Как проходит купля продажа квартиры
Перейти к содержимому

Как проходит купля продажа квартиры

  • автор:

Сделка купли-продажи недвижимости. Основные этапы

С процедурой покупки или продажи квартиры граждане сталкиваются очень редко, а потому опыт купли-продажи имеется далеко не у всех и вопросов по поводу оформления права собственности на недвижимость возникает предостаточно. Знать основные этапы сделки купли-продажи квартиры нужно не только в том случае, если ею будут заниматься сами стороны договора, но и в ситуации, когда услуги по оформлению недвижимости доверены специалистам – всегда важно понимать, что происходит с вашими финансами и собственностью.

Выделим основные этапы сделки купли-продажи квартиры, характерные почти для всех подобных операций:

  • заключение предварительного договора купли-продажи квартиры;
  • проверка подготовленного для совершения сделки пакета документов;
  • заключение самого договора купли-продажи недвижимости;
  • государственная регистрация сделки купли-продажи квартиры;
  • фактическая передача недвижимого имущества.

Для заключения сделки купли-продажи недвижимости продавец должен иметь следующий пакет документов:

  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости – свидетельство о регистрации права собственности, а также договор купли-продажи, дарения и т.д.;
  • документы, содержащие технические характеристики объекта недвижимости (справка из БТИ, кадастровый паспорт и т.д.).

Кроме того, в каждом конкретном случае могут понадобиться дополнительные документы. Например, при госрегистрации прав на недвижимость жилого фонда требуется форма №9, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных на данной жилплощади лицах. Если же на ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, придется получать разрешение в органах опеки и попечительства. Если недвижимость находится в совместной собственности, потребуется и согласие супруга на продажу квартиры, а также супруга покупателя – на ее покупку.

Заключение предварительного договора подразумевает достижение соглашения о подписании основного договора купли-продажи недвижимости, например, квартиры. Его смысл состоит в том, чтобы «застолбить» право покупателя на конкретный объект и обеспечить получение дохода продавцом в определенные сроки – предварительный договор купли-продажи обычно предусматривает внесение покупателем аванса, который не возвращается в случае срыва сделки. Иными словами, аванс фактически выступает в данных отношениях в качестве залога.

Далее продавец готовит, а покупатель проверяет весь пакет документов на объект недвижимости – на основании чего он принадлежит продавцу, осуществлена ли госрегистрация прав на недвижимое имущество, не наложены ли на него обременения или арест, нет ли претендующих на него наследников, не нарушены ли права каких-либо лиц при приватизации жилья и т.д. Этот этап сделки купли-продажи квартиры чрезвычайно важен – любая неточность в документах может повлечь массу серьезных проблем для покупателя.

Стоит помнить, что проверить абсолютно все данные относительно объекта недвижимости практически невозможно. Например, информацию о проживающих в жилом помещении несовершеннолетних паспортный стол постороннему лицу не предоставит – даже фирме, оказывающей услуги по оформлению недвижимости. В таких случаях имеет смысл подумать о страховании права собственности на приобретаемое имущество.

Далее можно составлять сам договор купли-продажи недвижимости, который должен быть заключен в простой письменной форме, а по желанию сторон и заверен нотариально. В договоре необходимо указать цену сделки купли-продажи недвижимости, иначе при возникновении спора доказать размер суммы оплаты в суде будет весьма проблематично. От этой же суммы рассчитывается величина налоговых вычетов и налогов для покупателя и продавца, соответственно, поэтому последние любят указывать в договоре меньшую по сравнению с реальной сумму, но в таком случае доказать ее истинный размер так же будет затруднительно.

Помимо цены объекта недвижимости очень важно прописать точные сроки оплаты (обычно указывают предельные сроки) и форму расчетов – внесение всей суммы на счет продавца, через банковскую ячейку или с помощью аккредитива. Часто расчеты проводятся поэтапно, а последний платеж совершается, как правило, уже после госрегистрации прав на недвижимость, снятия с регистрационного учета всех проживающих в жилом помещении и передачи его покупателю, которому следует сохранять все платежные документы, а при оплате наличными деньгами – брать расписки у продавца.

Оформление права собственности на недвижимость завершается государственной регистрацией прав на объект недвижимости. Данная процедура осуществляется территориальными органами Росреестра в течение месяца со дня подачи всех необходимых документов. Пока госрегистрация не проведена, права на недвижимость к покупателю не переходят.

На последнем этапе сделки купли-продажи квартиры происходит подписание акта приема-передачи объекта недвижимости. Здесь покупателю следует быть предельно внимательным, с тем чтобы не пропустить какие-либо недостатки, которые можно выявить при осмотре объекта. Ведь доказать, что они не были созданы самим покупателем, а существовали до покупки недвижимости, крайне затруднительно.

Как происходит купля-продажа квартиры через агентство

Как происходит купля-продажа квартиры через агентство

Покупка и продажа квартиры – хлопотное и ответственное дело, способное выбить из жизненной колеи человека, который ни разу с этим не сталкивался. Многие люди не стремятся доверять агентствам недвижимости, потому что боятся безответственности и мошенничества. На самом деле, все опасения будут напрасными, если выбрать проверенную компанию и ознакомится с алгоритмом работы её сотрудников.

Купля-продажа квартиры через агентство – это шанс избавить себя от бюрократической волокиты. В то время, как самостоятельно человек будет собирать различные справки и готовить документы довольно долго, то с помощью агентства эта процедура займет гораздо меньше времени.

  • Скорость оформления документов
  • Грамотность оформления документов
  • Грамотность осуществления материальных обязательств между сторонами сделки
  • Контроль за правомерностью сделки
  • Проверка объекта недвижимости на соответствие заявленным данным

Выбор агентства для оформления купли-продажи квартиры

Агентств по работе с недвижимостью сегодня огромное количество. В задачу покупателя и продавца квартиры входит грамотный выбор. В чем же он заключается?

В первую очередь, обратить внимание нужно на . Конечно, предпочтение нужно отдавать уже получившим репутацию на рынке данных услуг организациям. Проверить репутацию выбранного агентства можно простым способом – почитав отзывы клиентов, которые наверняка будут доступны на сайтах в интернете.

– второе, на что необходимо обратить внимание. Сделать это достаточно просто – нужно запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Также, у агентства должен быть аттестат на ведение юридической деятельности. Подсказать о состоянии текущих дел организации поможет отделение налоговой инспекции. Если агентство признано обанкротившимся или числится в должниках на уплату налогов, значит доверять ему не стоит.

– третий, не менее важный критерий, по которому можно понять с какой организацией вы имеете дело. Каждый работающий в агентстве риелтор должен иметь юридическое образование или сертификат о прохождении специализированных курсов.

Этапы оформления купли-продажи квартиры через агентство

Изначально необходимо заключить договор на оказание услуг с агентством. Это типовое соглашение, в котором прописываются все обязанности риелтора и список предоставляемых услуг. Гарантия юридической чистоты выполнения сделки — важная деталь, которая должны быть указана в договоре. Далее риелтор должен пояснить, как происходит оформление сделки.

Прежде чем покупать квартиру, нужно ее найти. В задачу агентства входит поиск недвижимости, полностью отвечающей запросу клиента. В поиск входят просмотры и встречи с продавцами.

Этапы сделки купли-продажи квартиры с помощью агентства недвижимости обычно сразу озвучиваются риелтором. Предоставляется список документов, которые нужны для грамотного оформления договора. Причем, документы должны быть предоставлены как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

Практически все агентства недвижимости выполняют сделку купли-продажи квартиры через нотариуса. Именно он составляет договор, на основании которого регистрационная палата выдает документ о праве владения объектом недвижимости покупателю. Следующим этапом станет посещение сторонами нотариуса и подписание договоров.

Важно знать, что риелторы часто работают по доверенности. И её тоже нужно заверять у нотариуса, если покупатель или продавец не хотят оббивать пороги государственных инстанций. Однако на оформление сделки сторонам лучше явиться самостоятельно.

  • Задолженность на квартире по коммунальным платежам
  • В квартире имеет долю несовершеннолетний ребёнок
  • Квартира находится в залоге у банка

Все эти обременения обязательно станут причиной проблем с недвижимостью в будущем.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры

Когда вы планируете купить или продать квартиру, то задумываетесь над вопросом, как же проходит сделка купли-продажи квартиры. Следует признать, что каждая сделка уникальна, имеет свои нюансы на всех этапах. Особенности проведения сделки будут зависеть от многих факторов. Например, продавать квартиру несколько проще, чем покупать.

Когда вы планируете купить или продать квартиру, то задумываетесь над вопросом, как же проходит сделка купли-продажи квартиры. Следует признать, что каждая сделка уникальна, имеет свои нюансы на всех этапах. Особенности проведения сделки будут зависеть от многих факторов. Например, продавать квартиру несколько проще, чем покупать.

Покупка квартиры на «первичном» рынке (квартира покупается у застройщика, покупатель будет первым собственником квартиры) отличается от покупки недвижимости на «вторичке» (когда у квартиры уже есть собственник, который и будет продавцом).

В настоящей статье рассмотрим наиболее общую структуру сделки купли-продажи квартиры, которую условно можно разделить на несколько этапов:

I. Выбор квартиры.

II. «Бронирование» квартиры.

III. Юридическая проверка «чистоты» выбранного объекта.

IV. Разработка и согласование условий заключения договора купли-продажи квартиры.

V. Заключение договора купли-продажи и оформление расчетов.

VI. Подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру.

VII. Получение документов о проведенной государственной регистрации права собственности на квартиру.

VIII. Завершение расчетов по сделке.

IX. Передача квартиры новому собственнику.

Указанные этапы актуальны как для продавцов, так и для покупателей квартиры, т. к. ни один из них не возможен без участия обеих сторон.

Далее более подробно рассмотрим каждый из этапов.

Этапы сделки купли-продажи квартиры

I. Выбор квартиры

На данном этапе сделки покупатель определяет, какая квартира ему нужна: в новостройке или на вторичном рынке, местоположение дома, этаж, количество комнат, конфигурацию квартиры, ее состояние, стоимость и др., как быстро необходимо фактически заселиться в квартиру, требуются ли кредитные средства для покупки (если требуются, то предварительно необходимо уточнить в банке, одобрят ли вам кредит, на какую сумму) и т. д.

Продавец же определяется с ценой своей квартиры, изучает рынок, определяет, продает ли он квартиру для последующего приобретения другой недвижимости («альтернативная» продажа) или ему необходимы только денежные средства от продажи («свободная» продажа).

Покупателю квартиры необходимо лично приехать и внимательно ее осмотреть, чтобы выявить недостатки (грибок, нежелательные насекомые и т. п.), перепланировки, проверить работу сантехники (до верхних этажей может не доходить напор) и т. д.

Как продавцу, так и покупателю необходимо уточнять, какой вид сделки планируется (свободная продажа или альтернатива), требуется ли получение согласия от третьих лиц (согласие банка-залогодержателя, органов опеки и попечительства, супругов и др.), как быстро каждому из них необходимо заключить договор и др.

Чтобы не путать просмотренные квартиры, рекомендуем по каждому варианту делать пометки, отражая существенные особенности, по возможности просить продавца (или лицо, которое осуществляет показ) разрешить сделать фото квартиры.

II. «Бронирование» квартиры

Как правило, для заключения договора купли-продажи квартиры требуется время на предварительную подготовку (получение одобрения банка, сбор документов, юридическую проверку чистоты квартиры, согласование условий договора и т. п.).

По сложившейся практике, для фиксирования квартиры за конкретным покупателем стороны заключают соглашение, по которому покупатель и продавец обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры на определенных заранее условиях, прежде всего за определенную цену квартиры. Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает/перечисляет продавцу определенную денежную сумму.

Существует три вида передачи денежных средств для «бронирования» квартиры, различающихся последствиями для сторон в случае невыхода на сделку:

1) внесение аванса.

Под авансом понимается частичная оплата (предоплата) цены квартиры до заключения договора купли-продажи. В случае невыхода на сделку по вине любой из сторон сумма аванса подлежит возврату продавцом покупателю в том же размере. Аванс выгоден продавцу, так как он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс покупателю.

2) внесение задатка.

Задаток является формой обеспечения исполнения обязательства и может быть зачтен в случае заключения договора купли-продажи в оплату стоимости квартиры. Согласно закону, если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, то он будет обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка, а если по вине покупателя – задаток остается у продавца.

3) внесение обеспечительного платежа.

Обеспечительный платеж также является формой обеспечения исполнения обязательства, но, в отличие от задатка, последствия невыхода на сделку определяются сторонами самостоятельно. Например, можно предусмотреть, что в случае незаключения договора купли-продажи квартиры по вине продавца последний возвращает обеспечительный платеж и выплачивает неустойку (штраф) в размере 50% от суммы обеспечительного платежа, а в случае вины покупателя — продавец удерживает из суммы обеспечительного платежа неустойку (штраф) в размере 50% от суммы обеспечительного платежа.

Срок аванса/задатка/обеспечительного платежа считается от момента внесения до момента совершения сделки — подписания договора купли-продажи и подачи пакета документов на регистрацию перехода права собственности. Как правило, указывается срок 1 месяц, но он может быть и иным и зависит от срока сбора и готовности пакета документов, срока проверки документов покупателем, от времени поиска альтернативной недвижимости для продавца и др.

В соглашении по авансу/задатку/обеспечительному платежу необходимо указать на намерение сторон в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, внести паспортные данные продавца и покупателя, адрес квартиры, ее цену, срок выхода на сделку, вносимую по соглашению сумму, порядок расчетов по договору купли-продажи (банковская ячейка/аккредитив/безопасные расчеты), подробный список документов, который продавец обязан предоставить покупателю для проверки квартиры, и срок их предоставления, срок снятия с регистрационного учета жильцов и срок фактического освобождения квартиры.

До внесения платы за «бронирование» квартиры рекомендуется получить сведения из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) для того, чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу, его право собственности зарегистрировано, а также исключить наличие ограничений/обременений/правопритязаний в отношении квартиры. Выписку из ЕГРН может заказать любой гражданин по любой квартире на сайте Росреестра, Федеральной кадастровой палаты или через МФЦ.

Также необходимо проверить паспорт продавца на предмет действительности на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России. После необходимо сверить соответствие данных паспорта, данным, указанным в правоустанавливающих документах, и данным, указанным в выписке из ЕГРН.

После указанных действий стороны подписывают соглашение о внесении аванса/задатка/обеспечительного платежа (или предварительный договор купли-продажи с аналогичными условиями). Затем покупатель вносит оплату, которая осуществляется следующими способами:

1) наличными денежными средствами.

На этом этапе продавец от руки в присутствии покупателя пишет расписку о том, что денежные средства в качестве аванса/задатка/обеспечительного платежа за продаваемую квартиру получил в таком-то размере, претензий не имеет. После написания расписки продавцом необходимо сверить паспортные данные продавца и данные на квартиру, указанные в расписке, с имеющимися документами. Денежные средства передаются в обмен на расписку. Расписка остается у покупателя;

2) путем перечисления денежных средств на счет (банковскую карту) Продавца.

При таком способе оплаты необходимо в назначении платежа (сообщении получателю средств) указать, что перевод осуществляется в счет внесения аванса/задатка/обеспечительного платежа по соглашению в качестве оплаты квартиры. Факт оплаты подтверждается платежными документами банка.

Соглашение/договор о внесении аванса/задатка/обеспечительного платежа подписывается в 2 экземплярах. Если собственников квартиры несколько, то соглашение должны подписать все собственники или их представители по нотариально удостоверенной доверенности. Один экземпляр остается у покупателя, один у продавца.

На практике бывает, что денежные средства принимает риелтор или риелтерское агентство от имени продавца. В этом случае необходимо запросить нотариальную доверенность от продавца на данного риелтора или агентство или агентский договор с собственником, где должно быть указано, что агент уполномочен принимать аванс за данную квартиру. Копии этих документов рекомендуем оставить у себя. Кроме того, необходимо получить документы (расписка, приходно-кассовый ордер, кассовый чек и др.), подтверждающие передачу денежных средств риелтору или агентству.

III. Юридическая проверка «чистоты» выбранного объекта

Сделки с квартирами на каждом этапе имеют много подводных камней. Главные риски при покупке квартиры на «вторичке» связаны с ее «темным» прошлым и личностью продавца. Например, если квартира приобретена в порядке приватизации и есть лица, которые отказались от участия в приватизации, то последние сохраняют право проживания в квартире даже в случае ее продажи третьему лицу. Или же продавец задолжал крупную сумму денег (банку, коммунальным службам и т. п.), а квартиру продает с существенной скидкой (значительно ниже рынка), чтобы быстрее получить деньги. В этом случае возникает риск того, что вашу сделку в будущем смогут признать недействительной в случае ее оспаривания в рамках дела о банкротстве продавца.

Чтобы выявить возможные риски, необходимо проанализировать достаточно большой объем информации. Это и предоставленные продавцом документы, и полученные из альтернативных источников сведения.

Проверка «чистоты» квартиры — наиболее важный этап сделки купли-продажи. При полном, качественном, профессиональном проведении анализа информации по квартире и продавцу можно выявить практически все возможные риски по сделке. Именно на этом этапе покупатель принимает решение о возможности приобретения квартиры и определяет приемлемые способы минимизации выявленных рисков.

К сожалению, без достаточного опыта и знаний качественно проверить квартиру практически невозможно. Ввиду чего рекомендуем обращаться в специализирующиеся по данному вопросу компании (юридические, риелторские и др.).

IV. Разработка и согласование условий заключения договора купли-продажи квартиры

Какими бы хорошими не были отношения между продавцом и покупателем, грамотно составленный договор купли-продажи квартиры позволит вам избежать многих конфликтных ситуаций.

Договор купли-продажи может составляться в простой письменной форме или удостоверяться нотариусом. В определенных законом случаях нотариальная форма договора обязательна (например, при продаже доли в квартире, или когда собственником является несовершеннолетний). В иных случаях удостоверение договора купли-продажи у нотариуса — желание сторон.

В договоре купли-продажи квартиры необходимо отразить следующие положения:

1) место и дата заключения;

2) реквизиты сторон:

паспортные данные, включая адрес регистрации по месту жительства/пребывания продавца и покупателя (их представителей — в случае заключения договора по доверенности), также рекомендуется указывать СНИЛС сторон;

3) данные квартиры:

адрес, площадь, этаж, кадастровый номер;

4) сведения о правоустанавливающих документах, дата и номер записи о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру;

5) цена квартиры в рублях;

6) порядок расчетов:

наличными денежными средствами, в безналичном порядке (прямое перечисление денежных средств на банковский счет продавца, использование аккредитивной формы расчетов, счета эскроу, депозита нотариуса); за счет собственных средств или с использованием кредитных денежных средств; сроки оплаты; способ подтверждения осуществления оплаты (расписка продавца о получении денежных средств, платежные документы банка, акт взаиморасчетов и т. п.);

7) гарантии и заверения сторон:

В том числе гарантии продавца, что квартира не отчуждается третьим лицам, не имеет обременений, получены согласия третьих лиц на продажу, что отсутствуют лица, которые будут иметь какие-либо права на квартиру после ее продажи (проживания, пользования квартирой), что в квартире отсутствуют незарегистрированные в установленном порядке перепланировки и пр.;

8) обязанности сторон:

Прежде всего обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателю, а покупателя – принять квартиру и оплатить ее стоимость. Обязанность продавца сняться с регистрационного учета (выписаться из квартиры) и фактически освободить квартиру, передать квартиру в определенный срок. Взаимные обязанности по подаче сторонами документов на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр;

9) сведения о получении согласий:

органов опеки и попечительства (если среди собственников есть несовершеннолетние или лишенные/ограниченные в дееспособности), банка (при продаже заложенной квартиры), супруга продавца (при приобретении квартиры в период брака) и т. п.;

10) ответственность сторон за нарушение принятых обязательств:

Например, штраф за нарушение сроков оплаты цены квартиры, нарушение сроков передачи/приемки квартиры по передаточному акту.

Перечисленные выше условия являются основными. В каждом конкретном случае договор составляется индивидуально с учетом особенностей проведения сделки для минимизации рисков продавца и покупателя.

Все условия договора купли-продажи необходимо согласовать не только между продавцом и покупателем, но и с банком (в случае приобретения квартиры с использованием кредитных средств и/или приобретения уже находящейся в залоге (ипотеке) квартиры), нотариусом (при нотариальном удостоверении договора).

V. Заключение договора купли-продажи и оформление расчетов

Этап — «день сделки». В согласованный сторонами день продавец и покупатель встречаются в банке / у нотариуса для подписания договора и других необходимых документов, а также оформления расчетов по Договору.

До подписания документов покупателю необходимо от продавца получить на обозрение паспорт, подлинники документов на квартиру (правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, мены, передачи, свидетельство о праве на наследство и др.), свидетельство о государственной регистрации права собственности (если право собственности зарегистрировано до июня 2016 года) или выписку из ЕГРН), иные документы, сверить реквизиты документов, характеристики квартиры в договоре купли-продажи с данными в оригиналах документов. Продавцу также следует проверить соответствие данных паспорта покупателя указанным в договоре данным.

Часто именно на этом этапе сделки требуется внести изменения в ранее согласованные условия договора. Возможна следующая ситуация. Продавец на этапе «бронирования» квартиры сообщил, что у него есть задолженность по оплате коммунальных платежей. При проведении юридической проверки было установлено, что размер задолженности более 500 тысяч рублей. Данное обстоятельство является основанием для возможного обращения в суд с заявлением о признании продавца банкротом. Продавец обещал к моменту подписания договора оплатить коммунальные услуги, но этого не сделал.

Покупатель может принять одно из двух решений: отказаться от покупки квартиры или согласиться. В последнем случае для минимизации рисков следует часть денежных средств оплатить продавцу после предоставления им подтверждения об оплате коммунальных услуг. Данное условие необходимо отразить в договоре.

Как правило, стороны выбирают такой способ расчетов, при котором продавец может в день сделки убедиться в наличии у покупателя денежных средств, но с доступом к ним после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру. К таким способам расчетов относятся использование арендованной банковской ячейки, использование аккредитива, счета эскроу, депонирование денежных средств у нотариуса.

Денежные средства при всех приведенных способах расчетов условно блокируются до момента государственной регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя или до истечения срока, на который деньги были заблокированы (например, 30, 60, 90 календарных дней).

Продавец получает доступ к денежным средствам с момента представления документов, перечень которых заранее определяется сторонами и указывается в документах по расчетам (договоре аренды банковской ячейки, заявлении на открытие аккредитива, договоре об открытии счета эскроу, в заявлении о принятии денежных средств на депозит нотариуса).

Покупатель же сможет забрать свои денежные средства в случае истечения срока, на который была арендована банковская ячейка, открыт аккредитив или счет эскроу, если регистрация перехода права собственности в указанный срок не состоится.

Крайне важно корректно указать условия доступа сторон к денежным средствам, чтобы избежать рисков как для покупателя (получение продавцом денежных средств до государственной регистрации права собственности), так и для продавца (невозможность получения денежных средств из-за отсутствия или некорректности указания документов для доступа к деньгам).

VI. Подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру

После подписания договора купли-продажи и продавец, и покупатель должны обратиться в МФЦ с заявлениями о регистрации перехода права собственности на квартиру, предоставив необходимый пакет документов. Нотариус (в случае нотариального удостоверения договора) организует подачу документов самостоятельно в электронном виде. Ряд банков предлагает подачу документов на регистрацию в электронном виде в качестве платной услуги.

Какими способами можно подать документы?

1) самостоятельно, обратившись в МФЦ с требуемым пакетом документов.

По факту подачи документов на регистрацию сотрудник МФЦ выдает Опись/ Расписку о сдаче документов, на которой указан номер заявления о предоставлении услуги по государственной регистрации права собственности на квартиру, и ориентировочный срок получения документов после регистрации;

2) через компании или частных лиц, предоставляющих посреднические услуги по подаче документов на государственную регистрацию прав собственности.

В данном случае необходимо заключить с компанией договор на оказание услуг по подаче и получению документов по конкретной квартире на государственную регистрацию права собственности с указанием сроков оказания услуг и документов, которые они получают от продавца и покупателя.

Также необходимо будет предоставить нотариально удостоверенные доверенности от покупателя и продавца на представление их интересов при подаче документов на государственную регистрацию. Услуги компаний и частных лиц по регистрации оплачиваются сторонами по договоренности: продавцом или покупателем самостоятельно или же совместно;

3) дистанционно («электронная регистрация»).

Такую услугу предоставляют нотариусы при удостоверении договора купли-продажи квартиры. Некоторые банки также предоставляют услугу по подаче документов на регистрацию в электронном виде.

Вне зависимости от выбранного способа подачи документов в Росреестр покупатель — физическое лицо должен оплатить за государственную регистрацию права собственности на квартиру государственную пошлину, размер которой на момент подготовки настоящей статьи составляет 2 000 рублей.

После получения документов Росреестр может принять решение о приостановлении государственной регистрации в случае выявления нарушений требований закона, о чем будет выдано уведомление с указанием причин, либо о возврате документов без рассмотрения.

Например, такое возможно в случае, если документы на регистрацию подавались представителем по доверенности, а продавец ранее написал заявление в Росреестр о запрете проведения регистрационных действий без его личного присутствия (и забыл об этом). Или же если в договоре купли-продажи не были отражены существенные условия сделки, не представлены требуемые для регистрации документы (например, согласие органа опеки и попечительства).

Для возобновления регистрации необходимо устранить нарушения и представить необходимые документы в Росреестр.

VII. Получение документов о проведенной государственной регистрации права собственности на квартиру

Способ и формат получаемых документов зависит от того, каким образом осуществлялась передача документов на регистрацию. Если документы подавались продавцом и покупателем лично через МФЦ или через посредников, то по завершении регистрации они получат выписки из ЕГРН соответственно в МФЦ или у посредника.

Узнать о поступлении документов в МФЦ можно через единую справочную службу, сообщив номер заявления о подаче документов на регистрацию (номер указан в правом верхнем углу выданной при подаче документов описи).

Если же документы подавались в электронном виде, то по завершении госрегистрации на электронную почту покупателя и продавца придет файл с документами, удостоверенными электронной подписью.

Необходимо внимательно проверить полученные документы на корректность указания в них всех данных. При наличии ошибок в документах продавец может не получить доступ к денежным средствам, а у покупателя могут возникнуть трудности при реализации квартиры в будущем, получении налогового вычета, постановке на регистрационный учет (прописке) в квартире и т. д.

В случае выявления технических ошибок необходимо обратиться в Росреестр за их устранением.

VIII. Завершение расчетов по сделке

После получения документов с регистрации продавец обращается в банк (к нотариусу) для получения доступа к денежным средствам.

Условия доступа к денежным средствам могут содержать дополнительные требования. Например, снятие с регистрационного учета по адресу проданной квартиры, погашение регистрационной записи об ипотеке на квартиру по обязательствам продавца, погашение продавцом долгов. В таком случае доступ продавца к денежным средствам возможен после предоставления дополнительных документов, в том числе «чистой» выписки из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, уведомления Росреестра о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартиры и/или иных.

По факту получения продавцом оплаты цены квартиры у покупателя должны остаться подтверждающие документы (например, расписка продавца, банковские документы, акт взаиморасчетов).

IX. Этап передачи квартиры новому собственнику

В согласованный сторонами срок продавец и покупатель встречаются, как правило, в квартире для ее фактической передачи продавцом и принятия покупателем с составлением подтверждающего данный факт документа — передаточного акта.

Составление передаточного акта (акта приема-передачи) квартиры обязательно в соответствии с положениями закона. Уклонение одной из сторон от его подписания на условиях, предусмотренных договором купли-продажи квартиры, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать квартиру, а покупателя — обязанности ее принять.

В передаточном акте необходимо зафиксировать факт осмотра покупателем квартиры, отсутствие претензий к ее качеству, готовность принять квартиру в том состоянии, в котором она находится в момент передачи, отразить факт передачи продавцом покупателю всех комплектов ключей от входной двери в квартиру, указать данные счетчиков по учету потребления воды, электричества, газа, а также отразить проведение расчетов по договору купли-продажи квартиры в полном объеме и отсутствие у продавца претензий к покупателю по оплате цены квартиры.

P.S.

Если у вас нет времени заниматься юридическими аспектами сделки, но вы хотите быть уверены в том, что ничего не упустили, — воспользуйтесь нашими услугами по сопровождению сделок купли-продажи квартиры.

Остались вопросы? Позвоните нам или закажите обратный звонок — мы с радостью поможем.

Безопасный способ расчета за квартиру

Передача денег — важная часть сделки. Казалось бы, отлично это осознавая, и покупатели, и продавцы должны проявить здесь разумную осмотрительность и выбирать наиболее безопасную форму расчета.

Безопасный способ расчета за недвижимость

Однако самым распространенным способом до сих пор остается расчет наличными до регистрации в Росреестре. Другими словами, деньги передаются еще до того, как покупатель станет законным собственником квартиры. Между тем ежегодно Управление Росреестра по Красноярскому краю отказывает в регистрации права собственности на квартиру по нескольким сделкам.

Случаи отказа в регистрации, как пояснили в Управлении Росреестра Красноярского края, все же исключение и связаны с явным мошенничеством со стороны продавца. Гораздо чаще происходит приостановка регистрации из-за того, что стороны сделки не подготовили все необходимые документы. К примеру, забыли предоставить согласие второго супруга на продажу квартиры. Тогда регистрация приостанавливается на месяц, до того, пока это обстоятельство не будет устранено. И все это время покупатель, уже отдавший деньги, проводит в нервном ожидании.

«В 90 процентах сделок наличные передаются до регистрации перехода права собственности, — рассказывает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова. — Основная масса сделок представляют собой цепочки альтернативных сделок, продавцы обычно стремятся сразу получить деньги, для того чтобы они сами смогли выйти на покупку новой квартиры, поэтому хотят видеть наличные».

Желание получить расчет наличными исходит от продавца, объясняют специалисты.

«В практике нашего агентства был случай, когда сделка сорвалась только из-за нежелания продавца использовать другой способ расчета, кроме передачи наличных до регистрации права собственности в Росреестре, деньги ему нужны были уже сегодня, — рассказывает директор АН «ИЖИ» Наталья Полянская. — По моим наблюдениям, схема расчетов наличными сохранилась только у нас. Жителям европейской части страны, которые приезжают в Красноярск и приобретают здесь квартиры, непонятно, как можно отдавать деньги перед сделкой. Там гораздо более распространены другие схемы расчета».

Готовых полностью рассчитываться еще до регистрации права на нового собственника красноярцев сегодня по-прежнему достаточно, при этом их не останавливает и то, что, если регистрация перехода права собственности не произошла, даже при наличии расписки сразу вернуть деньги покупатель сможет, только если сам продавец отдаст их добровольно. В противном случае возвращать переданную сумму придется через суд. После решения суда сумма будет вычитаться из доходов продавца, и насколько растянется этот процесс, сказать невозможно.

Варианты расчета при сделке с недвижимостью

Если вы пользуетесь услугами риелторской компании, сделки наличными происходят следующим образом. При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки). Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности. Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.

Самый безопасный способ рассчитаться за квартиру

Более безопасными по сравнению с передачей наличных в офисе риелторской компании специалисты называют безналичный способ расчета и использование сейфовых ячеек. При безналичном расчете покупатель открывает на свое имя счет в банке, предоставляет реквизиты получателя (продавца) и заявление о переводе денежных средств на счет продавца.

В этом случае не нужно думать о том, каким образом организовать транспортировку денег. В день сделки средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца, транзакция осуществляется под контролем третьей стороны — банка, на руках у сторон остаются все платежные документы, из которых видно движение денежных средств по счетам. «Они являются доказательством получения денег. Но расписку о получении денег все равно нужно получить от продавца», — советует Наталья Полянская.

Минус этого способа заключается в том, что при безналичном расчете требуется, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры, на что согласны пойти далеко не все продавцы, особенно если продаваемая недвижимость находится в их собственности менее трех лет.

Как и расчет наличными, безналичная оплата может также проводиться как до регистрации перехода права на объект, так и после нее.

Росреестр рекомендует порядок расчета

Когда безналичный расчет производится после регистрации, при регистрации перехода права на объект в Управлении Росреестра на квартиру накладывается обременение в пользу продавца. Чтобы его снять, сторонам придется еще раз возвращаться в Управление Росреестра, показывать расписку о том, что обязательства погашены, и снимать обременение.

«Несмотря на определенные неудобства, связанные с тем, что покупателю и продавцу предстоит совершить три совместных визита в Управление Росреестра (чтобы сдать документы на регистрацию, забрать их после нее и для того чтобы снять обременение), этот способ расчета дает покупателю гарантию, деньги он передает только после того, как в документах на квартиру появится его имя», — говорит Наталья Полянская.

Этот способ при расчете за сделку рекомендуют использовать и специалисты Росреестра. «Мы советуем не отдавать всю сумму продавцу до регистрации, указать в договоре, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект, в связи с этим возникает обременение (ипотека). После того как произошла регистрация, продавец и покупатель обращаются в Управление Росреестра с распиской о том, что расчет произведен полностью, и заявлением о снятии ипотеки, тогда ипотека снимается», — рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра Елена Ященкова.

Еще одно преимущество, если до регистрации сделки происходит неполный расчет и на квартире лежит обременение продавца, регистрация перехода права происходит за пять дней. В противном случае покупателю предстоит ждать десять рабочих дней, до того как будет зарегистрировано право собственности.

По словам специалистов, многие этим обстоятельством пользуются и для того, чтобы ускорить сделку, производят расчет частично: до посещения Управления Росреестра при подписании договора передают часть суммы, оставшуюся часть — сразу после Росреестра под расписку. Приезжают на следующий день в Управление Росреестра с документами, подтверждающими, что обременение снято. При этом регистрация в любом случае занимает пять дней.

Банковская ячейка

Способ расчета, которому отдают предпочтение банки

Еще одним безопасным способом передачи денег за квартиру является расчет через банковскую ячейку, когда продавец и покупатель арендуют ячейку в банке, заключается договор на ее обслуживание, в котором прописываются условия доступа к ячейке каждой из сторон. В день сделки производится закладка денег, на которой кроме покупателя и продавца присутствует представитель банка.

В договоре аренды ячейки прописываются условия и сроки доступа: продавец может забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи. Со своей стороны, покупатель вправе вернуться за деньгами, если Росреестр отказал в регистрации права собственности на квартиру.

Третья сторона — банк — при этом принимает участие в передаче (один ключ от ячейки находится у сотрудника банка) и служит гарантом целостности банковского сейфа. Стоимость аренды сейфовой ячейки составляет 700 рублей.

«Чем хороша эта схема расчета, так это тем, что в этом случае мы совершенно не зависим от покупателя, — рассказывает Наталья Полянская. — Не нужно ждать, когда он появится с зарегистрированным договором и напишет наконец заявление о переводе со своего счета на счет продавца. Если все прописанные в договоре аренды ячейки условия выполнены, продавец получает доступ к деньгам. Присутствие покупателя при этом не требуется».

Этот способ расчета главным образом применяется при ипотечных сделках, где использование банковской ячейки — обязательное требование ряда банков.

При ипотечной сделке покупатель передает первый взнос наличными продавцу, пишется расписка о получении этой суммы, одновременно сумма ипотечного кредита закладывается в банковскую ячейку, после чего документы подаются в Росреестр для регистрации сделки. Через пять рабочих дней (срок регистрации сделки с ипотечным обременением) при условии положительного решения Управления Росреестра и регистрации собственности на объект на нового владельца одна из сторон приезжает, забирает деньги.

«При ипотечной сделке существует наибольшая уверенность, что все пройдет хорошо, потому что расчеты по сделке контролирует не только риелтор, но и представители банка. Такая сделка дает наибольшую уверенность», — подчеркивает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *