Как выгоднее гасить ипотеку досрочно
Перейти к содержимому

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно

  • автор:

Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

Фото: VPales\shutterstock

Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов на 1 мая 2023 года, по данным Центробанка, приблизился к 24 годам, при этом аналитики рынка не исключают, что еще до конца года показатель может достичь 27 лет. Реальный же срок погашения ипотечного кредита в разы короче. По оценке «Домклик» (включает данные по сделкам «Сбера»), это 4,25 года, статистика банка ВТБ похожая: 4,3 года. Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за больших ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и изначально оформить кредит на более долгий срок. «С 2022 года отмечена тенденция по увеличению среднего срока ипотечного кредита. Клиенты все чаще оформляют кредит на срок более 25 лет. По итогам первого квартала 2023 года 60 наших заемщиков оформляли кредит на такой период, — рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. — Это связано с платежеспособностью клиентов. Они стремятся уменьшить кредитную нагрузку, сократить размер ежемесячных платежей». Но, как говорит руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин, несмотря на выбранный по документам срок, большинство покупателей недвижимости погашают ипотеку как минимум в полтора-два раза быстрее. Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.

В этой статье отвечаем на следующие вопросы:

  • Когда выгодно досрочное погашение?
  • Какие существуют варианты досрочного погашения?
  • Примеры расчета выгоды от досрочного погашения
  • Какие условия погашения ипотеки в банках?
  • Как вносить платежи?
  • Можно ли погасить ипотеку с помощью материнского капитала?

Когда выгодно погашать ипотеку досрочно

Российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, экономию можно будет почувствовать сразу.

«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично (Фото: fizkes\shutterstock)

Согласно закону

Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Сокращение срока ипотечного кредита

Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

Уменьшение платежей по ипотеке

При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.

«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит консультант по ипотечному кредитованию компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.

Комбинированный вариант

Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортными для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.

Если бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.

Такая схема удобна тем, что, если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы (Фото: Primakov\shutterstock)

Примеры расчета

В компании «Бон Тон» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.) под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб.

Представим, что у должника есть 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц. При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) срок кредита сократится на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб. При уменьшении платежа (и остатке срока 120 месяцев) платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты — всего на 85 тыс. руб.

Пример при аннуитетном платеже. Кредит на 3 млн руб., срок — десять лет, ставка 7,5%

Условия досрочного полного и частичного погашения

При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику — в таком случае переплата совсем не уменьшится.

Например, в Сбербанке ипотеку можно начинать гасить досрочно начиная со второго дня кредита. При оплате на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении можно внести в качестве досрочного погашения сумму не меньше 30% от размера ежемесячного платежа, в офисе банка — любую сумму.

Никаких дополнительных документов для досрочного погашения не потребуется — все можно оформить на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении. Достаточно зайти в раздел «Кредиты», выбрать свой ипотечный кредит, далее нажать «Операции» и «Погасить досрочно». После этого нужно выбрать счет, с которого будут списаны средства, отметить в выпадающем списке, что хочет заемщик, сокращать срок или сумму, и указать размер средств, которые будут списаны в счет досрочного погашения. Заявление на досрочное погашение формируется автоматически.

Как вносить платежи

При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать один важный момент. «Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита», — говорит Векшина. К примеру, заемщик производит ежемесячный платеж 12-го числа каждого месяца. Он вносит сумму 250 тыс. руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение четырех дней (с 12-го по 16-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга.

При полном досрочном погашении ипотеки заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. Банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик размещает на счете денежные средства, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.

При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, необходимо написать заявление в отделении банка о полном досрочном погашении кредита

При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, необходимо написать заявление в отделении банка о полном досрочном погашении кредита (Фото: fizkes\shutterstock)

Погашение ипотеки за счет материнского капитала

Досрочное погашение ипотеки можно совершить как за счет собственных средств, так и за счет материнского капитала или субсидии для многодетных семей — как частично, так и полностью. При досрочном погашении за счет материнского капитала происходит сокращение суммы ежемесячного платежа. Выбрать сокращение срока в данном случае нельзя, пояснили в пресс-службе Сбербанка. При этом, помимо заявления в банк, в Пенсионный фонд необходимо предоставить установленный законом пакет документов для перечисления денежных средств в счет погашения кредита.

Пенсионный фонд рассматривает заявление, проверяет документы и переводит деньги в размере остатка материнского капитала в банк, выдавший кредит.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

При досрочном погашении ипотеки у заемщиков есть возможность частично вернуть себе сумму, уплаченную в качестве страхового взноса. И если досрочное погашение покупатель делает в начале года, то ему возвращается бóльшая часть от размера страховки, в конце года — меньшая часть, говорит Векшина из «Инком-Недвижимости».

Также страховая компания вычитает из возвращаемой суммы часть средств — около 25% от размера страховки, — которые были потрачены на обслуживание страхового договора (оформление документов, зарплату сотрудникам, отчисления банку и т. д.). Предположим, заемщик выплачивает 50 тыс. руб. за страховку, при этом ему удается досрочно погасить ипотеку в течение полугода после оформления кредита. В итоге он может получить обратно половину той суммы, которую потратил на страховку. Однако еще 25% от 50 тыс. руб. нужно выплатить страховой компании, после чего заемщику остается 12,5 тыс. руб.

Читайте также:

  • Как платить за ипотеку меньше: лайфхаки и рекомендации
  • Кому выгодно рефинансировать ипотеку и как это сделать
  • Рефинансирование ипотеки: как снизить ставку и платежи по кредиту
  • Льготная, сельская, медицинская: какую ипотеку можно взять в России

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно

Досрочное погашение — это внесение платежей бо́льшими суммами, чем указано в графике. Так заемщик гасит долг раньше срока, чтобы уменьшить переплату. Часто досрочное погашение не приносит существенной финансовой выгоды, потому что совершается неправильно. Специалисты Райффайзен Банка расскажут, как лучше всего закрыть кредит раньше срока.

Команда Райффайзен Банка

Как правильно гасить ипотеку досрочно

Банк должен знать о вашем намерении выплатить кредит досрочно. Если просто пополнить счет, автоматического списания не произойдет. В дату очередного погашения снимут только сумму ежемесячного платежа. Остаток сохраняется на счету до следующего списания. Распишем процесс по шагам.

Шаг 1. Уведомить банк

  • Можно приехать в ближайший офис Райффайзен Банка и подать заявление. Можно оформить заявку в приложении.
  • Выберите один из двух вариантов: сокращение срока ипотеки или уменьшение ежемесячных взносов.
  • Сумма взноса уже должна быть на счету в день обращения. Но, если вы приехали в банк перед закрытием, списание произойдет только на следующий банковский день.

Шаг 2. Указать сумму
Внести можно любую сумму.

Шаг 3. Выбрать дату
Средства списываются сразу или в дату очередного платежа. Если списание происходит сразу, то в день по графику погашения с карты снимут только проценты. Если выбрано списание в дату платежа, сумма снимается за один раз. В обоих случаях обновится график взносов.

Когда выгодно погашать ипотеку досрочно

Увеличивать выплаты лучше в первые месяцы после подписания договора. Если кредит погашается аннуитетными платежами (на весь срок ипотеки одинаковые ежемесячные взносы), то дополнительные суммы помогут быстрее сократить основной долг.

Чем ближе к окончанию договора, тем меньше финансовой выгоды.

Что выгоднее: уменьшать взносы или снижать срок кредита

В первые месяцы хорошо уменьшать продолжительность. Чем меньше платежей, тем меньше процентов. Снижение взносов облегчит кредитную нагрузку, но переплата получится больше.

Что такое полное досрочное погашение

Клиент полностью выплачивает сумму долга. В приложении формируется справка о закрытом ипотечном счете.

Как оформить полное досрочное погашение

Проще всего закрыть ипотеку в приложении. Для этого заранее положите деньги на счет, выберите действие с кредитом и укажите сумму.
Можно оплатить и закрыть ипотеку в офисе банка.

Важно: по закону клиент обязан заранее предупредить кредитора о своем намерении полностью погасить долг. Срок уведомления указан в договоре. Обычно заявление подают за 1–3 дня до даты списания.

Что такое частичное досрочное погашение

Заемщик пополняет счет на произвольную сумму. Банк списывает деньги, тело кредита уменьшается.

После частичного погашения обновляется график платежей. Если вы выбрали уменьшение взносов, то ежемесячные суммы в новом документе будут ниже. Если указано сокращение срока, то уменьшается количество платежей в графике.

Как оформить частичное досрочное погашение

Удобнее совершать платежи в приложении. Выберите действие с кредитом, укажите сумму в рублях, вариант списания: с сокращением срока или уменьшением долга. Оформите заявку. Деньги спишутся со счета автоматически.

Варианты досрочного погашения

Возможны два варианта выплаты кредита. Подумайте, что для вас удобнее: уменьшить переплату банку или снизить платеж для облегчения долговой нагрузки.

Сокращение срока ипотечного кредита
Когда заемщик сокращает срок выплат, в структуре платежа увеличивается доля в погашение задолженности. Соответственно, на ипотеку начисляется меньше процентов, снижается переплата.

Уменьшение размера платежа
Срок ипотеки сохраняется, но остаток долга уменьшается и растягивается на все оставшиеся периоды. Соответственно, снижается ежемесячный взнос. Доля процентов в структуре платежа не меняется: они по-прежнему составляют большую часть суммы.

Возможен такой вариант: единовременный большой взнос для уменьшения платежа с последующим погашением на сокращение срока. При этом достаточно пополнять счет на полную сумму, установленную в первоначальном графике.

Дополнительные способы погасить ипотеку досрочно

Существуют инструменты, которые помогут получить дополнительные деньги и направить их на выплату кредита.

Налоговый вычет на сумму покупки

Вычет предоставляется заемщикам, которые имеют официальный доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13% или 15%. Необходимо подать декларацию в налоговую инспекцию на возврат уплаченного налога.

  • Максимальная сумма покупки для возврата — 2 млн рублей. Размер вычета составит 260 тыс. рублей. Если квартира или дом стоит дороже, возврат рассчитают только с суммы 2 млн.
  • Вычеты в сумме 260 тыс. рублей можно разделить на несколько объектов недвижимости. Если стоимость жилья меньше 2 млн рублей, и возврат получен не в полном объеме, можно подать заявление на оставшуюся сумму после второй покупки.

Сумма вычета не может превышать размер уплаченного за год НДФЛ. Например, вы в течение года уплатили 140 тыс. рублей в виде налога, а имеете право получить 260 тыс. рублей. В этом случае в текущем году вы получаете 140 тыс., а остаток в 120 тыс. вернут в следующем году, если суммы НДФЛ будет достаточно.

Налоговый вычет на проценты по ипотеке

Вычет составляет 13% от всех реально выплаченных процентов в сумме до 3 млн рублей. Это правило действует для ипотечных кредитов, выданных после 01.01.2014 г. Если договор подписан раньше, ограничений нет — можно вернуть 13% от всей суммы процентов. Например, для ипотеки, оформленной в 2013 году, проценты составили 4 млн рублей. Это значит, что вернуть можно 520 тыс. рублей, но не больше суммы уплаченного НДФЛ.

Вычет на проценты можно получить только на один объект. Иногда покупатели сохраняют эту льготу и подают декларации после приобретения другого, более дорогого жилья.

Правила оформления вычетов

  • Подать декларацию можно только после регистрации права собственности.
  • Заявление на вычеты оформляют в году, следующем после покупки квартиры/уплаты процентов. Например, вы приобрели жилье в 2022 году, а декларацию сможете подать не раньше 2023 года.
  • Вычет на новостройку рассчитывают с первого ипотечного платежа, но оформляют только поле регистрации права собственности.

Досрочное погашение при аннуитетных платежах

Суммы взносов одинаковые на весь срок кредитования. В первые годы больше половины платежа составляют проценты по кредиту. В счет долга списывается меньшая часть. При аннуитетных платежах выгоднее сразу вносить большие суммы, чтобы гасить тело кредита.

Досрочное погашение при дифференцированных платежах

С первых выплат значительная часть суммы списывается в погашение основного долга, но в начале срока размер взносов очень большой. Платить сверх графика трудно.

Выгода дифференцированной схемы в уменьшенной переплате по сравнению с аннуитетным графиком. Если выплачивать ипотеку с опережением срока, получится дополнительная экономия на процентах.

В какой день лучше погашать кредит

Оформляя заявку в приложении, вы сможете выбрать любой будний день, в который спишется досрочный платеж.

  • Если выберете ваш обычный день оплаты кредита, то в эту дату мы просто спишем оба платежа — ежемесячный и досрочный.
  • Если укажете другой день и будете сокращать срок, то следующий платеж наступит в привычную вам дату, а его сумма не изменится.
  • Если укажете другой день и будете сокращать платеж, то в дату ежемесячного платежа вы оплатитеуже уменьшенный платеж. Либо остаток процентов, если он будет больше вашего нового платежа.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

Страховой взнос возвращают частично. Сумма пропорциональна оставшемуся сроку страхования за вычетом расходов на обслуживание ипотеки. Возврат начисляют по заявлению страхователя. Полные условия зависят от содержания договора.

Например, по условиям договора при досрочном расторжении страховая компания удерживает в счет компенсации расходов 15% рассчитанной суммы. Полис оформлен на 1 год, размер страховой премии — 50 000 рублей. Заемщик полностью закрывает ипотеку за 6 месяцев. Можно вернуть премию за половину срока страхования, то есть 25 000 рублей. Но по условиям договора 15% от этой суммы страховщик оставляет себе. Заемщик получает на руки 21 250 рублей.

Срок возврата зависит от страховой компании. Обычно выплаты приходят в течение 5–10 дней после обращения.

Что нужно сделать после закрытия ипотеки

Закажите справку о погашении кредита в приложении Райффайзен Онлайн в разделе Еще — По ипотеке. После этого важно снять залог, чтобы вы могли свободно распоряжаться вашей недвижимостью. Мы подробно рассказываем об этом в инструкции.

Ошибки при досрочном погашении

Рассмотрим 5 распространенных ошибок, которые уменьшают выгоду ранней выплаты ипотеки.

Ошибка № 1 — не думать о досрочном погашении

Можно исправно вносить платежи по графику, а все свободные денежные средства тратить на личные нужды. Кажется, что важнее провести отпуск у моря, купить новую машину или другую дорогую вещь, чем гасить ипотеку. Это верное решение, но оно не принесет финансовой выгоды.

Если пускать свободные средства в погашение ипотеки, то экономия на процентах будет существенной. Вы не только избавитесь от долговой нагрузки, но еще и сохраните деньги на осуществление своих планов.

Ошибка № 2 — не следить за графиком платежей

Заемщик вносит на счет все имеющиеся средства, подает заявку на досрочное погашение и забывает пополнить счет к дате ежемесячного списания. Банк присылает напоминание, но денег уже нет.

Рассчитывайте сумму с учетом платежей по графику. Нет смысла переводить на ипотеку сразу все деньги, если не остается средств на очередной взнос.

Ошибка № 3 — несистемное погашение разными суммами

Принцип следующий: появилась крупная сумма — вношу в счет ипотеки. Заемщик не учитывает график платежей и скорость обработки заявки в конкретном банке. Экономическая эффективность от взноса снижается.

Списание в дату ежемесячного платежа выгоднее, чем в любой другой день. Если гасить кредит вне графика, то из суммы взноса вычтут проценты, а остаток зачислят в счет основного долга. В дату ежемесячного платежа весь взнос сверх установленного списывается в тело кредита.

Ошибка № 4 — копить деньги для погашения ипотеки крупными суммами

Чем быстрее уменьшается сумма долга, тем меньше начисляется процентов. Лучше гасить регулярно небольшими суммами и постепенно сокращать тело кредита.

Ошибка № 5 — выплачивать ипотеку без финансовой подушки

Размер финансовой подушки должен составлять 3–6 ежемесячных платежей по ипотеке. Деньги лучше хранить на резервном счете. В случае форс-мажора эти средства помогут производить выплаты в срок, не допуская штрафов и пени.

Когда финансовая подушка будет сформирована, можно вносить свободные деньги на досрочное погашение.

Правильно выбирайте банк для ипотечного кредитования

Райффайзен Банк предлагает своим клиентам удобные и гибкие условия для досрочного погашения ипотеки. Мы предоставляем подробные консультации, прозрачные расчеты.

Управляйте кредитом в любое время через приложение. В своем смартфоне вы сможете досрочно погашать ипотеку, смотреть график платежей, задавать вопросы консультантам, заказывать справки и выполнять множество других операций.

По любым вопросам пишите в онлайн-чат нашим операторам. Также работает горячая линия по номеру 8 800 700-91-00. Если ипотека уже действующая, то можно звонить на выделенную линию поддержки ипотечных клиентов — 8 800 770-76-52.

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно

Ипотечный кредит — часто единственный способ купить жилье для многих людей, но и он имеет свои недостатки. Вместе с радостью от приобретения нового дома или квартиры заемщику достается груз финансовой ответственности, от которого он старается избавиться. Рассказываем, какие есть варианты досрочного погашения ипотеки.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Это позволяет уменьшить размер основного долга, а вместе с ним и общую сумму процентов. В итоге снижается ежемесячный платеж или срок — в зависимости от выбранной стратегии.

Выгоднее ли досрочно гасить ипотеку в первые годы выплат

Ежемесячный платеж по ипотеке состоит из двух частей: выплаты основного долга и процентов. Даже когда платеж каждый месяц одинаковый, пропорция двух частей разная: в первые годы больше платишь проценты, в последние — основной долг. Поэтому в первые годы досрочно гасить ипотеку выгодно, в этом случае и долг, и размер начисленных процентов будут уменьшаться быстрее.

Допустим, вы взяли кредит на 15 лет на сумму 8 000 000 рублей с годовой ставкой 7%. Число периодов выплат в году составит 12, а общее число периодов — 180. Покажем с помощью графиков, как будут распределяться проценты и основной долг при аннуитетной и дифференцированной формах платежа.

Варианты досрочного погашения

Досрочно можно погасить весь ипотечный кредит или его часть.

  • Полное погашение — вы платите всю оставшуюся сумму основного долга и проценты, которые были начислены с даты последнего платежа
  • Частичное погашение — вы указываете сумму, которую готовы внести, дату списания и то, что планируете уменьшать: срок или размер ежемесячного платежа

Можно ли досрочно погасить ипотеку материнским капиталом

С 1 февраля 2023 года материнский капитал на первого ребенка — 589 500 ₽, а на рождение и усыновление второго — 779 000 ₽. Всю сумму можно использовать только для досрочного погашения ипотеки.

Если вы использовали материнский капитал в качестве первоначального взноса, то банк укажет в кредитном договоре обязательство внести маткапитал в счет досрочного погашения. А сам либо увеличит сумму ипотеки на выплату, либо продавцу придется ждать деньги.

Вам нужно написать заявление в ПФР на распоряжение капиталом. Второй вариант — банк сам подаст заявление от имени клиента, если это предусмотрено договором и у банка налажено дистанционное взаимодействие с ПФР.

Что лучше уменьшить: срок или платеж

1) Уменьшить платеж — этот вариант выглядит привлекательно, так как позволяет частично снять с себя бремя выплат и освободить больше денег на другие расходы — например, отпуск или обновление гардероба. Кроме того, это снижает финансовые риски: уменьшенную сумму будет проще выплачивать, если заемщик по какой-то причине потеряет доход.

2) Сократить срок — эта опция позволяет снизить сумму процентов по любой сумме. После уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше.

В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока. Таким образом, вы получите меньшую переплату по кредиту.

Сделайте платежи удобными

Для того, чтобы внести платеж и списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление.

Чтобы исключить походы в банк, необходимо открыть карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету — тогда оформить заявление на досрочное погашение можно будет через приложение за пару минут.

3 лайфхака, которые помогут выплатить ипотеку быстрее

1) Накопите большую сумму на первоначальный взнос

Все логично: чем меньше сумма полученного кредита, тем быстрее клиент отдает долг банку. Сумма переплаты при меньшей величине займа также уменьшается.

2) Найдите минимальную ставку

Газпромбанк предлагает множество ипотечных программ, таких как Семейная ипотека, Льготная ипотека, Ипотека на первичное и вторичное жилье, а также рефинансирование Семейной ипотеки.

3) Вложите деньги в досрочное погашение

Думая о том, как лучше платить ипотеку, планируйте свои расходы. Кроме экономии на ежедневных покупках, найти деньги на досрочное погашение можно следующими способами:

  • Использовать материнский капитал
  • Получить налоговый вычет
  • Сдать квартиру в аренду (этот вариант подходит для тех, у кого приобретенная недвижимость не единственно возможное место жительства)

Как досрочно гасить ипотеку: пошаговая инструкция

Чтобы начать гасить ипотеку досрочно, нужно сделать следующее:

1. Узнайте условия досрочного погашения в банке. Они могут быть разными: кто-то ограничивает минимальную сумму досрочного платежа, кто-то вычитает из этой суммы проценты, но есть и те, кто вообще не ставит дополнительных условий — например, в Газпромбанке можно гасить ипотеку досрочно без ограничений.

2. Выясните, есть ли ограничения по времени внесения платежа. Согласно ст. 810 п. 2 ГК РФ, досрочный возврат может быть полным или частичным, причем банк нужно предупредить об этом не менее чем за 30 дней до дня возврата.

У каждого банка на этот счет свои правила: например, одни разрешают уведомлять о досрочном погашении за 2-3 дня, другие списывают досрочный платеж только в дату внесения ежемесячного, а третьи действительно заставляют заемщика ждать 30 дней в соответствии с законом. Газпромбанк, например, разрешает проводить досрочные платежи в любой момент, предупредив об этом всего за 1 рабочий день.

3. Уведомите банк о внесении досрочного платежа. Если этого не сделать, то деньги останутся на вашем счете, а банк будет списывать оттуда обычные суммы ежемесячных платежей. Уведомление потребуется при каждом досрочном платеже, но многие банки стараются упростить процесс. В Газпромбанке это можно сделать двумя способами: в отделении или в мобильном приложении за пару нажатий.

4. Контролируйте процесс досрочного погашения. После каждого досрочного платежа банк должен пересчитать тело долга, сумму ежемесячного платежа и проценты. Регулярно проверяйте эти цифры с помощью кредитного калькулятора, чтобы убедиться, что вы ничего не упустили и все идет по плану.

Как погасить ипотеку досрочно

Выгоднее гасить ипотеку досрочно в первые несколько лет. Чаще всего в начале кредита 80⁠—⁠90% каждого платежа уходит на проценты, поэтому долг уменьшается медленно. Если гасите ипотеку досрочно, сумма основного долга сокращается быстрее, а значит, и сумма процентов становится меньше.

Если ставки по вкладам выше, чем по ипотеке, выгоднее положить деньги на депозит: так вы получите больше, чем сэкономите на процентах по кредиту при досрочном погашении.

Лучше постепенно вносить даже небольшие суммы, чем копить на один крупный платеж. Пока копите, продолжают начисляться проценты, а если вносить по чуть‑чуть, но регулярно, переплата постепенно станет меньше.

Обратите внимание на условия банка: иногда деньги можно вносить только несколько раз в год или платеж должен быть не меньше определенной суммы.

Закрыть кредит раньше времени — законное право заемщика, банк не может запретить это сделать.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Проценты по ипотеке начисляются каждый день. Значит, чем дольше заемщик пользуется деньгами банка, тем больше процентов он заплатит. И наоборот: если гасить кредит досрочно, сумма долга уменьшится, а вместе с ней и общая сумма процентов.

Пример. Марина взяла в ипотеку 3 000 000 ₽ на 10 лет под 12% годовых. Если она будет платить по графику, то за 10 лет отдаст банку весь долг и 2 160 000 ₽ в виде процентов. А если закроет кредит за 5 лет, переплата будет в два раза меньше — 1 000 000 ₽.

В примере мы показали, как изменится сумма процентов, если уменьшать срок выплаты кредита. Это одна из стратегий досрочного погашения. Вторая — уменьшать размер ежемесячного платежа:

Если сократить срок, размер регулярного платежа не поменяется, но самих платежей станет меньше. Значит, получится закрыть кредит быстрее и заплатить меньше процентов. Это самый выгодный вариант при любой ставке и сумме кредита.

Если уменьшить размер регулярного платежа, срок выплаты кредита остается прежним, но снизится нагрузка на бюджет. Сокращать платеж не так выгодно, как срок, зато безопаснее: так получится выплачивать ипотеку, даже если снизится доход.

Обычно, когда говорят о досрочном погашении, имеют в виду именно частичное погашение. В разных банках условия частичного досрочного погашения могут отличаться, в Тинькофф оно выглядит так. Заемщик вносит деньги на кредитный счет. Если сумма досрочного погашения больше регулярного платежа, вносить ближайший платеж по графику не придется.

При погашении деньги сначала идут на оплату процентов, а затем тела кредита — сумму, которую вы взяли у банка, без учета начислений сверху. За счет этого основной долг сокращается быстрее, а значит и сумма процентов становится меньше.

blog image

blog image

В приложении Тинькофф можно сразу увидеть, как досрочный платеж повлияет на срок или размер платежей

Еще заемщик может закрыть ипотеку одним платежом — это называется полным досрочным погашением. В этом случае на кредитный счет вносят всю сумму долга сразу. После этого кредитный счет закрывается, с недвижимости снимают обременение — квартирой можно пользоваться как угодно без согласования с банком.

blog image

Приложение Тинькофф сразу покажет размер платежа с учетом процентов. Как только нажмете кнопку «Закрыть досрочно» — вы с банком в расчете

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно

Не всегда. Сначала нужно посчитать, что выгоднее: досрочно вносить платежи по ипотеке или положить деньги на счет в банке под процент. А еще нужно учесть уровень инфляции.

Если текущие ставки по вкладам или накопительным счетам выше, чем ставка по кредиту, выгоднее хранить деньги в банке. А если ставка по ипотеке выше — досрочно гасить кредит.

Пример. Алексей взял ипотеку на 20 лет — 4 000 000 ₽ под 8% годовых. Каждый месяц после обязательных расходов у молодого человека остаются свободные 50 000 ₽, и он не может решить: переводить их на досрочное погашение или открыть вклад, регулярно пополнять его и получать доход.

В это время средняя ставка по вкладам — 6% годовых. Ставка по ипотеке выше, значит, доход от вклада не покроет проценты, которые надо выплачивать по ипотеке. Выгоднее сразу перевести деньги на кредитный счет. Если Алексей выберет этот вариант, он заплатит на 10 000 ₽ меньше процентов.

Вот почему

Но ставки по вкладам часто меняются. Будут они снижаться или повышаться, зависит от ключевой ставки, которую устанавливает Банк России. Если ключевая ставка растет, банки увеличивают ставки по вкладам, поэтому вкладываться в рублевые активы становится выгоднее.

Допустим, ставки по вкладам выросли до 14% годовых. Значит, доход с депозита будет больше процентов по ипотеке. Если Алексей в течение года будет вносить только обязательные платежи, а остальные 50 000 ₽ отправлять на вклад, это окажется выгоднее: через год он сможет вывести деньги со вклада, перевести их на кредитный счет и выплатить на 25 000 ₽ меньше процентов.

Вот почему

После закрытия вклада не обязательно сразу переводить деньги на кредитный счет. Нужно оценить ситуацию: если ставки по вкладам все еще высокие, можно оставить деньги в банке. Например, если бы Алексей снова открыл вклад на год под 14%, продолжил пополнять его на 50 000 ₽ в месяц, а потом внес сумму на кредитный счет, сумма процентов снизилась бы еще на 60 000 ₽.

Если собираетесь досрочно гасить ипотеку, также нужно учитывать уровень инфляции. Ставка по ипотеке и сумма регулярного платежа фиксируются в момент, когда вы берете кредит, а рубль со временем дешевеет, то есть инфляция «съедает» сумму долга. Значит, чем дольше вы будете выплачивать долг, тем меньше в реальном выражении будет становиться платеж.

Суммарно, по данным Банка России, за последние 10 лет инфляция составила 70%. Получается, если вы оформили ипотеку в начале 2013 года и регулярный платеж составил 30 000 ₽, то через 10 лет эта же сумма ощущается как 21 000 ₽. Если доходы заемщика растут соразмерно инфляции, он остается в выигрыше. В этом случае гасить ипотеку досрочно не так выгодно, как в случае, когда уровень инфляции низкий. В России инфляцию считает Росстат , каждый месяц удобный график с размером инфляции обновляется на сайте Банка России.

Выгода — не единственный критерий для досрочного погашения. Например, иногда важно закрыть кредит, чтобы освободить квартиру от залога и продать ее. Или у заемщика сезонный доход, поэтому нужно уменьшить ежемесячный взнос по ипотеке сейчас, чтобы было комфортнее платить потом.

Наконец, многие ипотечники руководствуются психологическим комфортом: заемщики беспокоятся, что еще много лет будут должны банку, поэтому стремятся закрыть кредит быстрее. И это нормально.

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно

Если решили закрывать кредит раньше срока, сначала нужно определить тип платежа по ипотеке — он указан в кредитном договоре. Если документа под рукой нет, ориентируйтесь на размер регулярного платежа: если каждый месяц он один и тот же, значит, платеж аннуитетный, если сумма меняется — дифференцированный.

Аннуитетные платежи. Долг выплачивают равными частями. Сначала большая часть ежемесячного платежа уходит на проценты, а ближе к концу срока — на тело кредита. Этот вариант самый распространенный.

Ипотеку с таким платежом выгоднее всего досрочно гасить в первые годы кредита, когда на проценты, как правило, уходит 80⁠—⁠90% ежемесячных платежей. Например, если платеж по кредиту — 30 000 ₽, сначала примерно 3000 ₽ будет уходить на погашение долга, а 27 000 ₽ — на проценты. Если платить досрочно, то все, что больше 30 000 ₽, сразу пойдет на погашение тела кредита, то есть суммы, которую вы взяли у банка, без учета процентов.

blog image

Большинство банков выдают кредиты с аннуитетным платежом. При такой схеме сначала большая часть досрочного платежа уходит на проценты, а ближе к концу кредита — на основной долг

Это соотношение со временем меняется: к концу срока почти весь платеж уходит на тело кредита. При этом вносить деньги досрочно все равно выгоднее, чем платить по графику, но к этому моменту сумма процентов, а значит и экономия на них, будет минимальной.

При оформлении ипотеки нужно обязательно оформить страховку конструктивных элементов квартиры. Стоимость полиса зависит от остатка долга по кредиту. Обычно страховку покупают каждый год.

Некоторые страховые после частичного досрочного погашения ипотеки могут вернуть переплату за полис. Для этого нужно обратиться в компанию: прислать им новый график платежей, попросить пересчитать сумму по новым условиям кредита и вернуть разницу.

Если закрываете кредит полностью, можно вернуть деньги за оставшийся срок. Например, если вы оформили полис в январе на год и уже в марте полностью закрыли ипотеку, получится оформить возврат денег за апрель — декабрь. Как это сделать — рассказываем в другой статье.

Если ипотека и страховка в Тинькофф, этот процесс автоматический: стоимость полиса рассчитывается каждый день и зависит от размера тела кредита, а списывается раз в месяц — она входит в регулярный платеж. Если гасите ипотеку частично, сумма страховки начнет начисляться на новый остаток долга в тот же день или на следующий. А если закрыть кредит полностью — платить за страховку больше не придется.

Дифференцированные платежи. Проценты рассчитываются каждый месяц исходя из остатка долга, а не распределяются на весь срок кредита. Поэтому в самом начале ипотеки размер платежа максимальный.

Например, если в первый месяц в тело кредита пойдет 25 000 ₽, еще 25 000 ₽ сверху нужно заплатить в виде процентов. Через год обязательный платеж снизится до 48 000 ₽: на погашение основного долга будет уходить столько же, а на проценты — на 2000 ₽ меньше. На следующий год платеж и проценты сократятся еще.

Из‑за того, что в начале кредита платить нужно максимальную сумму, выплачивать такой кредит сложнее. Банки стараются не рисковать и редко выдают займы с дифференцированными платежами.

blog image

Ипотеку с дифференцированным платежом банки выдают редко. Основной долг нужно вносить равномерными платежами, а сумма процентов максимальная в начале кредита

Гасить ипотеку с таким платежом тоже выгоднее всего в начале кредита. Если делать это сразу сложно, сначала можно вносить только обязательные платежи. А когда платеж снизится до комфортного уровня, начать гасить досрочно.

Суммируем все, что написали выше, в таблице:

Первая половина срока кредита Вторая половина срока кредита
Аннуитетный Максимальная выгода Минимальная выгода
Дифференцированный Максимальная выгода Выгодно

Что лучше: уменьшать платеж или снижать срок кредита

Такое решение нужно принимать каждый раз, когда вы вносите регулярный платеж, поэтому можно постоянно сокращать срок кредита, ежемесячный платеж или чередовать варианты.

Что выбрать, зависит от цели:

если хотите снизить нагрузку на бюджет — уменьшайте платеж;
если хотите закрыть кредит быстрее и пользоваться квартирой без ограничений — срок.

Чтобы получить максимальную выгоду, можно одновременно сокращать и ежемесячный платеж, и срок. Для этого нужно вносить деньги и выбирать уменьшение ежемесячного платежа, но продолжить платить столько же, сколько и раньше.

Например, изначально платеж составлял 25 000 ₽, а после досрочных погашений снизился до 20 000 ₽. Надо и дальше продолжать платить по 25 000 ₽ в месяц, тогда будет уменьшаться и срок, и платеж. Размер платежей будет сокращаться из‑за досрочного погашения, а срок — потому что кредит автоматически закроется раньше графика, когда клиент рассчитается с банком.

Как правильно гасить ипотеку досрочно

Любой кредит можно погасить досрочно, об этом написано в Гражданском кодексе. Но условия досрочного погашения в разных банках могут различаться. Например:

Нужно уведомить банк бумажным заявлением или в приложении.
Есть минимальный платеж на досрочное погашение.

Вносить досрочные платежи можно только в определенный период. Например, только через год после выдачи кредита.

Это лишь примеры возможных условий, их может быть и больше. Подробнее они прописаны в кредитном договоре, запросить их можно в банке, который выдал ипотеку.

В Тинькофф дополнительных условий нет — вносить можно любую сумму в любой день, заявление писать не нужно. Все можно сделать онлайн — в приложении или личном кабинете на сайте tinkoff.ru. Для этого нажмите на счет, а затем выберите «Закрыть досрочно» или «Погасить частично».

blog image

В течение срока ипотеки можно внести любое количество досрочных платежей. Ограничений нет: нормально, если платеж будет даже на 100 ₽ больше регулярного

Что учесть при досрочном погашении

Перед тем как внести деньги на кредитный счет, обратите внимание еще на несколько деталей. Они помогут не заплатить лишнего.

Банк должен знать, что вы внесли досрочный платеж. Если просто перевести деньги на кредитный счет, банк не поймет, что вы хотите отправить их на досрочное погашение, поэтому из этой суммы будет списываться регулярный платеж. Чтобы этого не произошло, банк нужно предупредить так, как об этом просят в кредитном договоре: например, написать бумажное заявление или заполнить форму на сайте.

В Тинькофф для этого достаточно нажать на кредитный счет в приложении → «Погасить досрочно» и перевести нужную сумму.

Выгоднее вносить свободные деньги сразу. Чтобы перевести деньги, не нужно ждать дату ежемесячного платежа — лучше сделать это прямо в день зарплаты. Так выгоднее: если платеж по ипотеке списывается десятого числа, а вы внесете деньги пятого, процентов за дополнительные пять дней не будет.

Небольшие суммы лучше вносить постепенно, а не копить. Не нужно копить год, чтобы разом закинуть большую сумму. Лучше каждый месяц досрочно гасить ипотеку маленькими платежами — так будут начислять меньше процентов.

Учесть все платежи. За время ипотеки могут скопиться просрочки и штрафы, их тоже нужно оплатить. Если выплачиваете кредит в Тинькофф, итоговая сумма автоматически отразится в приложении: не будет такого, что через месяц после погашения ипотеки кредитный договор еще открыт, потому что клиенту нужно выплатить банку еще 120 ₽.

На досрочное погашение не нужно тратить все сбережения. Ипотеку хочется закрывать быстрее и вкладывать в это все свободные деньги. Но средства на кредитном счете не получится вывести обратно, поэтому лучше откладывать 5⁠—⁠10% от дохода на отдельный счет. Часть этих денег потом можно использовать для досрочного погашения.

Купите недвижимость с помощью Тинькофф

И платите за нее так, как комфортно

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *