Как официально сдать квартиру в аренду в москве
Перейти к содержимому

Как официально сдать квартиру в аренду в москве

  • автор:

Как правильно сдать квартиру в аренду в Москве?

Сегодня многие москвичи решают сдавать свою квартиру в аренду. Жилье в Москве востребовано, как никогда — тысячи приезжих готовы платить хорошие деньги за квартиру в пределах МКАДа. Однако многие собственники сталкиваются с ситуацией, когда квартира, которую они готовы сдать, месяцами ждет своих новых жильцов.

На сегодняшний день в столице сдается более 20 тысяч квартир. Предложений очень много, но эксперты отмечают, что арендаторы стали намного более требовательными к качеству квартиры и условиям аренды. Владельцы квартир, которые не знают правил и законов рынка недвижимости, вряд ли могут рассчитывать на заключение выгодного договора. Чтобы быстро и успешно сдать квартиру в Москве, нужно учесть множество тонкостей.

Сдавать квартиру самому или через посредника

Первый вопрос, который встает перед собственником, решившим заработать на своей недвижимости — это «Сдать квартиру через агентство или самостоятельно?».

Самый, казалось бы, простой и безопасный вариант — сдать квартиру знакомым, если среди них есть кто-то, кто согласится ее снять. Однако обычно приятелям квартиру сдают по цене, значительно ниже рыночной. К тому же, как известно, любые финансовые дела способны испортить отношения между друзьями.

Можно попытаться найти жильцов самостоятельно, разместив объявление на интернет-портале. Но будьте готовы взять на себя все юридические хлопоты — составление грамотного договора с четким указанием прав и обязанностей обеих сторон. Малейшая ошибка — и договор не будет иметь никакой силы, а значит, разрешить возникшие проблемы с жильцом вы не сможете. Не забывайте также и о том, что количество мошенников, которые «охотятся» на владельцев квартир, просто огромно. Они могут пересдать квартиру или даже продать ее по фальшивым документам.

Самый безопасный способ сдать квартиру — обратиться в агентство с хорошей репутацией.

Там вам помогут подобрать подходящих жильцов и составят индивидуальный договор, в который будут включены и ваши личные пожелания — например, запрет на домашних животных или проведение ремонта без вашего разрешения. При желании агент поможет застраховать квартиру и ценное имущество, которое остается в ней. Еще один плюс — вам не нужно будет самостоятельно показывать жилье потенциальным арендаторам, риэлтор возьмет все контакты с ними на себя. При этом все услуги агентства будут для вас бесплатными.

Какие документы необходимы для безопасной сдачи в аренду квартиры

Чтобы подписать договор найма, вы должны заранее подготовить необходимые документы.

  • Паспорт владельца квартиры;
  • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
  • Свидетельство о государственной регистрации права;
  • Если собственность на квартиру получена в 2016 году, необходимо предоставить выписку из ЕГР;
  • Договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельства о праве на наследство, справка правления ЖСК, ЖК о полной выплате пая;
  • Подписи в договоре найма всех собственников квартиры и постоянно проживающих в ней совершеннолетних лиц, подтверждающие их согласие с условиями заключенного договора.

Следующий шаг — договор. Лучше всего, если его составит профессиональный юрист риэлторской компании. Образцы, которые можно найти в интернете, зачастую устарели или составлены неграмотно, а это означает, что они не будут иметь юридической силы. К составлению и подписанию договора нужно подходить очень серьезно. В нем должны указываться:

  • Личные данные обеих сторон — ФИО, дата рождения, номер и место выдачи паспорта, адрес прописки, номера контактных телефонов. Перед тем, как подписать договор, проверьте паспортные данные, которые указал арендатор, и не постесняйтесь внимательно сверить их с паспортом. Это касается всех сведений — ФИО, места регистрации, даже фотографии. Чем больше параметров, позволяющих определить личность арендатора, тем лучше;
  • Точный адрес квартиры;
  • Сведения о лицах, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем. Если этого пункта не будет, то арендатор может пересдать вашу квартиру или превратить ее в общежитие. И вы ничего не сможете с этим поделать.
  • Точная стоимость аренды. Если вы предполагаете, что спустя год или два захотите несколько поднять цену, чтобы покрыть инфляцию, такая возможность должна быть отражена в договоре. Не забудьте также указать, кто оплачивает коммунальные счета — вы или арендатор;
  • Срок и порядок выплат арендной платы, а также размер пени в случае просрочки.
  • Условия досрочного расторжения договора — как по вашей инициативе, так и по инициативе арендатора.
  • Величина залога, порядок его внесения, возврата и удержания;

Не лишним будет и составление описи наиболее ценного имущества, которое вы предоставите в пользование арендатору. Не обязательно указывать в нем каждую табуретку и занавеску, но дорогая мебель и техника (например, бытовая техника, стереосистема или плазменная панель) должны быть упомянуты. Иначе вы никогда не докажете, что эта техника у вас вообще когда-то была.

На что обратить внимание при сдаче своей квартиры в аренду

Прежде чем обратиться в агентство, квартиру следует подготовить к сдаче. Не обязательно делать капитальный ремонт. Но квартира должна быть чистой, аккуратной, без лохмотьев обоев, разводов на потолке и неприятных запахов. Она должна производить хорошее впечатление, так что потрудитесь сделать минимальный косметический ремонт или генеральную уборку.

Проверьте также, все ли работает: краны и стоки не должны протекать, дверной замок не должен заедать, вся техника должна исправно работать.

Лучше всего сдаются квартиры, оснащенные всем необходимым.

Минимум — холодильник, плита и стиральная машина. Конечно, и на квартиру в самом плачевном состоянии рано или поздно найдется арендатор. Но подумайте сами, насколько надежен и респектабелен человек, согласный жить в неблагополучных условиях? А ведь именно порядочность и платежеспособность — основные плюсы нанимателя.

Мебель тоже нужна, но трезво оценивайте ее качество и количество. Выбросьте всю старую и нефункциональную мебель. Новая мебель, даже если она совсем простая и недорогая, заметно повысит привлекательность вашей квартиры в глазах арендаторов.

Эксперты заметили, что спрос на квартиры заметно колеблется в зависимости от времени года. Больше всего квартир сдается внаем летом и осенью, с конца июля по октябрь. В этот же период цены на квартиры немного повышаются — примерно на 5-7%. Это легко объяснимо — летом в столицу приезжают абитуриенты со всей страны. Некоторые снимают квартиру сразу, другие ждут результатов вступительных экзаменов и лишь после поступления, к началу учебного года, снимают жилье поближе к выбранному университету. Есть и другая причина — люди, которые решили сменить квартиру, обычно делают это осенью, после отпуска, чтобы не тратить лето на поиск подходящего варианта и переезд. Поэтому выбирайте подходящий момент и обращайтесь в агентство именно в эти «урожайные» месяцы.

Владельцы больших многокомнатных квартир нередко не могут решить, как распорядиться своей недвижимостью — сдать всю квартиру целиком или найти несколько жильцов, сдавая каждую комнату по отдельности. Принимая решение, нужно учесть, что спрос на комнаты и однокомнатные квартиры намного выше, чем на просторные апартаменты.

По данным мониторинга, проведенного агентством РБК, сегодня средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры в Москве составляет примерно 30 000 в месяц, 2-комнатной — 41 000 рублей, 3-комнатной — 57 000. Цена зависит от качества ремонта, наличия техники, срока аренды, расположения и расстояния до ближайшей станции метро.

Заметнее всего на стоимость аренды влияет расположение. Чем ближе к Кремлю, тем выше будут расценки.

Например, цена квартир в ЦАО заметно отличается от средних показателей: минимальная стоимость аренды 1-комнатной квартиры в этом округе составляет от 45000 рублей, 2-комнатной — 70 000 рублей, 3-комнатной — 100 000 рублей. Самые недорогие округа Москвы — это Южный, Юго-Восточный и Восточный, а в число самых престижных входят Центральный, Западный и Юго-Западный округа. Опытные риэлторы советуют реалистично смотреть на вещи и не завышать цену, иначе сдать квартиру будет непросто.

Эти нехитрые меры помогут агенту быстро найти подходящего арендатора.

Как правильно сдать квартиру в 2023 году?

Сдача жилья в аренду — один из способов увеличить доход с помощью недвижимости. Подойдите к вопросу ответственно: это позволит в будущем избежать трудностей, связанных с оплатой или порчей имущества. Расскажем в статье, какие нюансы стоит учесть и какие документы нужно подготовить.

Подготовьте квартиру к сдаче

Оцените внешний вид квартиры. Почините сантехнику, сделайте, если требуется, косметический ремонт и уборку перед показом недвижимости будущим квартиросъемщикам. Квартира может быть как с мебелью, так и без. Желательно приобрести минимум необходимой на первое время проживания меблировки и оборудования. Если квартира будет полностью готова к заселению, вы сможете сдать ее быстрее. Состояние и укомплектованность недвижимости также играют важную роль при ценообразовании.

Определите ежемесячный платеж за квартиру

За какую сумму сдать помещение? Установленная вами цена — это дорого или дешево? Вы сможете ответить на эти вопросы, изучив рынок аренды недвижимости. В этом помогут профильные сайты: «Циан», «Авито» и другие. Обратите внимание на стоимость арендного жилья, аналогичного вашему, оцените его состояние и наличие мебели, вид из окна, доступность инфраструктуры. Все эти факторы влияют на арендную ставку. Например, аренда однокомнатной квартиры с видом из окна на парк может стоить на 10-15% дороже, чем аренда такой же квартиры с видом на парковку или стройку. Анализ рынка позволит вам оценить приблизительный ежемесячный платеж.

Подготовьте необходимые документы

Владельцу недвижимости следует подготовить:

2 документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права);

3 документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи);
4 договор аренды или найма.

Часто понятия «наем» и «аренда» воспринимаются как синонимы, но это не так. Понятие «наем» жилья обозначает сдачу недвижимости частному лицу для проживания, а «аренда» используется для обозначения сдачи помещения юридическому лицу.

5 Дополнительные документы (при необходимости):

Если квартира принадлежит нескольким владельцам, собственники могут совместно подписать договор. Еще один вариант — получить от каждого из них письменное согласие на сдачу жилья.

Если совладелец несовершеннолетний, нужно получить письменное разрешение органов опеки. В случае, когда несовершеннолетний зарегистрирован в помещении, но не является собственником, такое разрешение не нужно.

Если жилье находится в социальном найме, то сдать его можно только по договору поднайма. В этом случае требуется согласие уполномоченного органа, действующего от имени собственника жилого помещения (государственного или муниципального жилищного фонда), а также проживающих совместно с нанимателем членов семьи.

Если жилье находится в ипотеке, для оформления договора потребуется письменное согласие банка.

Составьте договор аренды или найма

Грамотно составленный и понятный договор — половина дела! Он позволит учесть интересы обеих сторон, а также оградить собственника жилья от негативных последствий. Важно сделать договор подробным и четким. Включите в договор следующие данные:

адрес и основные характеристики помещения (этаж, площадь; количество комнат);
предмет договора аренды или найма;
паспортные данные арендодателя и арендатора;
реквизиты правоустанавливающих документов;
размер депозита и условия его возврата;
размер ежемесячного платежа, сроки уплаты, условия пересмотра суммы;

срок аренды или найма (максимальный срок договора найма — 5 лет (ст. 683 ГК РФ), срок договора аренды не ограничен (ст. 610 ГК РФ));

частота и условия визитов собственника;
основания для расторжения;
приложения, например, акт приема-передачи жилья;
реквизиты сторон, место для подписи.

После заключения договора собственнику необходимо зарегистрировать квартиросъемщиков по месту пребывания. Исключение — граждане, прописанные в том же регионе, где находится арендованная квартира. Договор аренды, заключенный на срок не менее года, должен быть зарегистрирован в Росреестре в течение месяца. За несоблюдение срока подачи оштрафуют на 5 000 рублей. Уклонение от заключения договора будет грозить штрафом от 1 500 до 2 000 рублей.

Найдите арендаторов

Найти жильцов для долгосрочной аренды можно, разместив объявления на профильных сайтах или в социальных сетях. Если вы не хотите заниматься процессом поиска, предоставьте подбор риелтору. Перед сдачей жилья соберите информацию о потенциальных жильцах. Поищите информацию в интернете, запросите справку о доходах — это позволит оградить себя от неплатежеспособных и недобросовестных арендаторов.

Частые ошибки сдающих квартиру в аренду

Собственники допускают следующие ошибки:
1 Не составляют акт приема-передачи жилья к договору.

Этот документ обезопасит владельца от недобросовестных арендаторов. В случае расторжения договора по акту легче будет определить, все ли вещи и оборудование на месте.

2 Не уточняют в условиях договора, какие коммунальные платежи включены.

Уточнение этой важной детали поможет избежать путаницы и споров. Владелец может включить оплату всей квитанции или, например, только воду и электроэнергию.

3 Не включают депозит.

Депозит — это своеобразная «страховка» арендодателя в случае порчи имущества или нарушения условий съема со стороны квартиросъемщиков. Как правило, сумма депозита равняется размеру ежемесячного платежа за проживание. При расторжении договора он должен быть возвращен, если все расчеты были проведены, квартира находится в удовлетворительном состоянии, а мебель и оборудование на месте.

4 Не прописывают условия проживания.

Важно прописать, могут ли в квартире проживать семьи с маленькими детьми, животными или третьими лицами.

5 Не указывают в условиях договора запрет на заключение договора поднайма.

Недобросовестный квартиросъемщик в таком случае может использовать помещение, например, для посуточной аренды жилья. Это повлияет на внешний вид помещения, может привести к конфликту с соседями и к другим нежелательным последствиям.

6 Не проводят проверки.

Навещать арендаторов без предупреждения нельзя, но можно указать в договоре условия и периодичность таких проверок. Это позволит избежать неприятных сюрпризов, вовремя обнаружить нарушения договора. Также стоит проверять, оплачиваются ли коммунальные счета.

Оплачивайте налоги

Сдача квартиры в аренду или в наем — доход, который облагается налогами. Существует несколько способов сдать жилье законно, заранее решите, какой из них вы будете использовать:

Регистрация ИП, работающего по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%.

Регистрация ИП и приобретение патента на сдачу недвижимости.

Патент — это система налогообложения для ИП. Государство устанавливает примерный годовой доход предпринимателя. Стоимость патента составит 6% от этой суммы. ИП будет освобожден от других налогов, например, от налога на недвижимость.

Получение статуса самозанятого.

Самозанятый должен оплачивать налог на профессиональный доход — 4% (сдача физическому лицу) или 6% (сдача юридическому лицу или ИП).

Уплата налогов на доходы физического лица (НДФЛ).

Собственник должен ежегодно сдавать налоговую декларацию, сумма налога составит 13% от дохода. Если вы являетесь нанимателем жилья по договору социального найма, то сдать недвижимость можно только как физическое лицо.

А если не платить налоги?

Отсутствие договора аренды или найма не снимает с владельца ответственности за неуплату налогов. ИФНС в случае обнаружения нарушения имеет право:

1 Требовать оплату налогов за последние 3 года.
2 Наложить штрафы:

за просрочку сдачи налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы налогов и не менее 1 тысячи рублей.

за неуплату налога в размере 20% (неумышленное уклонение) или 40% (умышленное уклонение). Умысел доказывают сотрудники инспекции.

3 Начислить пени на неуплаченную сумму в размере 1/300 от ключевой ставки Центрального Банка за каждый день просрочки.

4 Завести уголовное дело (согласно ст. 198 УК РФ).

Например, налоговая служба доказала, что собственник умышленно не уплачивал налоги как физическое лицо. Если ежемесячный платеж по квартире составляет 40 000 рублей, размер выплаты будет такой:
• Оплата налога: 40 000*36*0,13=187 200 рублей.
• Просрочка сдачи декларации: 40 000*36*0,05 = 72 000 рублей, так как сумма превышает 30% от суммы неоплаченного налога, то штраф составит 56 160 рублей.
• Штраф за уклонение от налогов: 187 200*0,4=74 880 рублей. Общая выплата составит: 318 240 рублей, т.е. доход от 8 месяцев сдачи квартиры, без учета пени, судебных и других дополнительных расходов. Другими словами, сдача квартиры неофициально будет стоить собственнику гораздо дороже своевременной уплаты налога.

Можно ли расторгнуть договор досрочно

Согласно статье 619 ГК РФ договор аренды возможно расторгнуть досрочно по инициативе арендодателя, если арендатор:

нарушает условия договора;
существенно ухудшает имущество;
не вносит арендную плату в установленные договором сроки более двух раз подряд;

не производит капитального ремонта имущества, при условии, что такая обязанность и сроки выполнения прописаны в договоре.

Собственник имеет право требовать расторгнуть договор досрочно только после письменного предупреждения.

Что ждет в будущем рынок арендного жилья?

Минстрой разрабатывает проект по созданию государственной системы учета договоров аренды или найма. Платформа предоставит участникам варианты договоров, порекомендует размер арендной платы на основании аналитических данных. Особенно интересно, что благодаря новому проекту можно будет провести проверку недвижимости, собственника или арендатора. Система позволит сделать процесс найма и аренды жилья прозрачнее, надежнее для всех участников сделки.

Подойдите к сдаче квартиры ответственно. Пропишите все требования и условия найма или аренды в договоре, учтите нюансы, заранее выберите способ уплаты налогов. Это позволит свести риски и возможные потери к минимуму.

Как официально сдать квартиру в аренду в москве

https://ria.ru/20220101/kvartira-1766344174.html

Без штрафов и посредников: как быстро сдать квартиру — советы экспертов

Как сдать квартиру в аренду: правильно, официально, быстро и без посредников

Без штрафов и посредников: как быстро сдать квартиру — советы экспертов

При сдаче квартиры в аренду собственники часто допускают ошибки, связанные как с уплатой налогов, так и с оформлением документов. Как быстро сдать квартиру без. РИА Новости, 29.01.2022

2022-01-01T08:16

2022-01-01T08:16

2022-01-29T10:06

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

МОСКВА, 1 янв — РИА Новости. При сдаче квартиры в аренду собственники часто допускают ошибки, связанные как с уплатой налогов, так и с оформлением документов. Как быстро сдать квартиру без посредников и правильно составить договор аренды – в материале РИА Новости.Как сдать квартируСдача квартиры в аренду – это распространенный способ увеличить доход. Чтобы ускорить процесс, нужно не только подготовить помещение и найти ответственных жильцов, но и соблюсти юридические нюансы.Подготовка квартирыПервым делом перед сдачей квартиры в аренду необходимо оценить ее состояние. Размер арендной платы и время, потраченное на поиск жильцов, напрямую зависит от характеристик недвижимости.Зачастую перед сдачей проводят косметический ремонт: белят потолки, красят стены или переклеивают обои, чинят сантехнику и т.д. Перед визитом потенциальных жильцов необходимо провести генеральную уборку: сделать это можно самостоятельно или обратившись в клининговую компанию.Однозначного ответа на вопрос, лучше сдавать с мебелью или без, нет. Но, по словам риелторов, на практике найти жильцов в необставленную квартиру намного сложнее, времени на поиск клиентов уходит больше.Вряд ли арендаторы станут перевозить мебель с квартиры на квартиру, особенно если они приехали из другого города. Поэтому желательно приобрести базовый набор, который обеспечит хотя бы минимальный комфорт жильцам. Например, кровать или раскладной диван, стулья, стол, холодильник и кухонный гарнитур.Помимо прочего, квартиру важно красиво представить на сайтах с объявлениями.“Многие собственники не придают значения качеству фотографий, а ведь это половина успеха, – говорит Ирина Дробот, старший эксперт агентства недвижимости “Аякс”. – Можно заказать профессиональную съемку или обойтись своими силами, убрав все ненужные вещи из кадра и сделав качественные фото на смартфон при дневном свете. Также можно добавить декор – квартира на фото будет красиво смотреться. Постеры в рамках, искусственные цветы, однотонные шторы или плед. Все это выгодно выделит объект среди конкурентов и поможет сдать его дороже”.Определение ежемесячного платежаЧтобы определиться с размером ежемесячного платежа, необходимо изучить сайты по аренде недвижимости. Нужно обратить внимание на стоимость квартир, похожих по площади и находящихся в этом же районе. Также при сравнении необходимо учитывать состояние недвижимости, набор мебели и бытовой техники.Основные факторы, влияющие на арендную ставку:В арендную плату могут быть включены платежи за коммунальные услуги. Такие условия согласовываются заранее и прописываются в договоре.Если необходимо сдать квартиру в срочном порядке, можно попробовать снизить стоимость аренды. Цена зачастую является решающим фактором.Поиск арендаторовНайти жильцов можно, разместив объявления на профильных интернет-ресурсах и популярных сайтах с предложениями товаров и услуг. “Еще один способ – поискать потенциальных арендаторов в соцсетях. Сейчас таким способом можно получить много информации”, – рекомендует эксперт.Необходимо указать, что жилье сдается частником, а не компанией. Многие не хотят заключать договоры с риелторами и охотнее снимают квартиру напрямую у собственника.Перед заключением договора стоит собрать побольше информации о будущих жильцах. Можно заранее попросить их предоставить копию паспорта. Также будет нелишним убедиться в платежеспособности съемщиков, запросив справку о доходах.ДоговорВ договоре должны быть прописаны основные характеристики жилья: площадь, этаж и номер квартиры. Кроме того, необходим кадастровый номер сдаваемого объекта и реквизиты документов, на основании которых помещение принадлежит арендодателю.Часто в договоре указывают личные данные людей, которые будут проживать вместе с арендатором. Делается это для того, чтобы собственность арендодателя не превратилась в нелегальное общежитие.Обязательный пункт – информация об оплате: размер, периодичность, а также кто несет расходы на ЖКУ.Условия расторжения договора, в том числе в одностороннем порядке, – тоже важный момент. Если его упустить, чтобы разорвать сделку понадобится отдельное соглашение или решение суда.В документе нужно прописать реквизиты обеих сторон: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.Несмотря на то, что максимальный срок договора – пять лет, чаще всего квартиры сдаются в краткосрочную аренду на 11 месяцев. При этом договор можно продлевать каждый год. Основное преимущество минимального срока аренды для владельца недвижимости в том, что в таком случае нет необходимости делать государственную регистрацию в Росреестре.Необходимые документыПакет документов для сдачи квартиры включает в себя:Как обезопасить себя перед сдачей квартирыОпись имуществаОпись имущества необходима для того, чтобы арендодатель смог получить компенсацию за причиненный ущерб. Такой документ прилагается к договору найма (рекомендуется прикреплять фотографии). Необходимо подробно указать, какая мебель и бытовая техника находится в квартире, и описать уже имеющиеся дефекты и недостатки (даже если это небольшая царапина). Чтобы уберечь свои вещи, в документе стоит отметить, какие штрафы будут наложены на арендатора за появление новых повреждений и какова стоимость каждого предмета обстановки.ДепозитПри подписании договора с жильцами рекомендуется предусмотреть депозит. Обычно его размер равен арендной плате за месяц. При сдаче жилья он служит страховкой за возможный ущерб, который арендатор может нанести владельцу в случае поломок бытовой техники или мебели, затопления соседей и т.д.В случаях, когда по окончании договора аренды имущество собственника находится в хорошем состоянии, а все платежи выполнены, депозит возвращается арендатору.Если задолженность за квартиру меньше размера депозита, разница в сумме возвращается арендодателю.СтраховкаСтраховка необходима для того, чтобы обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий. Например, если жильцы квартиры случайно затопят соседей снизу.Можно застраховать техническое оборудование квартиры, отделку и гражданскую ответственность перед соседями. В таком случае страховая компания должна возместить ущерб в ситуациях, когда здоровью или имуществу жильцов других квартир причинен вред (например, при пожаре, краже и т.д.). Деньги будут выплачены лишь в том случае, если чрезвычайное происшествие не является умышленным. При оформлении договора со страховой компанией нужно указать, что квартира сдается в аренду.Кроме того, есть возможность заключить договор со страховой компанией вместе с арендатором. Но чаще всего собственники склоняются к тому, чтобы сделать это самостоятельно. Ведь в случае ЧП именно владельцу придется компенсировать ущерб, нанесенный соседям. После этого можно потребовать со съемщика возмещение. Но на практике не всегда получается это сделать.Нужен ли риелторЕсли у хозяев жилища нет времени заниматься поиском арендаторов, отвечать на звонки и показывать квартиру, можно воспользоваться услугами риелтора, частного специалиста или сотрудника агентства.Рекомендуется не обращаться сразу к нескольким специалистам. Это вызовет конкуренцию между риелторами, которая, в свою очередь, может привести к занижению цен на аренду квартиры, чтобы привлечь больше нанимателей. Кроме того, если объявление о сдаче квартиры будет опубликовано на всех сайтах, это не повысит уровень доверия к арендодателю, а напротив вызовет подозрение.Как сдать ипотечную квартиру“При сдаче в аренду ипотечной квартиры в некоторых случаях может потребоваться оповещение банка. Но обычно это происходит только при долгосрочной аренде с регистрацией в юстиции или если сдаются в аренду несколько объектов от ИП”, – поясняет эксперт Ирина Дробот.Акт-приема передачиВ процессе оформления сделки с будущим арендатором помимо договора необходимо подписать акт приема-передачи квартиры. Сделать это нужно в передаваемом жилом помещении после полного освобождения квартиры продавцом и в момент передачи ключей покупателю.С момента подписания такого документа жильцы берут на себя ответственность за содержание квартиры и обязуются платить за нее. В акте должны быть указаны данные жилища, отмечены все недостатки мебели и техники (если такие есть). Без этого документа сделку можно оспорить в суде и признать недействительной.Стоит учесть, что арендатор не несет ответственность за то, что имущество может испортиться по причине износа или по вине третьих лиц (например, соседей или коммунальных служб).В момент заселения новых жильцов в квартиру желательно вместе снять показания счетчиков, чтобы не возникло вопросов из-за задолженностей по коммунальным платежам.Уплата налоговПроцесс оплаты налогов зависит от того, кем является арендодатель: физическим лицом, ИП или самозанятым.Подпункт 4 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса РФ указывает, что физлица должны платить налог на доход (НДФЛ) от сдачи квартиры в аренду в размере 13%. Также им следует сдавать декларацию о доходах за предыдущий год до 30 апреля. Налог следует уплатить не позже 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.Можно выбрать иной способ уплаты налога с более низкой ставкой. Но им могут воспользоваться лишь индивидуальные предприниматели. Для тех, кто зарегистрирован в качестве ИП, действует упрощенная система налогообложения (УСН). В этом случае налог на доход будет составлять 6%.Налоги уплачиваются от всей суммы, которая указана в договоре. Если хозяин жилища включил в сумму аренды квартиры коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог. Поэтому при оформлении договора стоит учитывать все нюансы, касающиеся оплаты.“Если собственник квартиры самозанятый, налог при сдаче жилья будет еще меньше. Самозанятость – это достаточно новый налоговый режим в России, который действует с 1 января 2019 года. К самозанятым относятся физические лица, работающие на себя, чей доход не превышает 2,4 миллиона рублей в год. Ставка налога самозанятого зависит от того, кому он сдает квартиру. Если это физическое лицо, то ставка составит 4%, а если организации, то есть юридическому лицу, – 6%”, – поясняет юрисконсульт Светлана Чибирикова.Сдача квартиры нелегальноЕсли с новыми жильцами не возникает проблем и с ними сразу устанавливаются доверительные отношения, владельцам объекта недвижимости кажется, что про аренду никто не узнает.Но если третье лицо (например, управляющая компания или сосед) напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, на собственника могут наложить штраф.К тому же, нелегальная сдача квартиры может стать причиной конфликтов с жильцами. Например, если арендаторы что-то сломают и откажутся выплачивать компенсацию или съедут с квартиры, не заплатив.ОтветственностьЕсли арендодатель – физическое лицо, то за отсутствие декларации его оштрафуют на 5% от общей суммы дохода. Также согласно ст. 122 НК РФ штраф за умышленное нежелание платить налоги составляет от 20 до 40% от всей суммы. Если арендодателя обвинят в незаконной предпринимательской деятельности без ИП или юридического лица, штраф составит от 500 до 2000 рублей.

Патент или НДФЛ: как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов

Фото: AntonSAN\shutterstock

В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают жилье официально и уплачивают налоги с доходов. В 2019 году налоговые поступления от сдачи жилья в аренду составили 1,2 млрд руб., что больше на 7% по сравнению с 2018-м. Арендодатели подали 27,5 тыс. налоговых деклараций — на 2% больше, чем годом ранее. В 2019 году арендодателями было приобретено 2,7 тыс. патентов на сдачу жилья, что на 9% больше, чем в 2018-м. Основной фактор роста рынка легализованной аренды — повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду, считают риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». Среди тех, кто сдает жилье стандарт-класса, не так много людей, которые платят налоги с дохода от сдачи. В сегментах элитном и бизнес ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезнее. Однако, несмотря на постепенную легализацию, доля «вышедших из тени квартир», по оценке агентства недвижимости «Азбука жилья», составляет порядка 5% от объема столичного рынка аренды.

Рассказываем о способах уплаты налогов с доходов от сдачи квартиры и о том, какой из налоговых режимов будет самым выгодным и удобным для арендодателя.

Сдача квартиры по закону

  • гл. 23 о налогах на доходы физических лиц;
  • гл. 26.2 об ИП на упрощенке;
  • гл. 26.5 об ИП с патентом;
  • гл. 32 о налоге на имущество физических лиц.

Что будет, если не платить налоги с аренды квартиры

Участковые выявляют незаконно сдаваемые в аренду квартиры, налоговые органы привлекают собственников и взимают налоги. При этом ответственность несет и арендатор, который не оформил договор аренды. Ему также начисляется НДФЛ за получение дохода в натуральной форме.

За неуплату налогов предусмотрены штрафы. За непредставление налоговой декларации придется заплатить 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тыс. руб. За неуплату налога грозит штраф — 20% от суммы неуплаченного налога, а за умышленную неуплату — 40%. Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ.

Мария Жукова, управляющий директор сети офисов «Миэль»:

— Проживание в квартире лиц, не являющихся ее владельцами, не подтверждает коммерческий наем жилья. Ведь собственник может предоставить помещение безвозмездно, например для проживания своих родственников или знакомых. Закон не ограничивает граждан в праве распоряжения своим имуществом по собственному усмотрению. Однако если жильцы часто меняются или их проживание вызывает недовольство соседей — например, они шумят или иным образом привлекают внимание, — то вероятность того, что собственником заинтересуется ФНС, растет. Есть и другие источники, из которых ФНС может узнать о получении собственником нелегализованного дохода. Например, регулярные денежные переводы на банковский счет.

Если факт получения дохода будет доказан, то, независимо от наличия оформленного договора, ФНС вправе начислить налог, исходя из средней рыночной цены аренды аналогичного помещения в данном регионе, а также взыскать с налогоплательщика штраф.

Как сдавать квартиру легально

Существуют четыре основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо, в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), как самозанятый либо через приобретение патента на 1–12 месяцев.

Сейчас в Москве, по оценке риелторов, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальные — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные деньги на счета в иностранных банках, отмечает управляющий директор сети офисов «Миэль» Мария Жукова. По ее словам, для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП), уточняет эксперт.

Существуют четыре основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо, в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), как самозанятый либо через приобретение патента

Существуют четыре основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо, в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), как самозанятый либо через приобретение патента (Фото: Madhourse\shutterstock)

Размер налога на сдачу квартиры

Первый способ, самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя, — заплатить налог как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — говорит руководитель департамента аренды «Азбуки жилья» Роман Бабичев.

Налоги для самозанятых

Сейчас самой выгодной налоговой ставкой для наймодателей является налог на профессиональный доход (НПД) — специальный налоговый режим для самозанятых. Закон о самозанятых начал действовать с 1 января 2019 года в четырех регионах России, с 1 июля 2020 года его распространили на всю страну.

Ставки налога для самозанятых — 4%, если они оказывают свои услуги физическим лицам, притом что ИП, которые работают на упрощенной системе налогообложения, платят налог по ставке 6%. Если деньги самозанятым поступают от юридических лиц, то ставка налога составит 6%.

Налог на самозанятых касается только тех, кто работает на себя, без работодателя. Они могут быть как физлицами, так и индивидуальными предпринимателями, но не должны иметь нанятых по трудовому договору работников. Кроме того, воспользоваться новой схемой может лицо, чей доход самозанятого не превышает 2,4 млн руб. в год (это около 200 тыс. руб. в месяц).

Особенности налогового режима заключаются также в том, что налогоплательщику не придется заполнять декларации — в данном случае они не нужны. Не требуется также использование онлайн-кассы. И наконец, НПД отменяет обязательные взносы на медицинское и пенсионное страхование.

Патент для сдачи квартиры

Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве. Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для своей квартиры на странице департамента экономической политики Москвы с помощью специального калькулятора.

Суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.

Удобство такой системы в том, что патент можно приобрести на любой срок в течение календарного года. Кроме того, патент избавляет от бумажной волокиты с оформлением различных документов и подачей налоговой декларации.

Александра Стирманова, адвокат бюро S&K Вертикаль:

— Ранее собственники, которые сдавали жилье в аренду, вынуждены были в любом случае платить НДФЛ при получении дохода от продажи квартиры — независимо от срока владения, так как объект использовался в предпринимательской деятельности. С 1 января 2019 года ситуация для собственников-арендодателей (физлиц) улучшилась, они получили право не платить НДФЛ при соблюдении минимального срока владения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Обращаю внимание, что Налоговый кодекс содержит большое количество «но» и «если». Возникновение налогооблагаемой базы оценивается в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела.

Рынок аренды жилья существует в серой зоне, можно сказать, с момента своего формирования и об этой проблеме знают все. О том, что необходимо решить эту проблему и легализовать рынок говорят уже давно. Основная причина такой ситуации, конечно же, в желание сэкономить на уплате налогов. Другая причина — массовое сознание, сформировавшееся на протяжении длительного времени, о том, что граждане ничего не должны государству.

С введением специального налогового режима для самозанятых некоторые стали выходить из тени, но далеко не все, поскольку данный режим введен в качестве эксперимента и многие опасаются, что после завершения программы собственники будут вынуждены платить налоги по повышенной ставке, а программа была введена исключительно с целью получения информации о доходах граждан.

Примеры расчета платежей

Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости аренды квартиры. Например, стоимость аренды квартиры — 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога. Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб. в месяц. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.

Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие, помимо ставки налога, страховых взносов, считают риелторы. Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока. С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду.

Выгоднее всего приобрести патент или платить как самозанятый 4%. Но не все рантье самозанятые, и в этом случае выгоднее налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента примерно соответствует этим 6%. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций.

Выгоднее всего приобрести патент или платить как самозанятый 4%

Выгоднее всего приобрести патент или платить как самозанятый 4% (Фото: Tramp57\shutterstock)

Как платить налог за сдачу квартиры

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 30 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Договор аренды квартиры: как правильно сдать жилье

Договор аренды жилья регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописаны пункты такого договора, тем прозрачнее отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

Редакция «РБК-Недвижимости» вместе с экспертами подготовила инструкцию о том, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Мария Жукова, управляющий директор сети офисов «Миэль»:

Если заключать договор при аренде и не платить налоги, договор все равно действует?

— Договор нужен, чтобы стороны зафиксировали условия по аренде жилья. Он не влияет на правоотношения каждой из сторон с государством и его органами, в том числе налоговыми. А уплата налогов — это обязанность налогоплательщиков, которая наступает при получении ими дохода от источников на территории Российской Федерации.

Правда ли, что если заключить договор аренды на срок до года, арендодатель освобождается от уплаты налогов?

— Нет, это заблуждение. Повторюсь, уплата налогов — это обязанность каждого налогоплательщика, неисполнение которой влечет административную, а в некоторых случаях и уголовную, ответственность. При этом для уплаты налога ни длительность, ни регулярность получения дохода значения не имеют, так как налог (НДФЛ) подлежит декларированию по окончании календарного года и уплачивается налогоплательщиком в установленный срок. Исключение — налог для самозанятых, который уплачивается ежемесячно через мобильное приложение.

Что же касается срока действия договора менее одного года, то его краткосрочность освобождает стороны от обязанности его регистрации в Росреестре.

Рынок аренды в тени

Сегодня для многих россиян аренда жилья является основным решением квартирного вопроса. По данным «Дом.РФ», в стране сдается около 260 млн кв. м жилья, или примерно 5,7 млн квартир. Еще почти 6 млн семей готовы рассмотреть аренду как вариант решения жилищного вопроса в будущем — поэтому потребность в аренде жилья гигантская. Рынок арендного жилья в России имеет огромный потенциал роста. По оценке «Дом.РФ», съемное жилье в стране составляет только 9% от всего жилого фонда, тогда как в развитых странах этот показатель может достигать 40%

При этом рынок аренды жилья находится в тени — многие собственники не регистрируют договоры аренды в Росреестре и не уплачивают налоги. По оценкам института жилищного развития, основная часть арендного рынка жилья сейчас находится в тени — примерно 95%. Из-за этого государственный бюджет недополучает около 200 млрд руб. в год.

По данным НАФИ, 41% россиян не считают сдачу жилья в аренду без уплаты налога серьезным нарушением закона, а 51% сами не стали бы уплачивать подобный налог, если бы были арендодателями. Более того, если бы государство решило ужесточить контроль над уплатой налогов в этой сфере, большинство (66%) не поддержало бы такую инициативу.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *