Через сколько лет можно продать апартаменты без налога
Перейти к содержимому

Через сколько лет можно продать апартаменты без налога

  • автор:

Коммерческое использование или жилое помещение: в каких случаях налоги для апартаментов могут оказаться больше

Покупая апартаменты для последующей перепродажи, нужно заранее учесть ряд нюансов. Необходимость уплаты больших налогов, чем при продаже жилья, может стать неожиданностью для продавца.

По 210 статье Налогового кодекса доход облагается подоходным налогом, поясняет партнер юридической фирмы LANDMARK Евгений Митин. В данном случае неважно, продаете ли вы апартаменты или другую недвижимость — ставка налога составит 13% от цены, указанной в договоре купли-продажи, для резидентов РФ и 30% для нерезидентов.

После истечения определенного минимального срока владения граждане освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. По общему правилу этот срок составляет 5 лет, но в некоторых случаях — лишь 3 года. В случае с апартаментами трехлетний срок может применяться, если недвижимость получена в подарок от близкого родственника, члена семьи или по наследству, стала собственностью после приватизации или получена по договору пожизненного содержания с иждивением, говорит Митин.

Кроме того, сумму, от которой исчисляется налог, можно уменьшить — на расходы по приобретению этого помещения или его ремонт.

В некоторых случаях продавцы квартир оказываются в более выгодном положении, чем продавцы апартаментов. В частности, как говорит председатель коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ» Андрей Мисаров, продавец квартиры при соблюдении ряда условий по площади и стоимости жилья может быть освобожден от уплаты налога независимо от срока владения недвижимостью, если у него есть как минимум два ребенка младше 18 лет (при обучении — до 24 лет) и вскоре после продажи он приобрел другое жилье. При продаже апартаментов это условие не применяется.

Также налог уже через три года может не платить продавец единственного жилья, тогда как владелец даже единственных апартаментов все равно должен будет выждать пять лет.

Кроме того, отмечает Мисаров, при продаже жилья продавец может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в один миллион рублей, тогда как для продавца апартаментов (нежилого помещения) положен вычет лишь в 250 тысяч рублей.

Существуют отличия и в расчете сроков владения при покупке строящегося жилья. Так, если жилое помещение было приобретено по договору, связанному с долевым строительством, по договору уступки прав такого требования или по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, то срок владения таким жилым помещением исчисляется с даты его полной оплаты по договору, при этом не учитывается возможная последующая доплата за увеличение площади после ввода дома в эксплуатацию. При покупке апартаментов срок владения будет рассчитываться лишь с даты регистрации перехода права собственности на покупателя (а это происходит уже после того, как дома построен).

Если апартаменты планируется использовать в предпринимательской деятельности, то ни условия приобретения, ни минимальный срок владения не будут распространяться на такую недвижимость. Но, осуществляя предпринимательскую деятельность в статусе индивидуального предпринимателя и применяя упрощенную систему налогообложения, возможно будет заплатить всего 6% при продаже апартаментов, отмечает Митин.

Стоит обратить внимание, что даже если сумма налога при продаже апартаментов физлицом будет равна нулю, декларация 3-НДФЛ все равно подается. А при освобождении от уплаты налога при истекшем сроке владения — не подается.

Остается добавить, что недавно был подписан закон, которым вводится налог на добавленную стоимость на вновь построенные апартаменты. Это, по-видимому, приведет к их подорожанию.

Можно ли избежать уплаты налога при продаже апартаментов

В каких случаях можно не платить налог при продаже апартаментов, а в каких платить обязательно? Можно ли при этом воспользоваться налоговым вычетом? Юрист ответил на вопросы наших читателей.

Что такое апартаменты

Вначале разберем, какая недвижимость на сегодняшний день считается апартаментами. Апартаменты – это нежилое помещение свободного назначения: в нем вы можете открыть офис, кафе, сдавать помещение в аренду или жить там сами – последнее бывает чаще всего.

Так как апартаменты не относятся к жилым помещениям, они не дают многих возможностей жилья. Например, нельзя получить постоянную регистрацию – только временную, и далеко не во всех случаях это реализуемо.

Только на жилые помещения распространяются государственные программы и льготы, например «Материнский капитал» или «Молодая семья». Во всех законах фигурируют словосочетания «жилое помещение», «жилье», «квартира», и ни слова об апартаментах и нежилых помещениях.

Если вы проживаете в апартаментах, то без постоянной регистрации у вас возникнут сложности с детскими садами и школами.

В каких случаях не нужно платить налог с продажи недвижимости

Подошли к тому, ради чего мы все здесь собрались, – к налогам с продажи для физлиц. Итак, вы решили по каким-то причинам продать принадлежащий вам объект. Что насчет налогов с полученного дохода?

Как для жилых помещений, так и для апартаментов существует минимальный предельный срок владения, после истечения которого налог платить не нужно. Срок этот может составлять пять лет, а в некоторых случаях – три года.

Для жилой недвижимости срок отсчитывается с момента полной оплаты ДДУ или его аналога либо – если покупка совершена на вторичном рынке – с момента государственной регистрации права собственности.

Срок владения апартаментами начинается с момента государственной регистрации права собственности, даже если вы вложились в объект на стадии котлована.

Итак, у апартаментов и у жилья минимальный срок владения, освобождающий от уплаты налога, – пять лет. Но есть приятные исключения, когда срок снижается до трех лет, и таких исключений у жилья немного больше.

Трехлетний срок устанавливается в случае единственного жилья в собственности, при этом на апартаменты такое условие не распространяется. Не имеет значения, единственный ли это у вас объект или нет, – придется выжидать положенные пять лет или заплатить налог.

Но при определенных условиях и жилье, и апартаменты одинаково попадают под трехлетнее послабление: когда объект достается вам в порядке наследования, дарения от члена семьи или близкого родственника; когда право собственности получено по договору ренты или в результате приватизации. Список приведен в ст. 217.1 НК РФ.

В каких случаях налог на доход от продажи апартаментов платить нужно всегда

В марте 2021 года Министерство финансов РФ выпустило письмо № 03-04-05/18024, в котором разъяснило, что, если нежилое помещение использовалось для предпринимательской деятельности (например под офис, кафе, магазин, сдавалось в аренду), то доход от продажи такого нежилого помещения будет облагаться налогом на доходы физических лиц. При этом не имеет значения, прекратило ли физическое лицо деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и в течение какого срока оно владело нежилым помещением.

Еще один любопытный момент из этого разъяснения – при продаже нежилого помещения, которое использовалось под бизнес, не полагается налоговый вычет. Значит, платим по полной. Налоговые резиденты – по ставке 13%, нерезиденты – 30%. Кстати, нерезиденты не имеют права на налоговые вычеты.

Как воспользоваться вычетом при продаже апартаментов

Если вы (налоговый резидент) используете апартаменты для целей, которые не связаны с извлечением прибыли, например для личного проживания, и у вас нет возможности ждать, когда истечет минимальный срок владения апартаментами, придется платить налог. Не можешь избежать налога – сокращай.

Так, сумму дохода от продажи апартаментов можно уменьшить на размер налогового вычета, который составляет максимально 250 тыс. руб., что закреплено в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Например, если продаете апартаменты за 4 млн руб., то расчет будет такой: (4 000 000 − 250 000) × 13% = 487 500 руб. налога к уплате.

Вместо налогового вычета налоговую базу можно минимизировать за счет затрат, которые связаны с приобретением объекта – это указано пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Предположим, вы купили апартаменты за 2,5 млн руб., а продаете за 4 млн руб.

Расчет налога будет такой: (4 000 000 − 2 500 000) × 13% = 195 000 руб.

Многие ошибочно полагают, что, если указать в договоре заниженную сумму продаваемого объекта, можно полностью избежать уплаты налога. Это не так. Учитывается кадастровая стоимость недвижимости: если стоимость в договоре купли-продажи (доход) будет меньше 70% кадастровой стоимости объекта – за расчет налоговой базы будет взята кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, что закреплено в п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

тел. +7 (812) 999-6374

Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес [email protected] с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.».

Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале. Посмотреть ответы юриста на вопросы вы можете в сюжете «Консультация эксперта».

Приемка квартиры в вопросах и ответах

О чем нужно узнать перед покупкой новостройки

Покупка квартиры без негативных последствий? Советы юриста

Какие существуют способы покупки квартиры в новостройке

Россиян обяжут предупреждать соседей о шумной вечеринке или предстоящем ремонте

«Мое лучше, чем наше». Поговорим о разделе имущества

С неба кирпичи падают? Как возместить ущерб, причиненный вашему имуществу

Инвестиции в апарт-проекты: что нужно знать, прежде чем нести деньги

Как не ошибиться с инвестициями: шесть признаков доходного апарт-проекта

Апартаменты: жизнь в условиях бума, моратория и одиночества

Инвестиции в апарт-отель подразумевают профессионализм

Флагманский район или второй намыв? Что даст Петербургу перенос порта

Текст: Партнерский материал Фото: ru.freepik.com

Поделитесь этой статьей:
Хотите получать
свежие новости BN.ru?
Подпишитесь!

Нажимая «подписаться» вы подтверждаете, что согласны с Договором Оферты и Политикой конфиденциальности.

Подписаться

Подтвердите подписку!
Мы отправили вам письмо со ссылкой подтверждения.
Если в течение 15 минут вы не получили письмо:
– Посмотрите, пожалуйста, в папке «Спам».
– Проверьте, правильно ли вы написали свой адрес

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ: «Консультация эксперта»

Приемка квартиры в вопросах и ответах
О чем нужно узнать перед покупкой новостройки
Покупка квартиры без негативных последствий? Советы юриста
Какие существуют способы покупки квартиры в новостройке
Россиян обяжут предупреждать соседей о шумной вечеринке или предстоящем ремонте
«Мое лучше, чем наше». Поговорим о разделе имущества
С неба кирпичи падают? Как возместить ущерб, причиненный вашему имуществу

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ: «Коммерческая недвижимость»

Инвестиции в апарт-проекты: что нужно знать, прежде чем нести деньги
Как не ошибиться с инвестициями: шесть признаков доходного апарт-проекта
Апартаменты: жизнь в условиях бума, моратория и одиночества
Инвестиции в апарт-отель подразумевают профессионализм
Флагманский район или второй намыв? Что даст Петербургу перенос порта

последние новости
  • сегодня | 15:00 Крупнейшую котельную ГУП «ТЭК СПб» модернизируют в два этапа
  • сегодня | 12:00 Доля ипотечных продаж на первичном рынке жилья сократилась почти на четверть
  • вчера | 15:00 Движение по Товарищескому проспекту ограничат до середины мая
  • вчера | 12:00 Прогноз: Цены на новостройки останутся высокими
  • 15.03.2024 | 19:00 Главные новости на рынке недвижимости за 15 марта
  • 15.03.2024 | 18:30 В России по федеральному проекту ввели в эксплуатацию 930 объектов ЖКХ
  • 15.03.2024 | 18:00 Компенсацию платежей по ипотеке для многодетных продлят до 2030 года
  • 15.03.2024 | 17:15 Около 10% открытых в Петербурге в 2023 году точек общепита закрылись к январю 2024-го
  • 15.03.2024 | 16:30 В Петербурге в рамках нацпроекта отремонтируют дороги к медицинским учреждениям
  • 15.03.2024 | 15:45 Росбанк в Петербурге и Ленобласти за год увеличил ипотечный портфель почти на 30%
последние статьи
  • 08.03.2024 | 09:00 С праздником, наши любимые и прекрасные!
  • 07.03.2024 | 08:00 Belevsky Club: комфорт в тиши Невского района
  • 05.03.2024 | 08:00 Новостройки февраля: стартов больше, цены – выше
  • 01.03.2024 | 08:00 Аналитики BN.ru подвели итоги последнего зимнего месяца на рынке недвижимости Санкт-Петербурга
  • 16.02.2024 | 08:00 Вызовы-2024: как новостройки приспосабливаются к спаду
  • 09.02.2024 | 08:00 Аналитики BN.ru подвели итоги первого месяца года на рынке недвижимости Санкт-Петербурга

Налог при продаже апартаментов: а нужно ли платить?

acticle picture

Апартаменты вот уже несколько лет как прочно вошли в жизнь наших соотечественников – кто-то приобретает их для личного проживания, кто-то инвестирует с целью получения пассивного дохода или последующей перепродажи. Как и в случае с другими видами недвижимости, при продаже «апартов» необходимо платить налоги. Реально ли минимизировать такие траты? Читайте в нашей статье.

Апартаменты: основные особенности

Прежде всего, давайте разберемся, в чем заключаются главные особенности апартаментов. Многие полагают, что апартаменты отличаются от квартир лишь тем, что в номере нельзя прописаться. В реальности это довольно поверхностное утверждение – изначально идея апартаментов заключается в том, что это коммерческая недвижимость, которая призвана приносить своему собственнику доход – в большинстве случаев, пассивный. Апартаменты можно не только сдавать как гостиничный номер, но и размещать там офисы, кафе, магазины. При желании, конечно, можно жить в номерах как в обычной квартире, но это будет не слишком выгодно – коммунальные услуги в таких домовладениях гораздо выше, чем в классической жилой недвижимости. К тому же, в «апартах» нельзя прописаться на постоянной основе – максимум, можно сделать временную регистрацию. Если у вас есть дети, то могут быть проблемы с тем, чтобы записать их в детский сад или школу по месту проживания.

Интересно, но в России в свое время было построено большое количество псевдо-апартаментов, комплексов, предназначенных именно для жизни, но на официальном уровне имеющих статус «апартаменты». Почему так произошло? Причина проста: девелоперы не смогли (или не захотели) поменять статус территории, на которой строился объект, на необходимый для жилого комплекса. Кроме того, к апарт-отелям государство применяет менее строгие требования в плане звукоизоляции, материалов, поэтому на строительство можно потратить меньше денег. Итог – не слишком качественные постройки, зато и ценник на квадратный метр более приемлемый. Однако, такая ситуация просуществовала не слишком долго – сегодня большая часть комплексов с апартаментами строится именно под инвестиции. Разрабатываются доходные программы, управлением гостиницами занимаются ответственные организации, которые предоставляют качественный гостиничный сервис.

Как статус «апартаменты» влияет на налогообложение и ипотеку?

Только жилые помещения – квартиры, дома, комнаты – попадают под действие субсидированных программ и льгот. Так, апартаменты нельзя приобрести в льготную, семейную ипотеку, нельзя использовать материнский капитал или воспользоваться программой «Молодая семья». Ипотека возможна только стандартная – на сегодняшний день она не слишком выгодная (из-за повышения ключевой ставки до 20%).

При продаже апартаментов так же как и при продаже квартиры необходимо платить налог. Для апартаментов тоже существует минимальный срок владения, после которого собственник освобождается от оплаты налогов. Увы, если в случае с квартирой (если она единственная) этот срок составляет три года, то перед продажей номера в гостинице придется ждать пять лет. Вне зависимости от того, сколько у вас объектов недвижимости находится в собственности. Более того, для жилой недвижимости срок владения отсчитывается с момента полной оплаты договора долевого участия (или иного договора – например, договора соинвестирования, договора купли-продажи), а вот срок владения апартаментами отсчитывают с момента регистрации права собственности. И абсолютно неважно, на каком этапе вы вложились в объект – даже если вы оплатили всю сумму на этапе котлована, срок владения будет считаться только с того дня, когда вы получили выписку в Росреестре о том, что стали полноценным владельцем квадратных метров. Несправедливо? Да, но ничего не поделать. Уже долгие годы владельцы апартаментов ждут корректировок в части законодательного права, касающегося апарт-отелей, но каждый раз решение этих вопросов откладывают на неопределенное время, хотя и подчеркивают их важность.

Но есть и хорошие новости! Если апартамент попал к вам не вследствие покупки, а через договор дарения, наследования от близкого родственника, то для продажи без уплаты налогов будет достаточно подождать три года.

Важно: в каких случаях налог обязателен даже после завершения пятилетнего срока ожидания?

Есть один важный нюанс, о котором знают далеко не все собственники апартаментов. Если после оформления собственности апартамент использовался в качестве помещения, приносящего прибыль – там располагался офис, работало кафе, либо владелец на официальном уровне сдавал его в аренду (к примеру, через управляющую компанию по агентскому договору), то налог необходимо будет платить с продажи даже по истечении пятилетнего срока владения. Данное требование было разъяснено в марте 2021-го года, когда Минфин опубликовал Письмо № 03-04-05/18024. Для многих это стало неожиданностью, ведь стоимость ряда апартаментов достигает внушительных сумм, и налог получается просто баснословно большим. Примечательно, что закон не принимает во внимание, когда завершилась коммерческая деятельность, сколько лет после ее завершения прошло. Если хотя бы в течение одного дня апартамент сдавался официально, никакой срок владения не исправит ситуацию – налог придется платить в любом случае.

Еще один немаловажный момент (который, к слову, касается не только собственников апартаментов, но и владельцев обычных квартир, домов, комнат): если собственник является налоговым резидентом, то нужно платить 13%, если не является – то 30%. Кроме того, налоговые нерезиденты не могут применять вычеты.

Вычет: реально ли получить на номер в апарт-отеле?

Если вы продаете апартамент раньше установленного минимального срока владения, потребуется оплатить 13%. Однако вы можете сократить сумму, которая облагается налогом. Прежде всего, вы можете предоставить ДДУ, в котором указано, за какую сумму вы приобрели данный объект недвижимости. Что касается вычета, то в отношении коммерческой недвижимости он возможен, вот только сумма окажется меньше, чем в случае с обычными квартирами: вместо 1 миллиона налогооблагаемую сумму можно сократить только на 250 тысяч рублей. Одновременно сократить базу и на сумму вычета, и на сумму покупки нельзя, так что надо выбирать, что будет выгоднее (очевидно, почти во все случаях это будет вычитание суммы покупки).

Пример: вы купили апартамент за 5 миллионов рублей, а продаете за 10 миллионов. Значит вы должны оплатить 13% от 5 миллионов рублей, то есть 650 тысяч рублей.

Если в договоре вы укажете заниженную сумму, то все равно не сможете полностью избежать оплаты налога. Учитывается кадастровая цена на объект – налог считается с 70% от кадастра. Сегодня кадастр приближен к реальной стоимости недвижимости. Таким образом, если по кадастру квартира тоже стоит 10 миллионов, то вы должны оплатить налог минимум с 7 млн (даже если продали по документам за 5 млн). Вы будете платить с 2 млн рублей, налог составит 260 тысяч рублей. Мы крайне не рекомендуем так делать – если вами заинтересуется налоговая, и проведет проверку, то не только потребует доплатить оставшуюся часть налога, но и наложат большой штраф.

Подводя итог

Если сгруппировать изложенную информацию, получается следующее:

· Минимальный срок владения апартаментами составляет 5 лет;

· Если вы сдавали апартаменты официально, то налог придется платить и по истечении 5 лет;

· 5 лет отсчитывается со дня регистрации права собственности, а не со дня полной оплаты ДДУ;

· Максимальный налоговый вычет на «апарты» составляет 250 тысяч вместо 1 миллиона рублей.

* Данная статья не является официальной позицией портала obzor78.ru, а представляет собой личное экспертное мнение ее автора. Портал obzor78.ru не является кредитной организацией. Кредит предоставляется банками-партнерами. Расчет носит информационный характер и не является окончательным.

Информационный портал
обзор рынка новостроек

Проконсультируем по вопросам недвижимости, обращайтесь.

+7(812)627-21-58

04.10.2021

Апартаменты относятся к нежилой недвижимости. Поэтому платить НДФЛ при их продаже надо только в том случае, если не прошло пять лет в собственности. Трехлетний срок владения в этом случае не применяется.

Минимальный срок владения недвижимостью — три года, например, для единственного жилья, или пять лет для всей недвидимости. После этого срока при продаже помещения платить НДФЛ не надо.
Такой ответ дан в письме Минфина от 17.09.2021.

Если недвижимость не является жилым помещением, то правило освобождения от НДФЛ по истечению минимального срока владения в три года не применяется.

В Жилищном кодексе не содержится такого понятия, как апартаменты. В связи с чем апартаменты не признаются жилым помещением.

А значит, при сроке владения апартаментами три года, пусть они даже и будут единственной недвижимостью в собственности, доходы, полученные от их продажи, облагаются НДФЛ.

Если апартаменты были в собственности пять лет и более, то при их продаже платить НДФЛ не надо.

Когда апартаменты облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости, а когда — по среднегодовой? Обложение апартаментов налогом на имущество организаций зависит от того, где они находятся и для чего используются.

По своему юридическому статусу апартаменты относятся к нежилым помещениям:
1) Если апартаменты расположены в административно-деловых центрах и ТЦ, включенных в перечень для налога по кадастровой стоимости, формируемый региональными властями, то такие апартаменты подлежат обложению исходя из кадастровой стоимости вне зависимости от включения (невключения) их в Перечень.
2) Если апартаменты, расположенные в зданиях, не признаваемых административно-деловыми центрами и ТЦ, фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания, объектов бытового обслуживания, то они подлежат включению в Перечень в целях обложения налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости.
3) Если апартаменты не являются торговыми центрами, не используются под офисы, то они подлежат обложению налогом на имущество организаций исходя из их среднегодовой стоимости при условии их учета на балансе организации в качестве основных средств.

Министерство финансов Российской Федерации

Письмо № 03-05-04-01/31041 от 23.04.2021

Вопрос: О налоге на имущество организаций в отношении апартаментов и единого недвижимого комплекса.

Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел письмо от 07.04.2021 по вопросу обложения налогом на имущество организаций нежилых зданий (апартаментов), а также единого недвижимого комплекса в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и сообщает.

Согласно подпунктам 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налоговая база по налогу на имущество организаций определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378.2 Кодекса, как кадастровая стоимость имущества в отношении: административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них; нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Условия признания объектов недвижимого имущества указанными объектами установлены пунктами 3 — 5 статьи 378.2 Кодекса.

Согласно законодательству Российской Федерации (Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 24.11.1996 N 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации», постановление Правительства Российской Федерации от 18.11.2020 N 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц») по своему юридическому статусу апартаменты относятся к нежилым помещениям, предназначенным для временного размещения (пребывания) граждан (апартаменты, сервисные апартаменты, комплекс апартаментов и др.).

Судебная практика относит апартаменты к нежилому фонду, данные помещения не являются объектами жилищных прав (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.10.2018 N 310-КГ18-16918 по делу N А54-6031/2017, Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2018 N 6-КГ18-6).

Поэтому если нежилые помещения (апартаменты) расположены в административно-деловых центрах и торговых центрах (комплексах), включенных в перечень объектов недвижимого имущества, указанного в пункте 7 статьи 378.2 Кодекса (далее — Перечень), то нежилые помещения (апартаменты) подлежат обложению в рамках статьи 378.2 Кодекса исходя из кадастровой стоимости вне зависимости от включения (невключения) их в Перечень.

Если нежилые помещения (апартаменты), расположенные в зданиях, не признаваемых административно-деловыми центрами и торговыми центрами (комплексами), отвечают условиям, указанным в пункте 5 статьи 378.2 Кодекса (то есть фактически нежилые помещения (апартаменты) используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания), то данные нежилые помещения (апартаменты) подлежат включению в Перечень в целях обложения налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости.

В случае если нежилые помещения (апартаменты) не отвечают установленным пунктами 3 — 5 статьи 378.2 Кодекса условиям, то данные объекты недвижимого имущества подлежат обложению налогом на имущество организаций в порядке, установленном пунктом 1 статьи 374 (пунктом 1 статьи 375) Кодекса, т.е. исходя из их среднегодовой стоимости при условии их учета на балансе организации в качестве основных средств.

В отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) необходимо иметь в виду, что согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Из приведенных правовых норм следует, что составная часть единого недвижимого комплекса (отдельные здания единого недвижимого комплекса) не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016)).

В этой связи, по мнению Департамента, при обложении налогом на имущество организаций в рамках статьи 378.2 Кодекса единого недвижимого комплекса, состоящего из отдельно стоящих зданий, учтенного в Едином государственном кадастре недвижимости под одним кадастровым номером, должна применяться совокупность площадей указанных зданий в целом как площадь одной недвижимой вещи.

Заместитель директора Департамента

Министерство финансов Российской Федерации

Письмо № 03-04-05/75585 от 17.09.2021

Вопрос: Об НДФЛ при продаже апартаментов.

Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 16.07.2021 по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже нежилого помещения и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
При этом согласно пункту 1 статьи 16 Жилищного кодекса к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. В частности, пунктом 3 статьи 16 Жилищного кодекса установлено, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В Жилищном кодексе не содержится такого понятия, как апартаменты. В связи с чем апартаменты не признаются жилым помещением.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 217.1 Кодекса, если иное не установлено статьей 217.1 Кодекса, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
Вместе с тем положения подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса определяют особенности исчисления минимального предельного срока владения жилыми помещениями.
Если объект недвижимого имущества не является жилым помещением, то налогообложение доходов от его продажи осуществляется без учета положений подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса.

Заместитель директора Департамента
Р.А.ЛЫКОВ

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *