Эскроу счета что для физических лиц
Перейти к содержимому

Эскроу счета что для физических лиц

  • автор:

Эскроу-счет: что это и как им воспользоваться

В последние годы эскроу-счета часто используются при покупке недвижимости. Они позволяют сохранить деньги, если застройщик обанкротится или не сдаст дом, и помогают дополнительно обезопасить сделки на вторичном жилье. Разбираемся, как это работает.

Как устроен эскроу-счет

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся ваши деньги, пока дом строится. По закону средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться: банк блокирует эти деньги до сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства их перечислят застройщику или вернут покупателю.

Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета вернутся покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не может — только если застройщик не выполнил условия договора, заключенного при открытии счета.

В каком банке можно открыть эскроу-счет

Вы можете открыть его только в том банке, на деньги которого строится дом. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ на открытие счетов эскроу.

Газпромбанк финансирует 161 объект. Посмотреть перечень застройщиков, которые сотрудничают с Газпромбанком, можно на странице аккредитованных объектов.

Какие документы потребуются для открытия эскроу-счета

Для открытия счета понадобятся паспорт и оригинал договора участия в долевом строительстве. При оформлении ипотеки банк может запросить дополнительные документы, в том числе справку о доходах. Точный перечень нужно уточнять в самом банке.

Как купить квартиру в ипотеку с использованием эскроу-счета

1) Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита.

2) После одобрения подписывает кредитный договор с банком.

3) Заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.

4) Бесплатно открывает эскроу-счет.

5) Договор участия в долевом строительстве регистрируется в Росреестре.

6) Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит деньги (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет.

7) После введения новостройки в эксплуатацию банк переводит деньги с эскроу-счета застройщику.

Если застройщик выбрал Газпромбанк как партнера, вы можете открыть в этом же банке эскроу-счет и платить ипотеку со сниженной процентной ставкой по программе «Льготная ипотека».

Как открыть эскроу-счет без ипотеки в несколько шагов

1) Выбрать подходящее жилье в строящемся доме.

2) Обратиться в офис застройщика и подписать договор участия в долевом строительстве.

3) Заключить трехсторонний договор с банком и застройщиком о создании эскроу-счета и дождаться его открытия.

4) Внести деньги на эскроу-счет (в размере первоначального взноса или стоимости квартиры).

5) Ожидать окончания строительства и введения дома в эксплуатацию.

6) Оформить квартиру в собственность.

Можно ли использовать эскроу-счет для покупки вторичного жилья

Чаще всего эскроу-счета используют для покупки квартир в новостройках, но с их помощью можно проводить и сделки с жильем на вторичном рынке.

При использовании эскроу-счета это прописывается в договоре между продавцом и покупателем, после чего они вместе обращаются в банк. Покупатель перечисляет деньги на счет, где они хранятся до момента, когда продавец предоставит документ, подтверждающий переход права собственности (выписку из ЕГРН).

Кому принадлежат деньги, размещенные на эскроу-счете

До передачи квартиры деньги на эскроу-счете принадлежат покупателю. Как только банк получает документы, подтверждающие выполнение условий договора долевого участия (акт приема-передачи или выписка из ЕГРН), деньги переводят застройщику.

Важно: деньги на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов. В случае банкротства кредитной организации их компенсируют в полном объеме, но не более 10 млн ₽.

Коротко, что нужно знать об эскроу-счете

Это безопасно

Застройщик или продавец получает деньги, только когда выполнит условия договора — до этого они принадлежат покупателю. При банкротстве застройщика или затянувшейся стройке покупатель гарантированно получит деньги обратно.

Нет дополнительных платежей

За открытие и обслуживание эскроу-счета не нужно платить, если вы взяли ипотечный кредит в том же банке, где открыли счет.

Деньги на счете застрахованы

Если банк, в котором вы открыли эскроу-счет, обанкротится, можно будет вернуть до 10 млн ₽.

Обновлено: 26 февраля 2024

+35% cтабильный доход по карте

+35% cтабильный доход по карте

Получайте до 25% кэшбэк, 10% на остаток

Похожие статьи раздела

7091811

Как использовать материнский капитал при покупке квартиры

7390999

В каких случаях стоит выбрать дифференцированный платеж по ипотеке

7458505

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно

Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Фото: Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС

Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.

Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора. Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры. Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Покупка. Как купить квартиру через эскроу

  1. Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
  2. Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
  3. Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
  4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
  5. Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
  6. Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
  7. Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
  8. Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
  9. После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
  10. Покупатель оформляет жилье в собственность.

Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.

«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.

Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.

Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу

У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Преимущества эскроу

  • Дольщик гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства
  • В случае если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются соинвестору строительства
  • Стороны имеют право выбрать документы, которые послужат доказательством заключения сделки
  • Покупатель открывает счет эскроу бесплатно
  • Суммы до 10 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов
  • Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам

Недостатки эскроу

  • Сегодня по счетам эскроу работают не все российские банки
  • До перевода застройщику деньги на счете заблокированы — их можно вернуть только при расторжении договора
  • Деньги на эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты

Комментарии экспертов

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:

— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.

За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.

Что такое эскроу счет

Покупка недостроенной недвижимости сопряжена с определённым риском. Застройщик может затянуть сдачу, обанкротиться или вовсе исчезнуть вместе с деньгами. Эскроу-счёт помогает защитить дольщиков от этих проблем. Даже если что-то пойдет не так, банк сохранит средства покупателя. Разбираемся, что такое эскроу-счета, в чём их преимущества и недостатки.

Что такое эскроу-счёт

Раньше приобретение новостройки проходило так: покупатель перечислял деньги застройщику и ждал, когда ему сообщат о готовности жилья. Фактически всё это время человек был и без денег, и без квартиры – только с договором на руках. Если застройщик банкротился и прекращал работы, на него можно было подать в суд. Но это совсем не гарантировало, что дом будет достроен, а квартира – получена. Так возникала проблема обманутых дольщиков, когда люди оставались без жилья и без денег.

В 2019 году был принят новый закон, решивший эту проблему кардинально. Застройщики больше не могут получать деньги от покупателей напрямую. Средства поступают на отдельный счёт и блокируются до сдачи объекта. Вести работы на эти деньги нельзя. Продавец должен использовать свой капитал или привлечь финансирование, а средства от реализации недвижимости получить можно только после завершения объекта.

Эскроу-счёт – это специальный банковский счёт, который используется для безопасного оформления сделок купли-продажи. Деньги на нём заморожены, пока стороны не выполнят обязательства по договору. До этого момента средства принадлежат покупателю и находятся на счёте, открытом на его имя.

В каком банке можно открыть эскроу-счёт

Услуги открытия специальных счетов предлагают не все банки, а только те, что уполномочены на это ЦБ РФ. Такие организации называют эскроу-агентами. Они должны соответствовать требованиям, которые выдвигает Центробанк для обеспечения сохранности средств.

Если застройщик использует проектное финансирование, покупатели должны открывать счета в банке, кредитующем объект. Все поступления от продажи недвижимости хранятся в одной финансовой организации. Это помогает застройщику получить кредит на более выгодных условиях.

Если дом строят без привлечения проектного финансирования, застройщик сам назначает эскроу-агента. Деньги всех покупателей будут храниться в этой организации. Для дольщиков услуга бесплатная – никаких комиссий за открытие или обслуживание счёта нет согласно закону.

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Эскроу-счета удобны не только для покупки новостроек. Иногда их используют и в других видах сделок, например, при продаже бизнеса или объектов интеллектуальной собственности. Но обычно их применяют для покупки строящегося жилья.

Средства на эскроу-счетах застрахованы на сумму до 10 млн. руб. Даже если банк разорится или прекратит деятельность, деньги не будут потеряны. АСВ защищает средства дольщиков. Их просто переведут в другую организацию. При этом все обязательства по договору продолжат действовать.

В каком банке можно получить ипотечный кредит

Выбор клиента не ограничен: вы не обязаны получать ипотеку в том банке, где открыт эскроу-счёт.

МТС Банк предлагает все виды услуг для физических лиц, в том числе, ипотечное кредитование по выгодной ставке. Подайте заявку на ипотеку онлайн, дождитесь одобрения, а дальнейшие шаги по оформлению вам подскажет персональный менеджер.

Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счёта

  1. Покупатель выбирает квартиру и подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
  2. Банк, покупатель и продавец оформляют трёхсторонний договор об открытии счёта.
  3. Банк оформляет эскроу-счёт на имя покупателя.
  4. ДДУ регистрируют в Росреестре.
  5. Покупатель перечисляет на счет сумму, указанную в договоре.
  6. Банк замораживает (депонирует) средства.
  7. Застройщик вводит дом в эксплуатацию.
  8. Банк перечисляет деньги продавцу и закрывает эскроу-счет.

Для покупателя этот процесс не несёт никаких дополнительных сложностей. Он просто вносит деньги и ждёт, пока дом достроят. Если все идёт хорошо, дольщики не видят разницы между использованием стандартных счетов и эскроу.

Другое дело, если в ходе строительства возникают сложности. Работы могут заморозить на неопределённый срок из-за юридических или финансовых проблем. Либо человек по личным причинам может передумать покупать квартиру. Например, найдет жилье по более низкой цене или в уже сданном доме. В такой ситуации договор можно расторгнуть. После предъявления соответствующих бумаг банк закроет эскроу-счёт и вернёт деньги покупателю.

Как открыть эскроу-счёт при покупке квартиры в ипотеку

Новостройку можно купить не только за собственные накопления, но и с привлечением кредитных средств. Государство совместно с банками предлагает льготные ставки на строящееся жилье, поэтому такой способ покупки актуален для многих семей. Оформление ипотеки не является препятствием для открытия эскроу-счёта.

Схема покупки остается такой же, как и при использовании собственных средств. После одобрения ипотеки покупатель подписывает договор ДДУ и регистрирует его в Росреестре. Затем этого кредитор перечисляет средства на эскроу-счёт в тот банк, который использует застройщик.

Заёмщик начинает оплачивать ипотеку, а дом тем временем достраивают. После сдачи объекта в эксплуатацию застройщик получает средства, а эскроу-счёт закрывают. Покупатель продолжает платить ипотеку в своем банке.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Для проведения расчётов используются не только счета эскроу, но и аккредитивы и банковские ячейки. Во всех этих вариантах банк выступает гарантом сохранности средств до выполнения условий договора, но между ними есть различия.

Банковская ячейка – это сейф, который можно арендовать. В ходе сделки купли-продажи покупатель закладывает в нее сумму по договору наличными. Продавец должен выполнить условия соглашения, чтобы открыть ячейку и получить деньги. Например, предъявить в банке выписку из ЕГРН или подписанный акт приёма-передачи недвижимости.

Аккредитив – это особая форма расчёта, в которой банк обеспечивает передачу денег при выполнении условий договора. Покупатель открывает счёт, вносит оплату и просит банк оформить аккредитив. Продавец сможет снять средства только при предъявлении доказательств того, что условия выполнены.

Банковская ячейка и аккредитив – способы оплаты, которые удобно использовать при покупке вторичного жилья. Обычно их открывают на короткое время, когда срок исполнения обязательств небольшой. Например, для сделок с недвижимостью обычно требуется договор с отметкой регистрации в Росреестре. Эта процедура занимает в среднем от 2 до 7 дней.

Счета эскроу используют для покупки строящейся недвижимости. Срок ожидания ввода в эксплуатацию может достигать нескольких лет. Ячейка и аккредитив – платные услуги, и использование их в течение длительного времени может быть накладным. Эскроу-счета бесплатны для дольщиков. Плюс средства на них застрахованы на сумму до 10 млн. руб. Для остальных способов расчетов такой опции не предусмотрено.

Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счёт эскроу

Поскольку средства застрахованы Агентством по страхованию вкладов, при банкротстве банка они будут возвращены покупателю на общих основаниях в пределах максимальной страховой суммы в размере 10 млн рублей. Если сумма больше, возврат осуществляется через суд.

Что будет, если обанкротится застройщик

Все средства, хранящиеся на эскроу-счёте, будут возвращены дольщику.

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счёта

У любого финансового продукта есть плюсы и минусы. Вот преимущества открытия счёта эскроу:

  • гарантированный возврат денег, если застройщик не сдаст объект.
  • страхование суммы до 10 млн. руб., что защищает средства в случае прекращения работы банка.
  • полностью бесплатное обслуживание для дольщиков.
  • приставы не могут арестовать деньги на счете эскроу, даже если у их владельца имеются задолженности по налогам или штрафам.

При этом у эскроу-счета есть и недостатки, которые нужно учитывать при открытии:

  • Это не аналог депозита. За хранение средств проценты не начисляют.
  • Нельзя просто снять деньги, потому что они заблокированы банком. Доступ можно получить только при расторжении договора и возврате средств покупателю.
  • Если застройщик не сдал дом вовремя, получить обратно можно только деньги со счёта. Если квартира оформлялась в ипотеку, уплаченные за этот срок проценты банк не вернёт.

При покупке новостройки аналогов эскроу-счетам нет. Только они обеспечивают надёжную защиту средств без затрат со стороны покупателя. Тем не менее, важно знать все плюсы и минусы еще до открытия счёта, чтобы избежать сюрпризов в будущем.

Просто и понятно об эскроу-счете: что это и кто может им пользоваться

Баннер

Каждая крупная покупка требует основательного подхода. Если бездумно довериться незнакомому человеку или непроверенной организации, то можно потерять деньги, время и нервные клетки. Чтобы сделка прошла безопасно, лучшим решением будет открыть эскроу-счет.

  • Что такое эскроу-счет
    • В каких случаях применяется
    • Кому принадлежат деньги на эскроу-счете
    • Ипотека

    Эскроу-счет еще называют условным, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при выполнении определенных условий

    Эскроу-счет еще называют условным, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при выполнении определенных условий

    В последние десятилетия мы узнали много драматических историй обманутых «дольщиков», которые надолго снизили доверие населения к застройщикам.

    К счастью, сегодня порядок в сфере купли-продажи недвижимости в значительной степен наведен, и во многом благодаря внедрению специального механизма защиты.

    С 1 июля 2019 года вступил в силу федеральный закон 151-ФЗ, который обязывает подобные сделки проводить с использованием эскроу-счетов.

    Представим Илью, который хочет купить квартиру. Чтобы сэкономить, он остановил выбор на недостроенной новой многоэтажке. Поскольку дом еще не сдан в эксплуатацию, стоимость квадратного метра жилья в нем существенно ниже, чем на общем рынке.

    После заключения договора с компанией-застройщиком Илья приходит в банк, открывает эскроу-счет и переводит на него оговоренную сумму. С этого момента ни одна из сторон не имеет доступ к деньгам до тех пор, пока договор не будет исполнен или расторгнут.

    Что такое эскроу-счет

    Это специальный счет, на котором банк замораживает деньги покупателя. Когда продавец исполнит обязательства и подтвердит это документально, то получит доступ к средствам в полном объеме.

    Важно: в отличие от средств на депозитах (вкладах), банки не вправе использовать деньги на эскроу-счете для кредитования других лиц. Это значит, что контрагенты (стороны договора) защищены от гипотетической ситуации отсутствия средств на нем в случае внезапного расторжения договора.

    В сделке с использованием эскроу-счета всегда присутствуют следующие действующие лица:

    • покупатель, то есть депонент;
    • продавец, он же бенефициар;
    • банк, который исполняет роль посредника между сторонами.

    Эскроу-счет подобен сейфу, который откроет бенефициару содержимое только после выполнения им обязательств

    Эскроу-счет подобен сейфу, который откроет бенефициару содержимое только после выполнения им обязательств

    В каких случаях применяется

    Помимо сделок с недвижимостью, эскроу-счет можно использовать:

    • при покупке ценных бумаг;
    • в сделках по продаже бизнеса;
    • при реализации продуктов, имеющих статус интеллектуальной собственности;
    • при заключении мировых соглашений сторонами судебных процессов.

    Кому принадлежат деньги на эскроу-счете

    По закону средства на счете принадлежат депоненту до момента исполнения продавцом условий договора. То есть в случае непредвиденных обстоятельств, вы, как покупатель сможете вернуть деньги. И если вы участвуете в долевом строительстве жилья, то будьте уверены: ваши средства автоматически застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

    Плюсы и минусы

    Преимущества от использования очевидны, но давайте рассмотрим их внимательнее.

    • Недоверие между сторонами не может стать причиной отказа от сделки – продавец гарантированно будет вознагражден, если выполнит условия договора, а покупатель получит товар или услугу.
    • Бенефициар сделки не заинтересован в затягивании сроков исполнения обязательств, поэтому, к примеру, строящийся объект будет сдан в срок.
    • В случае отказа продавца или наступления форс-мажорных обстоятельств покупатель без проблем сможет вернуть деньги – они заморожены на эскроу-счете.
    • Основанием для перечисления денег бенефициару может служить любой документ, утвержденный обеими сторонами.
    • Если банк, в котором открыт эскроу-счет, кредитует компанию-застройщика, то он может участвовать в контроле за правильным расходованием средств в случае долевого строительства.
    • Средства на эскроу-счете не могут быть взысканы в судебном порядке для погашения задолженности депонента.
    • В случае с долевым строительством счет открывается бесплатно, а средства на нем застрахованы Агентством по страхованию вкладов (не более 10 млн рублей).

    Сохранность средств на эскроу-счете гарантируется Агентством по страховым вкладам

    Сохранность средств на эскроу-счете гарантируется Агентством по страховым вкладам

    • Не все российские банки работают с такими счетами. В числе предоставляющих услугу открытия эскроу-счета – Совкомбанк.
    • В большинстве случаев при открытии счета депоненту потребуется заплатить комиссию (обычно в размере до 1% от всей суммы). При оформлении сделки в рамках долевого строительства жилья за это платит застройщик.
    • Отличие от депозита – деньги на счете эскроу не растут.
    • Вернуть досрочно деньги со счета депонент сможет только после разрыва договора с бенефициаром.

    Индекс бигмака — неофициальный способ определения паритета покупательной способности.
    Другой факт

    Как приобрести недвижимость с помощью эскроу-счета

    Если вы обратились к теме данной статьи, то с вероятностью 90% собираетесь приобрести недвижимость по программе долевого участия в строительстве. А значит, вам полезно будет узнать алгоритм действий при открытии эскроу-счета.

    Давайте проследим, какие шаги предпринял наш герой:

    1. Илья заключает с компанией-застройщиком договор купли-продажи в строящемся доме.
    2. Он выбирает банк, который предлагает наиболее комфортные условия открытия счета и обслуживания сделок с недвижимостью. Обязательно согласует это решение с продавцом.
    3. Захватив договор, Илья приходит в кредитную организацию, открывает эскроу-счет, кладет на него оговоренную сумму.
    4. Банк забирает копию договора и, ознакомившись с его условиями, замораживает средства на счете.
    5. В назначенный срок компания-застройщик вручает Илье ключи от долгожданной квартиры. Мужчина внимательно проверяет будущее жилье: качество отделки, состояние инженерных сетей, даже замеряет рулеткой метраж. Если будут обнаружены недостатки, продавец должен сразу принять меры по их устранению – он заинтересован в скорейшем завершении сделки. Только подпись в приемо-передаточном акте может служить для банка основанием разморозить средства.
    6. После представления в кредитную организацию документов, подтверждающих исполнение обязательств, компания-застройщик получает свои деньги.
    7. Тем временем Илья уже полностью погрузился в долгожданные хлопоты, связанные с переездом и ремонтом.

    Счет эскроу гарантирует, что компания-застройщик выполнит свои обязательства перед вами

    Счет эскроу гарантирует, что компания-застройщик выполнит свои обязательства перед вами

    Представим теперь альтернативную версию этой истории (начиная с пункта 5) – как повел бы себя Илья в случае неудачного развития ситуации.

    5. Илья внимательно следит за процессом постройки дома и через полгода с сожалением отмечает, что компания значительно отстает от графика работ. В офисе застройщика объяснили этот факт форс-мажором и задержкой финансирования. Илья понял, что не хочет продолжать сотрудничество с такой компанией, поэтому разрывает договор.

    6. В банке он предъявляет документы, подтверждающие приостановку сделки, пишет заявление на закрытие эскроу-счета и возврат денег.

    7. Кредитная организация возвращает Илье средства, и он заключает договор ДУ с другим застройщиком.

    Если вам нужно взять кредит на развитие бизнеса, покупку квартиры, авто или просто на личные цели, то вы всегда найдете выгодное решение в Совкомбанке. Мы выдаем кредиты до 5 млн рублей на срок до пяти лет, а комфортный ежемесячный платеж вы можете рассчитать на нашем кредитном калькуляторе.

    Ипотека

    Кредит не станет препятствием для покупки жилья в ипотеку. Деньги сразу поступят на открытый эскроу-счет. При этом не важно, будет ли он открыт в банке, выдавшем кредит, или в другой финансовой организации. Хотя за транзакцию могут взять комиссию.

    В дальнейшем, после регистрации договора ДУ в Росреестре, банк, в котором открыт эскроу-счет, выступит гарантом выполнения бенефициаром своих обязательств.

    Думаете об ипотеке, но сомневаетесь? У Совкомбанка для вас выгодные предложения. Комфортный ежемесячный легко подобрать на калькуляторе.

    Отличие эскроу-счета от банковской ячейки и аккредитива

    При совершении крупных покупок физические лица часто используют банковскую ячейку. Это своего рода сейф, в котором деньги хранятся до востребования одной из сторон.

    Для бизнеса больше подходит аккредитивный договор. Предприниматели часто заключают его с контрагентами (ИП или юрлицами) при совершении сделок на поставку товаров или услуг.

    Механизм обеспечения обязательств во всех перечисленных случаях одинаков, различаются только детали и юридические нюансы.

    Счет-эскроу Банковская ячейка Аккредитив
    Утверждена ли форма договора Свободная. Утверждена ЦБ РФ.
    Может ли депонент закрыть счет досрочно Только в случае разрыва договора одной из сторон. Может без ограничений. Может, при условии, что это отзывный аккредитив.
    Можно ли использовать при заключении договоров на долевое участие в строительстве жилья Обязательно. Нет.
    Кто несет ответственность за платеж Банк. Депонент.
    Кто может получить деньги Только бенефициар. Получатель или любое доверенное лицо. Бенефициар, в случае, если это переводной аккредитив – третье лицо.
    В чем особенности страхования средств АСВ страхует на сумму 10 млн рублей. Ограничений нет, в любой страховой компании.
    Может ли быть наложен арест на средства в связи с задолженностью депонента Нет. Да.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *