кредит. Если Банк России повышает ставку, то и ипотечные ставки возрастают. И наоборот, если понижает – ипотечные продукты дешевеют.

В «Росбанк Дом» действуют ставки на ипотечные программы зачастую ниже, чем ключевая ставка.

Мы делаем все возможное, чтобы наши программы были доступны и выгодны для клиентов. Ознакомьтесь с нашим списком ипотечных программ и подберите для себя подходящую программу.

Хотите узнать больше и получить консультацию по ипотечному кредитованию?
Отправьте запрос, и мы свяжемся с вами в ближайшее время!

Согласие на обработку персональных данных:

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ « О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора https://rosbank-dom.ru/ (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес. Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.

Согласие действует * в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.

* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.

Условия обработки персональных данных регулируются Политикой ПАО РОСБАНК в отношении обработки персональных данных и сведения о реализуемых требованиях к защите персональных данных, размещенной на сайте ПАО РОСБАНК

Согласие на получение рекламно-информационных материалов (рассылок):

В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк»,) согласие на направление мне (получение мной) на указанный мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора rosbank-dom.ru телефонный номер/адрес электронной почты рекламно-информационных материалов (рассылок).

Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве.

Эксперты «РГ» рассказали, что будет с ипотекой после повышения ключевой ставки ЦБ

Рост ключевой ставки имеет основополагающее значение для рынка недвижимости, это основной параметр, к которому привязывается ставка по любому кредиту, по депозитам. Банк России на внеочередном заседании поднял ключевую ставку сразу на 3,5 процентных пункта — с 8,5 до 12%. При этом регулятор указал, что не исключает и новых повышений. Что теперь будет с ипотекой и как рынок жилья отреагирует на текущие изменения, рассказали «Российской газете» эксперты.

Покупателей недорогого жилья в ипотеку рост ключевой ставки затронет в меньшей степени.

Покупателей недорогого жилья в ипотеку рост ключевой ставки затронет в меньшей степени. / Александр Корольков

Управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова напомнила, что, в первую очередь, ключевая ставка важна для расчета ставки по ипотеке.

«Растет ключевая — растет ставка по ипотечному кредиту, соответственно, растет переплата и ежемесячный платеж для покупателя. Поэтому значительный рост ключевой отсекает часть ипотечных заемщиков — они просто не могут обслуживать такой дорогой кредит. Однако рынок новостроек это затронет не настолько критично, особенно это касается эконом- и комфорт-класса», — отметила она.

Дело в том, что значительная часть лотов массового сегмента подпадает под действие льготной государственной ипотеки, а также семейной ипотеки, напомнила эксперт. Ставка по льготной — 8%, по семейной — 6%, и они не зависят от изменения ключевой, поскольку прописаны и закреплены отдельным документом. А тех покупателей, у кого 100% оплата, ставки по ипотеке и вовсе не затрагивают. Поэтому, как ни странно, покупателей относительно недорогого жилья в ипотеку сегодняшний рост ключевой ставки затронет в наименьшей степени.

Но тех, кто собирался приобретать квартиру по стандартной программе, рост ставки может затронуть. Если у покупателя есть действующее одобрение кредита по старым ставкам, они, скорее всего, сейчас заметно ускорят принятие решения, чтобы не переплачивать.

Также, по мнению Доброхотовой, повышение ставки с большой вероятностью уберет с рынка тех покупателей, которые формировали первоначальный взнос из заемных средств — например, с помощью потребительского кредита. С ростом ставок обслуживать и ипотеку, и потребкредит станет очень сложно. В принципе, это убирает клиентов с высокой степенью риска банкротства.

Что же касается вторичного рынка, то на нем влияние сегодняшнего повышения отразится гораздо сильнее, уверена эксперт.

«На «вторичке» не действуют льготная государственная и семейная программы, покупатели пользуются стандартными кредитными линиями. И для многих новые ставки, которые могут достичь 13% и даже 15%, окажутся слишком тяжелыми. Такие покупатели либо уйдут в сегмент первичного жилья, либо отложат решение о покупке, либо будут выбирать гораздо более бюджетный объект: с меньшим количеством комнат, меньшей площадью, в менее интересном районе», — полагает Доброхотова.

Продавцов на вторичном рынке повышение ипотечных ставок лишит заметной части покупателей. Таким образом, увеличится срок экспозиции объектов, вырастет объем предложения. Скорее всего, продавцы будут более благосклонны к торгу, вырастет дисконт — в общем, это будет полностью рынок покупателя, сказала эксперт.

В свою очередь, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов считает, что пока повышение ставки не критичное, и как-то радикально повлиять на спрос, например, снизить его, оно не способно.

«Наоборот, в ближайшие месяцы ожидается только рост покупательской активности — всегда, когда перспектива ухудшения условий кредитования становится явной, люди стараются успеть купить по тем ставкам, которые пока есть на рынке, или по субсидированным», — сказал он «РГ».

Специалист напомнил, что сейчас еще действуют ставки гораздо ниже, чем ключевая ЦБ, — есть господдержка, есть программы субсидирования. Значительное количество заемщиков пользуется именно такими программами — ипотека с поддержкой либо от застройщиков, либо от государства, либо и то, и другое. По ним можно найти кредитование под 3,5%. Разумеется, сохранение такой ставки при общем повышении теперь под вопросом, но в любом случае субсидированные ставки будут ниже, чем ключевая ЦБ. Как долго продлится льготное кредитование от государства, неизвестно, но пока оно действует, люди будут им пользоваться.

Таганов уверен, что первыми отреагируют девелоперы — они будут использовать различные инструменты привлечения покупателей, такие как дисконты, удобные программы кредитования клиентов. У застройщиков за период роста рынка в течение нескольких предыдущих лет накопились резервы — и они будут их использовать для поддержания спроса. «Думаю, до конца года, а может, и до конца зимы, сохранятся текущие условия», — добавил аналитик.

Директор компании Жилфонд Александр Чернокульский специально для «РГ» подсчитал, как изменятся ежемесячные платежи по ипотеке при повышении процентных ставок.

Он предложил рассмотреть следующий пример: если мы берем в кредит один миллион рублей, при условии разных сроков — 10, 15, 20, 25, 30 лет, с изначальной ставкой в 10%, то что при этом будет меняться?

«Давайте рассмотрим, как будет выглядеть итоговый платеж при увеличении ставки на 1%. Так, при ставке в 10% на 10 лет заемщик платит 13215 рублей в месяц, на 15 лет — 10746 рублей, на 20 лет — 9650, на 25 — 9087 и на 30 лет — 8776 рублей в месяц. При повышении ставки до 11% платеж на 10 лет возрастает до 13775 рублей, а на 30 лет — до 9523 рублей. Ставка в 15% означает ежемесячный платеж в течение 10 лет по 16133 рублей и 12644 рубля — в течение 30 лет. При ипотеке под 18% годовых на 10 лет платеж составит 18019 рублей, а на 30 — 15071 рубль», — разъяснил эксперт.

Получается, при переходе от 10% к 11% годовых, итоговая переплата по кредиту увеличится на 8%, добавил Чернокульский.

Если же говорить о восстановлении рынка, то, по мнению эксперта, как показывает практика прошлых экстренных изменений ключевой ставки, с 9,5% до 17%, либо с 9,5% до 20%, каждый раз рынок восстанавливался в течение двух-трех месяцев.

«Разумеется, два прецедента еще нельзя считать правилом, но есть основания полагать, что ЦБ не будет кардинально менять свою стратегию. Прошлое повышение ключевой ставки на 17% в апреле 2022 года постепенно откатывалось назад в течение года», — резюмировал Чернокульский.

Повышение ставки может убрать с рынка покупателей, которые брали потребкредит на первоначальный взнос

Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что ставки по рыночной ипотеке вырастут вслед за ключевой.

«Ипотечные ставки уже после предыдущего повышения ключевой ставки до 8,5% достигли и даже превысили психологически важный уровень в 12%, а теперь, по всей видимости, станут еще более заградительными. Вполне возможно, что ставки по рыночной ипотеке в перспективе достигнут 15-16%», — сказал он «РГ».

Однако, по мнению Репченко, банки не сразу перенесут в ипотечные ставки рост ключевой ставки ЦБ, поэтому в ближайшей перспективе можно ожидать очередного всплеска ипотечного спроса.

Аналитик прогнозирует, что по мере неизбежного подорожания ипотеки (ведь ЦБ не исключает дальнейшее повышение ставки) спрос на жилье будет снижаться, и прежде всего на вторичном рынке, где нет льготных ипотечных программ. Что же касается ставок по льготным госпрограммам, которые обеспечивают продажи на первичном рынке жилья, то их пересматривать не будут.

«Но спрос на новостройки тоже пострадает, так как далеко не все квартиры на первичном рынке покупаются в рамках льготных программ, по большинству из которых максимальный размер кредита ограничен 12 млн рублей (кроме IT-ипотеки — там 18 млн, то тоже немного для Москвы)», — сказал Репченко.

В среднесрочной перспективе высокие ставки по ипотеке и снижающийся спрос могут подтолкнуть цены вниз и немного «сдуть» образовавшийся на рынке жилья ценовой пузырь, считает аналитик. Потому что стоимость жилья сейчас сильно перегрета, квартиры в Москве и в других крупных городах за последние 2-3 года подорожали в 1,5 — 2 раза. И причиной подорожания в основном стала доступная ипотека, которая и раздула цены: спрос на квартиры на фоне доступных кредитов рос, а предложение пропорционально не увеличивалось, цены пошли вверх и сильно оторвались от платежеспособного спроса.

На фоне подорожавшей ипотеки и снизившегося спроса цены на вторичном рынке Москвы могут просесть до 10-15% в перспективе ближайшего года. Стоимость квартир на первичном рынке если и будет снижаться, то с большей вероятностью в виде скидок и акций, предложение которых увеличится.

В заключение можно сказать следующее: до конца года текущая ситуация, скорее всего, сохранится. Что будет дальше на рынке жилья, зависит от трех факторов: будущих решений по ставке ЦБ, действий государства в отношении поддержки ипотеки и от резервов застройщиков.

Ставки выше. Почему банки поднимают стоимость ипотеки?

Банк России на очередном заседании директоров принял решение о повышении ключевой ставки на 1 п. п., до 9,5 %. Эксперты рынка недвижимости не исключают, что такие действия регулятора не оставляют российским банкам шансов сохранить ставки на текущих уровнях и не сделать еще один шаг в сторону повышения, но вряд ли это окажет сильный негативный эффект на спрос.

Ставки по ипотеке в российских банках растут с начала года. ВТБ, «Сбер», «Райффайзен банк», «Альфа-банк» и другие игроки рынка в январе заявили о повышении процентов на кредиты на новостройки и готовое жилье. Эксперты полагают, что после повышения Банком России ключевой ставки до 9,5% российские банки будут вынуждены в очередной раз увеличить проценты.

«Действительно, очередное повышение ключевой ставки, к сожалению, не риск, — а суровая реальность. Для экспертов рынка и банковского сообщества это ожидаемое событие, более того, есть уверенность, что жесткая политика Центробанка будет сохраняться на протяжении всего 2022 года. Банки будут вынуждены отреагировать на очередное повышение ключевой ставки, скорректировав свои базовые ставки по всем кредитам, включая ипотеку, что тоже ожидаемо», — говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».

Статья по теме

Рост ключевой ставки отразится на всех банковских ставках вполне предсказуемо, считает Оксана Федосеева, руководитель департамента продаж СЗ «Катуар Девелопмент». При этом, на ее взгляд, странно требовать от банков пересмотреть свои бизнес-модели, удержав ставки на прежнем уровне для поддержания рынка жилищного строительства. «Это, по сути, как просить девелоперов не повышать цены на жилье на растущем рынке, когда при этом растет себестоимость строительства», — объясняет Федосеева.

Она напоминает, что еще несколько лет назад рыночные ставки по ипотеке были значительно выше нынешних. «При этом программа субсидирования льготной ипотеки 2015 года, которая не просто поддержала рынок новостроек в России, но и дала ему новый толчок к развитию, вообще субсидировала ставки до 12%, ключевая ставка на тот момент составляла 17%, поэтому нагнетать обстановку не стоит. Сейчас на рынке есть льготные программы гораздо выгоднее дня населения», — добавляет эксперт.

Скорее всего, повышение ставок — реальность этого года, и остальные банки подтянутся вслед за повышением ключевой ставки ЦБ и увеличат ипотечные ставки. Банки не смогут не реагировать на повышение ключевой ставки, однако эта реакция может быть отложенной, рассуждает Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент».

По его словам, можно ожидать первичного спада спроса в размере 10-15% от общего объема ипотечных покупателей. «Однако мы надеемся, что у банков будут интересные предложения для застройщиков, чтобы совместными усилиями запускать субсидированные программы ипотеки и давать возможность клиентам приобретать жилье на более выгодных условиях. Наиболее комфортная ставка, которую застройщики могут субсидировать, — это 3-4%. Так они могут значительно улучшить условия для клиентов, не навредив собственным экономическим интересам», — говорит эксперт.

Чтобы поддержать плановые показатели, застройщики могут прибегать в рамках акций к снижению стоимости квартир на 3-5%, делится мнением Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».

Статья по теме

Однако, по словам собеседника, специальные предложения обычно затрагивают ограниченный пул квартир и на общий уровень цен влияют слабо. При высокой конкуренции в локации могут подешеветь наименее проработанные проекты. Но и в этом случае новостройки снизятся в цене в целом не более чем на 5-6%. Слишком выросла стоимость стройматериалов и других издержек, и продавать в убыток застройщики не могут.

«Высокие ставки не являются главным стоп-фактором на рынке недвижимости, потому что покупатели познакомились и опробовали инструменты рефинансирования и рассчитывают со снижением ставок улучшить критерии своего кредита. В то же время запуск государственных льготных ипотечных программ перекроил портрет покупателей жилья: молодые семьи с детьми, имеющие возможность воспользоваться льготными программами, сегодня составляют до 30-60% основного спроса в зависимости от региона. На волне очередного роста арендного рынка сдача в аренду квартиры, купленной в ипотеку по льготным ставкам, может окупать ежемесячный платеж без задействования капитала семьи-покупателя», — отмечает коммерческий директор «ПроГород» «ВЭБ.РФ» Игорь Соломатин.

Существенного снижения спроса на рынке не ожидают и в ГК «Основа». Более того, как показала практика последних лет, в ожидании дальнейшего повышения ставок по ипотеке многие покупатели стремятся приобрести жилье на текущих выгодных условиях. «Кроме того, из-за ослабления рубля некоторые предпочитают вкладывать средства в традиционно надежный инструмент сохранения и приумножения капитала: недвижимость», — резюмирует Сибренков.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *