1 2 доли в квартире это сколько
Перейти к содержимому

1 2 доли в квартире это сколько

  • автор:

Доля в квартире: какие сделки теперь законны

Сделки с долями медленно, но верно выходят из тени. Рассказываем, какие меры в сфере жилищного законодательства для этого предприняты.

ЛЬВИНАЯ ДОЛЯ

Начнем с азов: что, собственно говоря, наш закон называет долей? Определение имеется в статье 244 Гражданского кодекса РФ. Доля – это имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц и принадлежащее им на праве общей собственности. При этом если доли всех собственников выделены, то недвижимость находится в долевой собственности, а если нет, то это считается совместной собственностью.

Петербург, между прочим, является не только коммунальной столицей, но и, если можно так выразиться, долевой. Согласно аналитике Росреестра за 2022 год, в долевой собственности в городе на Неве находится 86% всех квартир. Поистине львиная доля! (Для сравнения: два других лидера этого рейтинга – Екатеринбург и Москва – заметно отстают с показателями 52% и 45% соответственно.)

Сразу опровергнем стереотип о том, что в Питере долями владеют в основном жители коммунальных квартир, которыми так богат центр города. Это не так. Разделены на доли могут быть и обычные типовые квартиры в спальных районах, и жилье в новостройках – как возводящихся, так и уже сданных.

Бывает и такое, что квартира приобреталась в индивидуальную собственность, а потом в ней выделяются доли. Например, это происходит при разводе супругов, купивших жилье в браке. Или когда уходит из жизни владелец, а его родственники вступают в права наследства в тех пропорциях, которые указаны в завещании. Еще одной причиной, характерной для старых домов, может быть приватизация жилья, в результате которой квартиру оформляли сразу на всех имеющих такое право.

ТРИ ТИПА ПОКУПАТЕЛЕЙ

Казалось бы, доля в квартире, особенно маленькая, вещь специфическая. Однако на каждый товар найдется свой купец. Особенно с учетом весомого преимущества в виде низкой цены.

Кто же отваживается на покупку доли?

Во-первых, это жители провинции, решившие перебраться в Северную столицу. На этот шаг они идут, прежде всего чтобы получить регистрацию. Прописанному и на работу легче устроиться, и ипотеку взять, чтобы купить жилье площадью побольше.

Во-вторых, это те граждане, кто реально собирается проживать на купленной площади. На покупку комнаты в коммуналке денег у них недостаточно, при этом аренду жилья они не рассматривают. Вот и выбирают вариант «в тесноте, да не в обиде».

И в-третьих, это риэлторы. Они намеренно выкупают доли с прицелом на остальную жилплощадь, чтобы в перспективе выставить на продажу целую квартиру. Бывает, что такая стратегия не срабатывает. Тогда определяется порядок пользования общим имуществом, после чего можно выделить полноценную комнату и продать.

Фактически происходит привязка доли к одной из комнат. Если, допустим, человек владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо с согласия остальных собственников, либо по решению суда определить, что его собственность – не просто дробь на бумажке, а конкретная комната. При этом должно быть соблюдено условие: метраж его доли равен или превышает площадь данной комнаты.

ДОЛОЙ АФЕРЫ!

Купля-продажа доли, как мы убедились, может иметь вполне невинные цели. Однако еще недавно такие сделки буквально притягивали к себе аферистов всех мастей. С помощью фиктивного дарения доли, притворных сделок и прочих махинаций мошенники завладевали имуществом добросовестных собственников, и последние ничего не могли добиться даже в суде. И законодатель решил положить предел беззаконию!

Первым шагом стало принятие в 2014 году закона о «резиновых квартирах» (376-ФЗ). Тут речь не столько о покупке долей, сколько о том, что собственники жилья, особенно в крупных городах, незаконно прописывали у себя десятки мигрантов, которые на самом деле там не жили. Чем больше собственников было у жилья, тем больше нелегалов там могло быть зарегистрировано. Порой счет шел на сотни человек!

После принятия закона вышел ряд судебных определений и разъяснений. В Петербурге, в частности, сложилась практика, по которой собственник может получить право фактического проживания и прописки, только если он владеет долей не менее 4 кв. м жилой площади. Как следствие, все доли меньшей площади рухнули в цене: цены на них теперь начинаются от 50 тыс. руб. Затем идут доли «под прописку», пресловутые 4 метра и чуть больше, – они стоят уже от 200 тыс. руб. Вдвое (а то и более) дороже стоят объекты, где жить можно на самом деле, но порядок пользования с привязкой к какой-либо комнате определить нельзя. Например, 1/2 однушки. В общем, структура этого сегмента радикально изменилась.

ПРЕИМУЩЕСТВА – СОСЕДЯМ

Через год гайки закрутили еще больше. С 2015-го для всех сделок по возмездному отчуждению долей введено обязательное нотариальное удостоверение. А в 2016 году принят закон с требованием любую смену собственника долей недвижимости (включая дарение) оформлять у нотариуса.

По закону и раньше, и сейчас право преимущественного выкупа доли в квартире принадлежит сособственникам продавца. Прежде чем выставить свою долю на рынок, владелец должен предложить ее соседям, составив письменное извещение с указанием цены. Передать такое уведомление можно тремя способами: лично в руки, заказным письмом либо через нотариуса. Далее у совладельцев есть ровно месяц на то, чтобы либо приобрести долю, либо официально отказаться от сделки, после чего продавец вправе предложить ее любому другому лицу.

Особо предприимчивые граждане в свое время нашли в этом механизме лазейку. Собственник доли сначала дарил ее мизерную часть (допустим, один квадрат в пересчете на метры) потенциальному покупателю, после чего на законных основаниях продавал ему оставшуюся часть.

НОТАРИУС «МАСТ ХЭВ»

Сегодня подобная уловка невозможна: дарите вы долю или продаете – на всё нужен нотариат. В сделках с долями теперь это «маст хэв»! Именно нотариус должен проверить, не является ли дарение дымовой завесой для фактической купли-продажи. Он также обязан удостовериться, что все совладельцы квартиры осведомлены о планирующейся продаже доли. Как уже говорилось, в извещении фигурирует стоимость доли, и продать ее дешевле не получится, иначе сделка легко оспаривается в суде.

Совладельцы, которые приобретать долю не собираются, должны нотариально оформить отказ. Тут, разумеется, могут быть сложности: иногда нелегко выяснить местонахождение кого-то из соседей, тем более если они живут в другом городе или стране. Особенно в текущий период, когда часть наших соотечественников выехала из России в неизвестном направлении и на неопределенный период. Тем не менее закон есть закон.

Если по той или иной причине нотариус отказал в регистрации сделки, можно обратиться в суд. Но это уже, как говорится, издержки. В целом же добросовестным участникам сделки действовать через нотариуса даже удобнее: он не только проверит законность сделки, но и сам сформирует пакет документов и отправит их в Росреестр (причем в электронной форме, что заметно ускорит процесс регистрации).

Как меньше платить за коммунальные услуги

Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости. Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей. «Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду». Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение. «Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности. «При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)». Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево. «В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне. «Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену». Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу. «Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры». Читайте также Как продать долю в квартире. Инструкция

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений. «На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли». Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

1 2 доли в квартире это сколько

Это непростой случай, от изменения окончания будет изменяться смысл.

Доля = часть чего-либо. Например: доля наследства = часть наследства, доля квартиры = часть квартиры. 1/2 доля квартиры (одна вторая доля квартиры) = то же, что одна вторая часть квартиры, половина квартиры. По 1/2 доле квартиры (по одной второй доле квартиры) = по одной второй части квартиры, по половине квартиры. Например: при разводе каждый из супругов получает по одной второй доле квартиры (= по одной второй части, по половине, т. е. квартира делится между супругами пополам).

1/2 доли = одна вторая (чего?) доли, т. е. половина чьей-то доли (а сколько составляет сама доля – из этой формулировки неизвестно). По 1/2 доли квартиры (по одной второй доли квартиры) = по одной второй ОТ чьей-то доли, чьей-то части в этой квартире (а не по половине квартиры!).

Надо сказать, что использование в юридических текстах формулировок 1/2 доля квартиры (дома и т. д.) существенно усложняет восприятие текста. Было бы лучше, если бы закрепилось написание 1/2 квартиры, 1/2 дома (т. е. слово доля здесь явно лишнее).

10 февраля 2014

Последние ответы справочной службы

Здравствуйте, подскажите, почему в предложном падеже в слове «гроб» окончание «у», ведь во всех таблицах для школьников окончание в Предложном падеже у существительных написано «е».

Окончание не представляет орфографической трудности, поэтому его часто не указывают в таблицах окончаний для школы, а информацию о нем вводят за пределами таблиц в текстовой форме. Именно так поступил М. Т. Баранов с коллегами при написании справочника для школьников «Русский язык». Коротко об окончании предложного падежа рассказано на нашем портале в отвте на вопрос № 255183, а значительно подробнее — в «Русской грамматике» 1980 г. (§ 1182–1183).

Здравствуйте! У меня есть такое предложение: «Мы оба увлекаемся творчеством — например, пишем стихи». Поспорили с другом о том, уместно ли здесь тире и не лучше ли поставить вместо него запятую. Подскажите, пожалуйста.

Согласно правилу, приведенному в параграфе 93 «Полного академического справочника» под ред. В. В. Лопатина (М., 2006 и след.), предложение нужно оформить следующим образом: Мы оба увлекаемся творчеством, например пишем стихи. Вместе с тем в практике письма подобные предложения чаще оформляются именно так, как оформили Вы. С. В. Друговейко-Должанская, член Орфографической комиссии РАН, в своей статье, опубликованной во втором выпуске издания «#Тотсборник», показывает, что такое решение пишущих выглядит вполне обоснованным, а вариант с тире должен дополнить имеющееся правило.

«Многогранный вкус(,) как у вина.» — подскажите, пожалуйста, нужна ли здесь запятая? Спасибо!

Здесь приведено неполное предложение. Без контекста оно понимается так: вкус чего-то (видимо, названного в контексте) уподобляется вкусу вина, а значит, перед нами типичный сравнительный оборот, требующий постановки запятой. Возможно, реальный контекст подскажет иное решение.

Как рассчитать долю в квартире

С жилой недвижимостью совершаются различные сделки, которые приводят, в том числе, к возникновению долевой собственности. Разбираемся, как рассчитывается доля в квартире, ее стоимость и налог с продажи.

Как считаются доли в квартире

Для правильного подсчета нужно определить основные показатели жилища.

Здесь важно учитывать, что его площадь включает как жилые помещения, так и нежилые. Эти помещения относятся к общей собственности и не выделяются персонально отдельному человеку в пользование (будь то кухня или санузел). Проведем расчет долей в квартире от общей площади в следующем порядке:

  1. Сначала устанавливаем совокупную общую площадь жилища в квадратных метрах по документам (технической документации, сведениям из Росреестра).
  2. Найденный показатель делим на количество документально подтвержденных собственников.

Может пригодиться: как узнать, зарегистрирована ли недвижимость в Росреестре

Определим, сколько это — 1/10 доля в квартире у каждого.

Возьмем все квадратные метры и разделим их на 10 частей, что получилось — такая часть у каждого.

Так, если площадь 52 м: 52 / 10 = 5,2 м составляет часть каждого совладельца, если их 10 и они равны.

Формула расчета доли в квартире

Пошаговый алгоритм, как рассчитать доли в доме, выглядит так:

  1. Определяем общую площадь, размер жилого и нежилого пространства, количество совладельцев.
  2. Определяем соотношение общей площади, жилых и нежилых квадратных метров.
  3. Из расчета обоих пространств устанавливаем часть каждого собственника.

Формула расчета доли в квартире

Посчитать долю вам поможет онлайн-калькулятор

Как посчитать доли в квартире в дробях

По общему правилу, части владельцев считаются равными ( ст. 245 ГК РФ ).

Участники сами устанавливают иной порядок распределения, особенно это актуально, если кто-то больше внес денег на покупку или ремонт.

Посмотрим, как считать доли в дробях математически:

  • 50% / 100% = 1/2;
  • 20% / 100% = 1/5;
  • 15% / 100% = 3/20.

Таким образом, 50% — это 1/2, 20% — это 1/5, 15% — это 3/20. Проверяем обратным действием:

1/2 + 1/5 + 3/20 + 3/20 = 20/20 или 1.

Вопрос: сколько это — 5/12 долей от общей площади в 59 м?

Ответ: надо 59 м разделить на 12 и умножить на 5 = 24, 58 кв. м.

Как посчитать стоимость доли в квартире

Мы выяснили, как посчитать долю от общей площади квартиры, теперь посмотрим, как определить ее стоимость в денежном эквиваленте.

Если жилье продается целиком всеми собственниками, то логично разделить полученную прибыль пропорционально размерам частей каждого из них.

Например, если вы продаете объект за 4 миллиона рублей и у вас ¼, то вам полагается 1 млн рублей.

Но на практике такая сумма выходит, когда жилище продается целиком. Иначе ее стоимость оценивается в меньшем размере.

Покупатели предпочитают покупать сразу отдельную комнату в общежитии или коммуналке. Приобретают часть жилья, когда нужна официальная прописка, и нет потребности в проживании. Тогда покупатель подбирает самый дешевый вариант.

И здесь уже действует рыночный закон спроса и предложения: продавец завышает цену, чтобы получить большую выгоду при продаже, а покупатель эту цену сбивает. Иногда реальная стоимость вдвое меньше первоначально заявленной цены.

Как посчитать налог на долю в квартире

В Налоговом кодексе (смотрим статьи 19 , 217 и 217.2) есть понятие минимального срока владения недвижимостью. Когда он подходит, с дохода от продажи уже не платят НДФЛ.

По общему правилу, этот срок — 3 года, если вы получили жилье (или землю — речь про любую недвижимость) по наследству или вам ее подарили. Еще варианты (хоть и редкие) — приватизация и договор пожизненного содержания.

И не забываем про те же 3 года, когда для владельца это единственное жилье, то есть он имеет лишь один объект недвижимости и там и живет, других квартир, домов или земель у него нет.

Другой вариант срока — 5 лет. Он применяется во всех остальных случаях. Например, когда вы покупаете жилье, неважно, сразу или в ипотеку.

Если срок владения оказался меньше 3 или 5 лет соответственно, налог исчисляется по ставке 13%.

КонсультантПлюс поможет разобраться с налогами на долю в квартире!

В системе найдете актуальные правила, пошаговые инструкции по расчету, бланки и образцы платежек и налоговых деклараций. Все материалы готовят эксперты-практики — можете смело доверять.

Еще есть такое важное понятие как имущественный вычет. Это очень выгодно, поскольку вы можете уменьшить доход даже при наличии небольшого срока владения, и заплатить меньше налога из своей прибыли:

  • часть от 1 000 000 руб., соответствующую вашей части в квартире, — при продаже жилья целиком;
  • 1 000 000 руб. — если продается часть по отдельному договору.

Также если у вас остались расходные документы на покупку или строительство жилья (платежки, чеки, расписки), доход уменьшают на общую сумму таких фактически произведенных расходов. Но их обязательно подтвердить документами.

Чтобы посчитать налог, доход от продажи части определяется, исходя из цены в договоре купли-продажи и доли в праве собственности (если продается весь объект) (п. 1 ст. 105.3 НК РФ ).

Пример расчета НДФЛ.

Жилье было приобретено Петровым за 2 500 000 руб. и находилось полностью в его собственности.

После смерти Петрова в 2020 г. 1/2 права собственности на жилье перешло к его дочери Петровой.

Полученные в порядке наследования доходы были освобождены от налогообложения (п. 18 ст. 217 НК РФ ).

В 2022 г. объект недвижимости был продан за 3 000 000 руб.

Доход дочери от продажи — 1 500 000 руб. (3 000 000 × 1/2).

Полученный доход уменьшается на часть расходов, понесенных в связи с приобретением Петровым квартиры, — 1 250 000 руб. (2 500 000 руб. × 1/2). Налоговая база составила 250 000 руб. (1 500 000 — 1 250 000), НДФЛ к уплате — 32 500 руб. (250 000 × 13%).

Полезный сервис: онлайн-калькулятор расчета НДФЛ

  • Богачева Алла

2023-04-24 11:12:39

В ходе совершения сделок с недвижимостью нередко участвуют совладельцы долей, и здесь необходимо правильно рассчитать долю квартиры от общего имущества, чтобы все документы были оформлены корректно.

2024-02-18 06:32:59

Вы бы лучше объяснили каким образом в характеристике жилплощади на этом ресурсе появляется информация о несуществующих жильцах.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *