Залоговая недвижимость спб что это
Перейти к содержимому

Залоговая недвижимость спб что это

  • автор:

Покупка заложенной квартиры: дешево, но сердито

Квартиру, отобранную банком у задолжавшего заемщика, можно купить с немалой выгодой. BN.ru выяснил, где и как можно приобрести заложенное имущество и какие «сюрпризы» могут ждать покупателя.

Залог как гарантия

Понятие залога подробно расписано в главе 23 Гражданского кодекса РФ, этому посвящен огромный параграф № 3. Если простыми словами, заложенное имущество – это вещи (недвижимость, автомобили, техника) заемщика, которые становятся гарантией того, что человек выплатит долг банку или государству.

Распространенный пример: гражданин берет в банке заем на крупную сумму и указывает в договоре машину или квартиру в качестве залога. Либо оформляет ипотечный кредит – тогда залогом является сама приобретенная недвижимость.

Если по каким-либо причинам он не сможет погасить кредит, собственность придется продавать ему самому или отдать банку в счет долга. Имущество также могут описать и забрать приставы, если человек задолжал деньги государству (штрафы, налоги, алименты).

Согласно статье 348 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства превышает 5% от размера стоимости данного имущества.

Дешевле – только даром

Покупка заложенного имущества – это привлекательная перспектива для тех, кто ищет недвижимость подешевле или хочет вложить деньги. Подобные объекты почти всегда продают с дисконтом.

Откуда берется скидка? Нередко, пытаясь исправить ситуацию с задолженностью, владелец сам реализует квартиру. Это возможно, если еще не было суда и он не признан банкротом. Как правило, собственник торопится и потому отдает объект, не торгуясь, первому изъявившему желание. Скидка может составить 10–15% и больше.

В Сети можно встретить истории о покупке заложенных квартир на треть, а то и на половину дешевле рыночной стоимости. Но такие случаи крайне редки – тут уж либо реально звезды сошлись, либо покупатель проявил невероятную сноровку, а продавец –неслыханную щедрость.

«Если же мы говорим о квартирах, которые уже по решению суда отобраны у собственников, то они выставляются на 20–25% ниже рынка. Хотя по факту уходят на 10–15% дешевле», – говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. В этом случае залоговый объект продает кредитор – чаще всего банк.

«Заложенное имущество, находящееся на балансе банка, для него непрофильный актив, – разъясняет генеральный директор „Центра юридического сопровождения“ Юрий Кочергин. – Иными словами, это кабала, когда банк платит за объект налоги, обеспечивает сохранность, вносит коммунальные платежи, вкладывается в рекламу и прочее. Если банк будет продавать такое имущество по рыночной стоимости, он рискует влезть в еще большие траты, затянув со сроком реализации. В итоге кредитная организация вынуждена идти на дисконт».

Продажа с молотка

Если квартира не находится на балансе у кредитной организации и при этом должник дал согласие на ее продажу, то банк договаривается о реализации имущества во внесудебном порядке. Это происходит на аукционах.

Если же человек не хочет расставаться с жильем добровольно, то по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Это более длительный и сложный способ (подробности изложены в пункте 4 статьи 139 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)»). Торги проходят только после окончания процесса, в котором суд по иску банка-кредитора постановил обратить взыскание на заложенное имущество.

Аукционы и торги проходят либо на собственных онлайн-площадках кредитных организаций, либо на специализированных интернет-платформах. Как правило, лот достается тому, кто даст лучшую цену. Если предложения были одинаковыми, то побеждает тот, кто откликнулся раньше других.

Бывает и так, что торги не состоялись, тогда они назначаются повторно. При этом цена объекта может быть снижена. Однако наиболее интересные лоты имеют немало претендентов на покупку, а потому могут и не подешеветь.

В случае если с молотка имущество продать не удается, оно переходит на баланс банка. Тогда объект реализуется по договору купли-продажи. Это довольно простая процедура.

Правила торга

Аукционных площадок, которые реализуют отобранные за долги квартиры, много. Обычно на официальных сайтах банков выставляются лоты со ссылками на такие площадки. Но можно и самостоятельно поискать их в интернете.

Чтобы купить квартиру на аукционе, надо зарегистрироваться онлайн через банк или организацию, проводящую аукцион. Это можно сделать с помощью электронного ключа (ЭЦП) – его стоимость составляет от 2500 руб. на три месяца.

Затем дождитесь даты проведения торгов и внесите задаток для подтверждения своей платежеспособности (его размер зависит от площадки реализации – 5–15% от стоимости квартиры). Внести необходимо и так называемый шаг – сумму, на которую можно повышать стоимость квартиры в торгах (в среднем 5%).

Наконец, следует онлайн или лично принять участие в торгах. В зависимости от площадки разнится время, которое дается на обдумывание (покупать / не покупать), – от десяти минут до часа. Регламент изначально прописывают организаторы аукциона.

Если за это время никто не сделает предложение лучше, значит, вы выигрываете торги по выбранному лоту. Ну а если удача улыбнется кому-то другому, то задаток вам вернут в течение месяца.

Подводные камни

Наивно полагать, что покупка заложенной квартиры обойдется без правовых сложностей. Сама карма такого жилья подразумевает долю нервотрепки. О какие же подводные камни может споткнуться покупатель?

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными – это один из ключевых рисков. Так бывает, когда организаторы или участники нарушают правила проведения аукциона и этим влияют на его результаты. Поэтому перед началом торгов не мешает убедиться в том, что они санкционированы. Для этого нужно запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта или других документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах. Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения аукциона.

Десять лайфхаков, как обустроить маленькую кухню

Россияне стали чаще покупать залоговую недвижимость

Фото: Shutterstock

Объем сделок с залоговой недвижимостью с начала 2023 года превысил 8 млрд руб. — на 23% больше, чем за такой же период прошлого года. Об этом сообщили в пресс-службе Сбербанка со ссылкой на начальника управления принудительного взыскания и банкротства банка Евгения Акимова. Речь идет о спросе к такой недвижимости со стороны как физических, так и юридических лиц.

Залоговая недвижимость — это имущество, которое переходит в собственность кредитора, если заемщик нарушает или не исполняет обязательства по кредиту. Например, если не платит ипотеку, ипотечная квартира может перейти на баланс банку, после чего продается на торгах.

«Мы видим рост востребованности среди россиян на залоговое имущество — по сравнению с прошлым годом сумма таких сделок на Portal DA выросла более чем на 1,5 млрд руб.», — сказал Евгений Акимов. Интерес к залоговой недвижимости эксперт связал с их стоимостью. Как правило, такие объекты стоят дешевле, что особенно актуально на фоне роста стоимости жилья. «По нашим прогнозам, спрос на залоговые активы среди россиян будет и дальше расти», — добавил он.

С начала года количество предложений увеличилось на 12% за счет привлечения новых продавцов такого вида имущества, уточнил эксперт. По данным Сбербанка, самым популярным сегментом среди залоговых объектов стала коммерческая недвижимость (доля сделок по ней составила 40%), на втором месте жилье (24%). При этом лидером по предложению залоговой недвижимости является именно жилье, на него приходится 34,8% предложения, добавили в пресс-службе. Чаще всего сделки с залоговой недвижимостью в 2023 году совершались в Москве и Московской области — 29% от общего объема. На втором месте Нижегородская область (22%), на третьем — Санкт-Петербург и Ленинградская область (16%). Весной столичные власти заявили о рекордном количестве купленных у города объектов нежилой недвижимости. За первый квартал горожане и предприниматели приобрели на городских торгах 550 зданий, помещений и машино-мест — это стало максимальным показателем за всю историю ведения статистики.

  • Залоговая недвижимость: как купить квартиру у банка
  • Ипотека и банкротство: можно ли избавиться от долгов и сохранить жилье

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграмм-каналом «РБК-Недвижимость»

Залоговая недвижимость спб что это

Банк может продать недвижимость заемщика на аукционах, публичных торгах или напрямую, если тот не выплачивает ипотеку

С активным развитием ипотечного кредитования появилась возможность купить квартиру не только у строительной компании, а еще и у банка. Порой жизненные обстоятельства у заемщика складываются таким образом, что он вынужден избавляться от долговой нагрузки за счет продажи «ипотечной квартиры».

По мнению экспертов, подавляющее число квартир в новостройках продается с использованием ипотечных кредитов. Пока заемщик не рассчитался с банком, кредитор остается собственником жилья. Поэтому, если заемщик не способен обслуживать долг или многократно нарушает условия кредитного договора, банк продает квартиру на аукционах, публичных торгах или напрямую.

Часть залоговой недвижимости продается на аукционах. Эта схема возможна в том случае, если заемщик и кредитор договорились о продаже недвижимости во внесудебном порядке. Уточним: стоимость квартиры определяется независимым оценщиком. Победителем признается предложивший наибольшую стоимость. Однако потенциальному покупателю не стоит рассчитывать, что здесь можно купить квартиру сразу и с хорошим дисконтом. Как правило, квартиры выставляют по минимальным рыночным ценам, но в процессе аукциона стоимость недвижимости может вполне превысить и рыночные показатели.

«Как правило, потенциальные участники аукционов хорошо знают все процедуры и дожидаются, когда объект выставляется на продажу несколько раз. И только после снижения цены начинается торг», – говорит представитель Российского аукционного дома Алина Куберская.

Однако нельзя забывать и про подводные камни: после приобретения квартиры на аукционе вполне может оказаться, что в ней зарегистрированы бывшие собственники. Намного хуже, если это будут дети или инвалиды, – снять их с учета будет крайне сложно. Компании, специализирующиеся на скупке таких квартир, просто не вступают в торги, если узнают, что там кто-то зарегистрирован, так как боятся репутационных издержек и не хотят тратить лишнее время на выселение постояльцев.

Принудительный торг

Председатель комитета ипотечного кредитования Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Максим Ельцов говорит, что покупка квартиры на аукционе для людей, не знающих нюансов, – наиболее простой способ купить квартиру, заложенную в банке. Во всех остальных случаях очень много нюансов, связанных с исполнительным производством.

А это случается, когда заемщик по каким-либо причинам не захотел договориться с банком. Тогда в рамках исполнительного производства его имущество выставляется на публичные торги. Однако сделать это можно после судебного решения, которое вступило в силу. Кроме этого торги могут быть опротестованы прежним заемщиком в течение трех лет – если выяснится, что были нарушены правила проведения торгов, покупателю придется вернуть квартиру или отправиться в банк за своими деньгами.

Как правило, стоимость такой недвижимости также близка к рыночной. Однако, если торги не состоятся из-за отсутствия претендентов, на повторные торги недвижимость будут выставлять с значительным дисконтом – в 10-15 процентов, и так несколько раз.

Непрофильный актив

Часть имущества банки продают сами. Перечень залоговых квартир можно найти на сайтах кредитных организаций. При этом, если не находится покупатель, через некоторое время цена значительно снижается. Иногда банк может предоставить новому покупателю льготный кредит на приобретение залоговой квартиры. Однако есть небольшой нюанс – увидеть квартиру до момента покупки не получится, так как банки не предоставляют такую услугу.

«Иногда заемщик может самостоятельно продать свое жилье для погашения долга. Однако необходимо знать, что перерегистрировать собственность на покупателя можно будет только после полного погашения долга, – говорит генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер. – Поэтому в такой ситуации необходимо быть крайне осторожным, так как продавец, получив деньги, может и передумать продавать квартиру. Встречаются случаи, когда хитрые «заемщики» брали задаток сразу у нескольких потенциальных покупателей».

По мнению экспертов, зачастую залоговые квартиры продаются ниже рыночных. Однако покупателю потребуется изучить массу законодательных нюансов и ознакомиться с различной документацией, чтобы не потерять свои деньги.

Продажа залоговой недвижимости

Одним из способов, обеспечивающих выполнение обязательств должником перед кредитором, является возможность оставить квартиру в залог. Это означает, что недвижимость в случае признания заемщика неплатежеспособным может быть конфискована банковскими организациями в счет оплаты задолженности.

Ключевое направление нашей деятельности — содействие банкам–партнерам в реализации залоговых объектов. Среди наших клиентов более 20 ведущих кредитных организаций Северо-Западного региона, с которыми мы умеем успешный опыт реализации жилой и коммерческой недвижимости, в том числе: Сбербанк, ВТБ, Банк Открытие, Росбанк, Москоммерцбанк, Банк Санкт-Петербург, Банк Уралсиб, Бин банк и многие другие.

Нашей отличительной чертой является комплексный подход к работе с просроченной задолженностью и реализации объектов недвижимости. «Первое Ипотечное Агентство» исторически специализируется на работе с проблемными активами. В ряде банков мы были первыми и единственными, кто оказался способен провести подобные сделки по продаже заложенных объектов. Многие люди опасаются брать ипотечные кредиты по причине боязни долгосрочных обязательств. Планируя свой бюджет на будущее, они в состоянии платить ипотеку, но отсутствуют гарантии, что через несколько лет владельцы жилья не окажутся в затруднительном финансовом положении. Однако немногие знают, что, взяв на себя обязательства по оплате ипотечного кредита, можно от них отказаться, если осуществлять выплату станет сложно. Продажа квартиры из-под залога и погашение остаточной суммы задолженности помогут получить денежные средства.

После того, как должник лишается залогового жилья, оно выставляется на торги. Если квартира не продается на первых торгах, то банк назначает их повторно, причем стоимость недвижимости падает на 15% по сравнению с первоначальной ставкой. Однако в большинстве случаев даже это не помогает продать ее на втором аукционе.

Банк имеет право оставить недвижимость в ипотеке себе по цене на 25% меньше изначальной. При этом он осуществляет ее продажу самостоятельно, размещая информацию об объекте на своем сайте. После двух неудачных аукционов стоимость квартиры остается невысокой. Банку необходимо продать недвижимость как можно скорее, чтобы очистить банковский баланс.

Продажа квартиры из-под залога для покупки новой квартиры

Ипотека является долгосрочным кредитом, поэтому за время ее выплаты могут произойти непредвиденные обстоятельства. К примеру, собственникам недвижимости может потребоваться увеличение жилой площади. При этом не всегда имеется возможность погасить ипотечный кредит и получить для покупки квартиры большей площади новую ипотеку. Есть оптимальное решение проблемы – продажа залоговой недвижимости и оформление ипотечного кредита на новую квартиру.

Продажа ипотечной квартиры из-за финансовых проблем

В кризисные периоды нередки ситуации, когда заемщики не в состоянии выплачивать кредит, в результате чего образовывались просрочки платежей и предусмотренные договором штрафы и пени. При неисполнении обязательств банк имеет право взыскать квартиру, которая находится в залоге. Такой процесс невыгоден для заемщика, поскольку он остается без недвижимости. Поэтому есть разумное решение – продажа залоговых квартир.

В этом случае у заемщика остается разница между стоимостью жилья и задолженностью по кредиту, а также хорошие отношения с банком. Наше агентство имеет положительный опыт согласования с банком отмены штрафов и даже пеней, благодаря чему банк получает только основную сумму долга.

Какие вопросы необходимо учитывать при продаже заложенных объектов?

Если вам предстоит продажа залоговых квартир от банков, то следует учесть два важных момента. Не все покупатели готовы рассматривать такие квартиры, считая их проблемными. Однако банк до того, как принял объект недвижимости в залог, тщательно его проверил. Поэтому покупка залогового жилья не несет в себе рисков.

Продать недвижимость, которая находится в залоге, без учета интересов банка невозможно. При наличии у потенциального покупателя всей суммы денежных средств затруднений с покупкой не возникнет. Если необходим ипотечный кредит на залоговую квартиру, то мы поможем оформить его.

Самым важным вопросом для покупателей, продавца и банка является момент, в который регистрируется переход права собственности и снятие обременения. Мы поможем провести сделку, если продавец и покупатель подают на регистрацию договор купли-продажи в соответствующие государственные органы со снятием залога, либо с согласия банка на сохранение залога, но с его последующим снятием, когда право собственности перейдет к новому владельцу, и банк получит оплату в размере задолженности по ипотеке.

Кроме того, покупка залоговой недвижимости сопряжена с вопросами схем расчетов и опасениями, что после снятия обременения с квартиры не будет зарегистрирован переход права собственности. В нашей компании механизм проведения подобных сделок отработан до мелочей. Куплю–продажу залоговых квартир лучше всего проводить через аккредитив, либо экспресс-сейфинг, а при условиях доступа к денежным средствам прописать переход прав собственности на покупателя.

К преимуществам покупки залогового объекта недвижимости можно отнести следующие:

  • Юридическая чистота квартиры.
  • Контроль банка при заключении сделки.
  • Возможность купить недвижимость по выгодной процентной ставке.

Как правильно продать ипотечную квартиру?

Схема продажи залоговой недвижимости в Санкт-Петербурге требует особого внимания, поскольку по сравнению со стандартным договором купли/продажи квартиры, в данном случае присутствует еще одна сторона, преследующая свои интересы – банк.

Обладая внушительным опытом, мы используем схемы взаиморасчетов, которые обеспечивают 100% безопасность покупателей, благодаря чему они не требуют скидку в 20-30% от цены, как это может быть при возникновении рисков. Мы гарантируем продавцу залоговой недвижимости получение суммы разницы цены продажи и задолженности по обязательствам после того, как право собственности перешло на имя покупателя, и был закрыт долг перед банком.

Наше агентство недвижимости поможет продать или купить залоговую квартиру на выгодных условиях. Обращайтесь к нам по телефону: +7 (812) 335-36-96, закажите обратный звонок или отправьте письмо по электронной почте: info@pia-spb.ru.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *