Какие вопросы задать при покупке квартиры
Перейти к содержимому

Какие вопросы задать при покупке квартиры

  • автор:

15 вопросов, которые стоит задать перед покупкой квартиры

Статьи: 15 вопросов, которые стоит задать перед покупкой квартиры

Эта шпаргалка разработана «Крышей» специально для тех, кто подыскивает себе жильё. Просто задайте продавцу указанные вопросы, если хотите сэкономить время, деньги, нервы. Так вы сможете отсеять неликвид, мошенников и опасные варианты.

Если вы обнаружили на сайте несколько подходящих объявлений и не знаете, с чего начать, откройте этот список! Смело наберите номер продавца, договоритесь о просмотре и задайте нижеперечисленные вопросы. Ответы на них дадут максимально верное представление о состоянии жилья и его характеристиках.

Быстро систематизировать информацию и сравнить варианты поможет форма, которая показана ниже. Чтобы ничего не упустить, лучше делать пометки.

С чего начать

Главное — направить разговор в нужное русло и не упустить ключевую информацию:

  • о юридической безопасности потенциальной сделки;
  • состоянии и особенностях квартиры, возможных расходах;
  • расположении дома и инфраструктуре района;
  • бытовых нюансах — по желанию, можете разработать для себя вопросы о наличии мебели и техники, их пригодности и др.

Одни вопросы можно задать по телефону, другие — при первом осмотре, третьи — если объект вам действительно приглянулся.

Итак, вы набрали номер, дождались ответа, убедились в том, что трубку взял автор предложения. Если он подтвердил главные параметры, указанные в объявлении (город, район, цена, площадь, этаж, количество комнат, материал постройки, высота потолка и др.), приступайте к опросу, определите ключевые моменты. Позже, уже на осмотре объекта, переходите к более предметному разговору и задайте оставшиеся вопросы.

1. Кто является собственником?

Всегда лучше беседовать с самим хозяином, а не его представителями, знакомыми и даже доверенными лицами. Обязательно убедитесь, что именно этот человек владеет как информацией, так и документами и вправе принимать решение, вести переговоры.

2. В каком году вы купили её (или получили в наследство)?
Следует насторожиться, если не поступит внятного ответа. Наилучший вариант, когда вам озвучивают год покупки и готовы показать при встрече соответствующий договор перепродажи. Немного хуже, если собственность досталась от родственников, ведь о своих правах могут заявить другие обиженные наследники. Такие сделки требуют повышенного внимания.

3. Живетё ли вы в этой квартире сейчас? Если нет, то кто в настоящее время там проживает?
Бывают квартиры, которые долго сдавали в аренду или надолго оставляли в связи с отъездом без присмотра. В таких случаях приготовьтесь к тому, что владелец может не знать о скрытых дефектах и несколько переоценивать состояние объекта.

4. Нет ли ограничения прав на продажу квартиры?
Имущество может быть арестовано или служит гарантией возврата займа. Сложности с приобретением залоговой недвижимости возникают не всегда. Определитесь, готовы ли вы к такой сделке. Если да, то нелишне проконсультироваться у юриста.

О трёх главных принципах безопасной покупки квартиры можно прочитать в ранее опубликованной инструкции.

5. Все ли правоустанавливающие документы в порядке? Проводилась ли перепланировка? Она узаконена?
Объясните продавцу, что просто проявляете бдительность, а также хотите понять, не предстоит ли вам волокита с переоформлением бумаг.

О том, какие проблемы могут возникнуть с незаконно перепланированной квартирой, мы рассказывали в одной из недавних публикаций.

6. ЖК официально введён в эксплуатацию? Кто застройщик?
Существуют проблемные ЖК, застройщики которых под следствием или в бегах. С такими объектами возникают проблемы: невозможно прописаться в квартире, нет техпаспорта и т. д. Если вам предложат договор уступки прав требования или любой другой документ, насторожитесь. Уделите внимание истории объекта и изучите досье застройщика.

Не стать жертвой мошенничества и не пополнить ряды обманутых дольщиков вам помогут эти простые правила.

7. Сколько лет дому? Из чего он построен и чем отделан?
Если в объявлении не было этой информации, непременно поинтересуйтесь и присмотритесь сами. Например, дом может оказаться не кирпичным, как любят указывать продавцы, а просто с кирпичной облицовкой. Кстати, если возраст солидный, не мешало бы выяснить, не получал ли собственник уведомление о сносе. Этот вопрос очень важен, если покупаете жильё на вторичном рынке. Процедура изъятия недвижимости и снос могут доставить много хлопот. На всякий случай информацию можно проверить в акимате.

8. Проводился ли ремонт дома? Когда и какой?
В каком состоянии сети, подъезд, фасад? Это необходимо знать для принятия решения. Если окажется, что дом недавно обновляли, уточните, за чей счёт. Если работы проводили по программе модернизации ЖКХ, то учтите: с квартирой вы покупаете и долг за этот ремонт. Платежи сравнительно небольшие, но неприятно, если они станут сюрпризом.

Разумеется, будет полезно узнать о наличии и состоянии бытовой техники и мебели, выяснить, какая сантехника установлена — есть ли в квартире ванная или только душевая кабина? Обратите внимание на озеленение двора и то, что из себя представляет детская площадка.

9. Сколько лифтов? Какие? Есть ли грузовой?
Если дом старый, уточните, производилась ли замена подъёмника. Срок эксплуатации составляет чуть более 20 лет, и у многих из них он истёк ещё десять лет назад. Такие устройства, естественно, работают с перебоями и рано или поздно станут предметом целевых сборов.

10. Какого размера комнаты? Сколько квадратов приходится на кухню, гостиную, коридор, санузлы?
Попросите продавца сфотографировать на смартфон план квартиры и прислать его вам. Так вы будете иметь полное представление об объекте ещё до его осмотра.

11. Есть ли балконы, лоджии? Утеплены ли они? Сколько окон в квартире? Какие? Куда выходят?
Если вам не показали план квартиры, лучше уточните у продавца эти моменты, чтобы при осмотре вас не застала врасплох, например, детская комната с глухими стенами, сделанная из кладовки. Учтите: существуют квартиры без балкона, комнаты с нестандартными окнами или вовсе без них.

12. Когда в квартире делали ремонт? Менялась ли сантехника и трубы?
Если стены и пол не обновляли с десяток лет, то жилплощадь наверняка отчаянно нуждается в ремонте, как бы хозяин ни убеждал вас в обратном. Для продуктивного торга запаситесь информацией о ценах на работы.

13. Размер коммунальных платежей: сколько стоит содержание?
Важно выяснить, какая компания (КСК) обслуживает дом и по какому тарифу. Подключён ли дом к центральному отоплению или автономной котельной (зачастую обходится дороже). Какие счётчики установлены? Убедитесь, что не вышел срок их службы.

Разобраться с квитанциями будет несложно с помощью этой информации.

14. Что есть в доме и рядом с ним?
Наверняка вы не хотите жить рядом с шумным кафе или баром, пожароопасными донерными и т. д. Если развлекательное заведение всё же есть, назначьте просмотр на вечер. Так вы проверите, действительно ли это тихое местечко, как заверяет продавец.

15. Как к вам проехать? Где находятся ближайшие остановки, въезд во двор, где парковка и т. д.?
Информацию об инфраструктуре вы можете изучить самостоятельно. Однако ещё более ценной могут оказаться сведения, услышанные непосредственно из уст продавца. Если ещё при телефонном разговоре выяснится, что вам придётся «проехать вглубь квартала по неасфальтированной дороге до десятой ямы и повернуть за стройку», то это однозначно повод для торга либо для звонка по следующему объявлению.

Перед тем как беседовать с продавцом, предлагаем вооружиться формой, которую мы разработали для вас, либо составить собственную. Вы можете загрузить её в смартфон или компьютер, добавить свои пункты и распечатать, чтобы делать пометки, так вы точно ничего не упустите из виду.

И напоследок небольшой совет: возможно, некоторые детали вы выявите при осмотре — наличие перепланировки, состояние квартиры, двора и др. Однако есть моменты, которые лучше выяснить по телефону перед осмотром, чтобы не тратить время на неподходящие варианты. Определите для себя такие параметры. И кстати, не забудьте спросить, кто ваши будущие соседи.☺

Не сомневаемся, что, имея план переговоров, вы потратите время эффективно и быстрее найдёте идеальную квартиру. Желаем удачи!

Ремарка: А какие вопросы продавцу чаще всего задаёте вы? Предлагаем поделиться своим опытом, оставив комментарий под статьёй.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры, чтобы не удивляться после сделки

Баннер

Процесс покупки квартиры многосторонний, и один из важных моментов 一 выяснение подробностей о жилье, документах и даже личностях хозяев. Рассмотрим вопросы, которые надо задавать при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройке.

  • Мотивы продажи жилья
  • Какое место вы занимаете в цепочке
  • Проверяем документы
  • Как собственник стал собственником
  • Вопросы риелтору при покупке квартиры на вторичном рынке
  • Вопросы риелтору при покупке недвижимости в новостройке

вопросы риэлтору при покупке квартиры

Когда вы определились с выбором квартиры, наступает время переговоров

Мотивы продажи жилья

Поинтересоваться причинами продажи стоит еще до осмотра объекта. Может оказаться, что владельцы просто прицениваются и реально выходить на сделку не намерены.

Простой вопрос: «Почему продаете»? 一 обязательный, не бойтесь его задавать. От ответа зависит скорость, а иногда и вероятность совершения купли-продажи.

Могут обмануть? Да, от этого никто не застрахован. Но нельзя однозначно сказать, что собственник обязательно станет лукавить, говоря о мотивах продажи.

Иногда такое поведение объясняется нежеланием передавать второй стороне инициативу в переговорах и давать аргументы для понижения цены.

Важно найти недвижимость, которая будет подходить по всем критериям, в том числе по стоимости. Чтобы выбирать свободно, покупайте квартиру с ипотекой. Выгодные условия кредитования и лояльный к заемщикам банк значительно повышают шансы стать обладателем квартиры вашей мечты.

Не понимаете, каким будет размер ежемесячного платежа? Наглядно увидеть будущую финансовую нагрузку поможет ипотечный калькулятор: установите срок и размер кредита, и система мгновенно покажет ваш платеж.

Какое место вы занимаете в цепочке

Сделки на вторичном рынке 一 часто не прямые продажи, когда собственнику нужны именно деньги за свою недвижимость. В подавляющем большинстве случаев 一 это обмен через куплю-продажу.

Так образуется цепочка: продал 一 купил. И хорошо, если сюда не добавляют элементы: продал большую квартиру 一 купил одну 一 купил вторую.

Такое бывает, когда семьи разъезжаются, и необходимо найти сразу несколько новых объектов. Покупатели в такой ситуации вынуждены ждать своей очереди.

Часто случается, что люди продают квартиру для покупки лучшего жилья. Чтобы не признаваться в этом, в ход могут пойти различные отговорки. Будьте бдительны.

Екатерина в 2013 году решила переехать поближе к родным. Квартиру она нашла быстро, но собственник почему-то просил подождать со сделкой. Екатерина не стала выяснять причины, решила войти в положение и согласилась. Когда вышли все сроки, выяснилось, что собственник не просто продавал, а хотел поменяться на другой город. В результате за время ожидания цены на недвижимость сильно изменились, и теперь похожее жилье стоило дороже. Екатерине ничего не оставалось, как покупать квартиру уже по более высокой цене.

По большому счету, не так страшно, если ваш продавец ищет вариант обмена. Для покупателя проблема в другом: сколько времени ждать и не станет ли в итоге квартира дороже? Чтобы обезопасить себя, стоит заключить предварительный договор купли-продажи.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: что это и как его заключить

Проверяем документы

Что спрашивать при покупке квартиры о документах? Юридическая чистота объекта ー очень важный момент. Тема состояния и, главное, актуальности и документов, является одной из первостепенных.

что спросить при покупке квартиры

Часть моментов лучше выяснить по телефону или в переписке, и не тратить время на осмотр квартиры. Источник: unsplash.com

  • выписка из документ, подтверждающий право собственности, содержит личные данные правообладателей, историю переходов прав и особенности объекта;
  • договор купли-продажи, дарения или участия в долевом строительстве, свидетельство о праве на наследство и другие правоустанавливающие документы;
  • справки по форме девять (о составе семьи) и по форме двенадцать: показывают число зарегистрированных и Справки заменяет выписка из домовой книги;
  • последние счета за услуги ЖКХ ;
  • справки и документы из исключают незаконные перепланировки;
  • гражданские паспорта всех хозяев квартиры: не стесняйтесь сверять ФИО с теми, что стоят в выписке ЕГРН;
  • нотариально заверенное согласие жены или мужа собственника на продажу недвижимости;
  • разрешение органов опеки на продажу, если среди собственников есть несовершеннолетние;
  • документ о погашении ипотеки, если жилье приобретали через кредитование: в справке обязательно должно быть указано, что задолженность полностью погашена.

Помните: если некоторые документы вызывают сомнения или собственник отказывается предоставлять какую-либо справку, лучше не выходить на сделку.

Покупатель всегда рискует больше, чем продавец. Последний получает деньги и уходит, а второй 一 недвижимость с вероятными проблемами.

Подготовка и сбор большого пакета документов для сделки требует времени. Нашли квартиру мечты, но собственник пока не готов быстро выйти на сделку? Тогда, чтобы ожидание не проходило в гостях у знакомых, воспользуйтесь кредитом на аренду квартиры от Совкомбанка. Вы спокойно изучите все документы и справки, и начнете готовиться к сделке.

Хотите переехать в новую квартиру, но нет денег на комиссию, залог и первый месяц? Выручит кредит на аренду квартиры от Совкомбанка. Интуитивно понятный онлайн-калькулятор поможет рассчитать комфортный ежемесячный платеж, который не ударит по семейному бюджету.

Как собственник стал собственником

Изучая документы, обратите внимание на обстоятельства, при которых квартира перешла к текущему собственнику. Были ли ущемлены права других возможных претендентов? Особенно должно настораживать, если жилье за последние пару лет часто меняло хозяев.

Бывает, когда наследники, получив свидетельство о праве на собственность, больше никаких документов не оформляют. Хотя недвижимость надо еще зарегистрировать.

Что спросить при покупке квартиры, если ее приобретали с участием средств материнского капитала? Распространенная ситуация: родители купили жилье, оплатив часть стоимости маткапиталом.

В таком случае покупатель обязан убедиться:

  • маткапитал был использован для приобретения именно этой квартиры;
  • детям выделены в ней доли.

Если несовершеннолетние не получили доли в квартире, то новая сделка с этой недвижимостью может быть признана недействительной.

Самая крупная по размеру — памятная банкнота Малайзии номиналом в 600 ринггитов образца 2017 года. Ее размер чуть больше листа А4.

Другой факт

Вопросы риелтору при покупке квартиры на вторичном рынке

Лишь небольшое количество сделок в России проходит без риелторов. Специалисты по недвижимости активно участвуют в поиске покупателей, сборе документов и обязательно присутствуют на сделке.

Зачастую при просмотре недвижимости покупатели первым видят не собственника, а риелтора. Поэтому свои вопросы они адресуют именно ему.

Мнение эксперта

Эмиль Ахундов
Коммерческий директор НИИ «Развития народного образования»

Покупка квартиры ー ответственный и серьезный шаг, который требует многолетних накоплений. Если вы наконец решились на покупку жилья и обратились за помощью к риелтору, необходимо подготовиться к встрече и задать правильные вопросы .

О чем надо обязательно спрашивать риелтора:

  • Сколько стоит квартира и какие могут быть дополнительные затраты? Риелтор должен всесторонне проконсультировать покупателя по этому вопросу, рассказать о нюансах.
  • Где находится квартира и какие объекты инфраструктуры есть рядом? Расположение квартиры ー важный момент, который нужно учитывать. Рядом должны находиться магазины, школы, садики, аптеки, остановки общественного транспорта и другие объекты, которые могут потребоваться в повседневной жизни.
  • Состояние жилья, какие ремонты были произведены? Ответ на этот вопрос влияет на дальнейшую покупку. Не стоит забывать, что ремонт и перепланировка квартиры могут обернуться дополнительными тратами.
  • Преимущества и недостатки квартиры: риелтор должен подробно рассказать о структуре дома, инженерных коммуникациях, системе отопления, водоснабжении, качестве оконных и дверных блоков.
  • Наличие и состояние документов на квартиру. Этот вопрос ー обязательный, поскольку в случае неправомерности продажи, у вас могут быть большие денежные потери.

Важно помнить, что уверенность в качестве купленного жилья зависит не только от риелтора, но и от вашей внимательности и ответственности. Задайте все вопросы, которые вас интересуют, убедитесь в том, что информация правильно понята и переведена. Только так можно избежать проблем в будущем и совершить выгодную покупку.

вопросы при покупке квартиры

Не подписывайте договор купли-продажи, пока не убедитесь в юридической чистоте квартиры. Источник: piqsels.com

Вопросы риелтору при покупке недвижимости в новостройке

На рынке новостроек действуют несколько иные правила, чем на вторичном рынке.

Какие вопросы задать при покупке квартиры

news image

Покупка квартиры — дело столь важное, что даже интроверту на время придется стать экстравертом: без общения с продавцом обойтись не получится. Многие покупатели сомневаются, уместны ли будут некоторые вопросы. Отбросьте сомнения: неудобных вопросов в этой ситуации нет. Лучше заранее узнать все необходимое, чем впоследствии встретиться с неожиданностями. Мы подготовили список самых важных моментов, о которых надо спросить продавца при покупке квартиры.

Вопросы о документах

Во время первого разговора с продавцом, который обычно происходит еще по телефону, стоит сосредоточиться на основном. Важно выяснить все юридические аспекты и определить, все ли хорошо с документами на недвижимость. Для начала узнайте, с кем вы разговариваете: с риелтором, собственником или третьим лицом. Это важно, чтобы понимать, кто будет вести переговоры, решать вопросы цены и общего взаимодействия.

До подписания документов необходимо встретиться и пообщаться непосредственно с собственником, чтобы исключить вопросы мошенничества, детально выяснить историю квартиры и особенности ее состояния. Особенно важно настоять на этом, если продажей квартиры занимаются родственники или третьи лица. При взаимодействии с риелтором проверьте, действительно ли он работает в озвученной им компании.

Вот основные юридические вопросы, которые надо задать:

  • Как возникло право собственности: прямая покупка, наследство, ипотека?
  • Зарегистрировано ли право в Росреестре?
  • Как давно возникло право собственности? Был ли собственник в то время женат/замужем?
  • Использовался ли при покупке материнский капитал?
  • Сколько собственников? Есть ли несовершеннолетние? Все ли согласны на продажу?
  • Есть ли у продавца супруга/супруг? Согласен ли на продажу?
  • Сколько человек прописано, есть ли среди них несовершеннолетние?
  • Кто был прописан в квартире на момент приватизации?
  • Кто и на каких условиях был выписан?
  • Есть ли у квартиры обременения?
  • Существуют ли ограничения на продажу?
  • Есть ли другие люди, претендующие на квартиру?
  • Если квартира получена в наследство, все ли законные наследники участвовали?
  • Все ли в порядке с документами из БТИ? Если есть перепланировки — узаконены, есть возможность узаконить?

Вопросы о деньгах и сделке

В повседневной жизни правила этикета не приветствуют разговоры о деньгах. Другое дело — покупка квартиры. Здесь важно заранее выяснить все финансовые вопросы

  • Какая форма оплаты возможна: наличные, ипотека?
  • Продумана ли схема сделки: банковская ячейка, счет?
  • Выбран ли банк?
  • Если используете материнский капитал: готов ли продавец ждать согласований?
  • Если сделка у нотариуса: кто оплачивает услуги?
  • Если участвует риелтор: кто оплачивает его услуги?
  • Когда продавец готов выйти на сделку и освободить квартиру?
  • Будет сделка прямой или альтернативной? Если второй вариант: сколько звеньев в цепочке? Надо ли ждать других?
  • И сакраментальное: готовы ли к торгу?

Вопросы о квартире

О квартире, действительно, можно задать 101 вопрос. Важно выяснить все: от того, шумные ли соседи, до даты, когда проводили поверку приборов учета. Во время предварительного звонка стоит выяснить лишь базовые и важные для вас аспекты, которые не указаны в объявлении. Остальные вопросы можно задать уже во время посещения квартиры. Мы уже рассказывали об этом этапе подробно: давали чек-лист осмотра недвижимости и советы, как снизить стоимость квартиры перед покупкой.

Неудобные вопросы

Есть и неудобные вопросы, которые потребуется задать собственнику. Например, в случае сомнений уточнить, не состоит ли он на учете в ПНД и попросить предоставить соответствующую справку. Если собственники пожилые, а продажей занимаются их родственники или третьи лица, стоит уточнить вопрос дееспособности. При этом на сделку необходимо пригласить нотариуса, который оценит ситуацию и при необходимости привлечет медицинских работников для диагностики состояния здоровья.

Список вопросов может многократно расшириться. Поэтому важно на всех этапах покупки квартиры объективно и своевременно оценивать ситуацию. Оптимальный вариант — пригласить профессионального риелтора, который возьмет переговоры на себя и выяснит все важные моменты.

Что спросить у продавца при покупке квартиры?

Какие вопросы задавать продавцу перед покупкой квартиры на вторичном рынке?

Список обязательных вопросов продавцу при покупке квартиры на вторичке:

Какая правоустановка?

В предварительной беседе с продавцом, вопрос о правоустанавливающих документах считаю ключевым. В результате ответа, возможно, выясниться, что дальнейший разговор с продавцом теряет всякий смысл, потому что квартира по тем или иным причинам не подходит покупателю. При первичном обращении заявитель должен обладать достоверной информацией о том, каким образом квартира была получена в собственность, на каком основании собственник владеет недвижимостью: договор купли-продажи, ренты, дарения, перешёл ли объект по наследству (по закону или по завещанию). Полученные сведения необходимо досконально изучить и проанализировать, потому, как они могут оказать непосредственное влияние на ход процесса в целом. Выводы по правоустановке должны лечь в основу дальнейшей правовой экспертизы.

Существуют какие-либо обременения на объект?

Этот вопрос откладывать на потом вовсе не стоит. Спросите продавца об обременениях или ограничениях, наложенных на недвижимое имущество. Да, пусть он при этом не торопиться с ответом и хорошенько подумает. Ипотечный или потребительский кредит, долги за услуги ЖКХ, финансовые обязательства перед третьими лицами, судебное решение – всё это может служить серьёзным труднопреодолимым препятствием в грядущей сделке.

Продажа свободная или альтернативная?

Один из первоочередных вопросов продавцу вторичной квартиры, в зависимости от ответа на который все заинтересованные участники процесса могут планировать общее время на проведение сделки. При альтернативе, например, сроки физического освобождения и переезда могут растянуться на месяцы. Эти обстоятельства необходимо непременно учитывать в своих расчётах.

Сколько собственников и все ли согласны с продажей?

Ответ на этот вопрос всегда даёт определённую пищу для размышлений. Если хотя бы один сособственник жилья против реализации, сделка купли-продажи обречена на провал. Рекомендую заблаговременно осведомиться о взаимоотношениях в семье с этой точки зрения. Кроме того, советую поинтересоваться о наличии серых кардиналов, суфлёров, подсказчиков, доброхотов и других доброжелателей, которые могут осложнить жизнь покупателю в самый неподходящий момент. Не стесняйтесь и напрямую спросите у продавца: Кто принимает окончательное решение? За кем последнее слово? Часто так бывает, что юридический собственник квартиры – одно лицо, а командир – совсем другое!

Справки из ПНД и НД перед сделкой предоставите?

Вопрос неудобный, а для некоторых он покажется даже не скромным, но уверяю вас, здесь нет ничего предосудительного. Покупатель перед сделкой должен быть убеждён в здоровье собственника, а для этого иметь на руках письменное официальное подтверждение/гарантии слов продавца из специализированных медицинских усчреждений из психоневрологического и наркологического диспансеров с соответствующей отметкой – «Не наблюдался» и «На учёте не состоит». В противном случае добросовестный приобретатель очень сильно рискует остаться в один прекрасный момент у разбитого корыта. Помните, что проверки на вменяемость и дееспособность, наравне с юридической экспертизой правоустанавливающих документов на жильё, являются одними из основных аспектов юридического аудита чистоты сделки купли-продажи вторичной недвижимости. А потому подобного рода вопрос продавцу считаю более чем уместным – обязательным!

Отдельно стоит отметить, что на рынке существует определённая прослойка продавцов, которая при аналогичном вопрошании, когда ставят под сомнение шаткую позицию, будет искренне негодовать и неистово бушевать, сотрясать воздух громкими фразами об оскорблении чувств по причине высказанного недоверия.

Не стоит обращать внимание возможные на истерики со стороны хозяина, устные заявления и верить ему на слово – на лбу ни у одного человека не написано, что он нормальный и адекватный. Участники процесса видят друг друга в первый раз, к тому же, например, для суда важны не голые слова, а документы и бумаги на официальных бланках. Рекомендую все сопли и вопли кустарных реализаторов пропускать мимо ушей и стоять на своём – «вы либо предоставляете справки ПНД и НД, либо сделка не состоится!»

Какой возраст у продавца?

У девушки не принято спрашивать о её возрасте, а вот у продавца недвижимости напротив – такой вопрос будет очень даже кстати, потому как покупка квартиры у пожилых собственников и пенсионеров 65+ сопряжена с определёнными рисками – например, престарелых дедушек и бабушек уж очень часто подводит память. Для подстраховки в таких случаях рекомендуется вызвать врача на сделку для медицинского освидетельствования на вменяемость, при этом финансовые издержки на экспертизу ложатся на плечи инициатора процедуры. Но оно того действительно стоит, ведь добросовестный приобретатель должен быть уверен, что хозяин жилья преклонного возраста полностью отдаёт отчёт своим действиям, когда подписывает договор купли-продажи.

Есть ли несовершеннолетние дети?

При продаже квартиры на вторичном рынке, принадлежащей целиком или частично ребёнку, необходимо заручиться поддержкой/разрешением органов опеки и попечительства – именно на это государственное учреждение возложен контроль за соблюдением законных прав недееспособных лиц и несовершеннолетних детей. Требования у надзирателей строгие – условия на новом месте должны быть не хуже, чем на старом, а использование финансовых счетов с определёнными ограничениями. Сроки рассмотрения заявки, при всех составляющих, от 10 рабочих дней, но результаты труднопредсказуемы. Как показывает практика, многое в этом деле зависит от человеческого фактора. Так, что рекомендую, сто раз хорошенько подумать, прежде, чем покупать долю квартиры у детей, которым ещё не исполнилось 18 лет – сделка может стать для всех участников ещё большим испытанием!

Использовался ли при покупке жилья материнский капитал?

В принципе по смысловой нагрузке дублирует предыдущий вопрос о правах ребёнка – интерпретация с оттенком. В случае положительного ответа, альтернативная сделка, с прохождением органов ООиП и обязательным наделением долей несовершеннолетних, гарантирована. Ещё раз подчеркну, что провести куплю-продажу в этом случае в сжатые сроки вряд ли у кого получится. Останавливать свой взгляд на таком предложении стоит лишь тогда, если вариант действительно интересный (и по цене, и по планировке, и по местоположению) и вам некуда спешить!

Сколько лет жильё у продавца в собственности и полная ли стоимость в ДКП?

Как показывает практика, срок давности права на недвижимость напрямую влияет на цену в соглашении об отчуждении имущества. Так, что наводящие вопросы на эту тему непременно стоит задать продавцу квартиры при первом же общении. При первичных безвозмездных сделках (дарение, наследство, приватизация) собственник жилья освобождается от уплаты налога при продаже недвижимости только по истечении 3-х лет. Столько же времени нужно будет выждать, чтобы ничего не пришлось отчислять фискальным органам, и при реализации единственного жилья гражданина с правоустановкой ДКП. Во всех остальных случаях, чтобы не платить налоги с продажи, хозяин жилья будет вынужден ждать минимум 5 лет.

Квартира продаётся напрямую от собственника или по генеральной доверенности?

Часто так бывает, что юридический собственник квартиры находится за границей или в другом регионе страны и руководит процессом купли-продажи удалённо с помощью уполномоченного лица. Вопрос о том будет ли присутствовать хозяин на сделке – это не бред, а вполне серьёзный обдуманный шаг в рамках ведения конструктивного диалога. Продажа по генеральной доверенности чревата негативными последствиями – это одна из самых рискованных сделок на рынке. Представитель может утратить доверие хозяина жилья и доверенность может быть отозвана в самый интересный момент (в процессе регистрации перехода права собственности на объект), документ может быть просто фальшивым, владелец недвижимости может объявить, что доверенное лицо не предоставило всю исчерпывающую информацию по конъюнкуре рынка в заданном сегменте, или проще говоря, что сделка для него не выгодна, является кабальной и в судебном порядке успешно разорвать контракт. Как бы там ни было, настоятельно рекомендую следить за тем, чтобы собственник собственноручно ставил подпись на двухстороннем соглашении об отчуждении недвижимого имущества – в этом случае вернуть всё на круги своя будет значительно сложнее.

Перепланировка узаконена?

В принципе, жильё в таком полуофициальном статусе может пребывать годами, менять при этом собственников, перепродаваться много раз — ничего страшного в неузаконенной перепланировке нет. Банковские служащие перед выдачей ипотеки обращают внимание лишь на самые сложные изменения помещений – например, с переносом мокрых точек, а в остальном – без проблем одобряют и заёмщиков и объекты. Длиться это неопределённое состояние вторички может бесконечно долго, пока кто-нибудь не соберётся с духом и для своего спокойствия не положит конец этой нескончаемой эпопее. Конечно же, при покупке квартиры никому не хочется возлагать на себя груз ответственности и такую хлопотную обязанность. Да и на штраф от Гостехнадзора при случайной выборочной проверке можно налететь. Как бы там ни было, рекомендую сакцентировать невозмутимый взгляд продавца на этом нелицеприятном моменте – возможно, получиться приобрести для себя ощутимую выгоду из сложившейся ситуации и получить на устранение шероховатостей дополнительную скидку.

Ипотеку рассматриваете?

В том случае, если приобретение жилья планируется с использованием заёмных у банка средств, то необходимо уточнить у продавца, готов ли он пойти на сделку с ипотекой. Вопрос более чем уместный, потому как определённая прослойка собственников на рынке в силу разных жизненных обстоятельств (сроки, предрассудки) желает продавать своё жильё только за наличные.

Причины продажи?

Легко предугадываемый стандартный вопрос, на который у многих продавцов давным-давно припасён такой же стандартный ответ: «Покупаю другую, побольше» или «Квартира досталась в наследство, а сам живу в другом городе, а здесь она мне не нужна». Однако истинные мотивы порой запрятаны так далеко, что до них не докопаешься. Если покупатель сомневается в искренности собственника, рекомендую спрашивать о причинах продажи глядя ему в лицо – а вдруг промелькнёт что-то неуверенное во взгляде.

Порядок взаиморасчётов (передачи денег)?

Безусловно, перед покупкой квартиры стоит заранее узнать у собственника о предполагаемом способе финансовых взаиморасчётов по сделке и сопоставить желания продавца со своими возможностями. Часто так бывает, что в силу разных жизненных обстоятельств (возраст, печальный опыт, предубеждения) собственник больше доверяет старому доброму железному сейфу и настаивает на банковской депозитарной ячейке, нежели электронным счетам, а покупатель при этом наоборот отдаёт предпочтение современным схемам – например, аккредитиву и считает именно этот безопасный способ расчётов для себя приоритетным. Предложения непосредственных сторон процесса можно согласовывать и утрясать неделями, да так ни к чему и не прийти. Поэтому, для всех участников сделки крайне важно заранее найти консенсус и достигнуть договорённости и в этом вопросе — и чем быстрее это произойдёт, тем лучше…

Сколько человек прописано в квартире?

Следующий вопрос не менее важен, чем все предыдущие. Вопрос обсуждения – снятие с регистрационного учёта по месту жительства или юридическое освобождение жилого помещения. Спросите продавца без всяких экивоков: «Смогут ли все пользователи/владельцы выписаться из квартиры до сделки? Есть ли им куда перепрописаться, ну, хотя бы на время?» В паспортном столе формально необходимо указать новое место пребывания, но на самом деле из жилья можно выписаться в никуда! Поинтересуйтесь, задумывались ли всерьёз жильцы над этим и готовы ли они при необходимости временно пребывать в подвешенном состоянии…

Состоял ли продавец в браке на момент приобретения жилья?

Положительный ответ на этот вопрос может означать лишь одно – собственнику на сделку необходимо будет предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры

О чём спрашивать продавца при покупке квартиры?

О чём ещё не забыть спросить у продавца

От юридических и правовых аспектов предполагаемой сделки медленно переходим к житейским, так сказать, бытовым предметам обсуждения

Комнаты смежные или изолированные?

Смежно-изолированные планировки – по большому счёту, жильё неполноценное, неликвидное. В проходных комнатах сложно эффективно использовать пространство, да и отдохнуть толком скорее всего не получиться. Разнополым и разновозрастным категориям квартирантов, я уверена, будет в них не очень комфортно.

Куда выходят окна квартиры?

Эту деталь большинство клиентов на вторичном рынке вообще упускает из виду, хотя по факту для многих она является определяющей. Обязательно уточните у представителя или непосредственно у продавца – Какой вид открывается из окна: в тихий уютный зелёный двор или же на оживлённую шумную грязную улицу? И как расположена квартира по отношению к сторонам света? Уверена, что над этим вопросом покупателю стоит призадуматься заблаговременно…

Скрытые дефекты?

Предоставление собственником полной достоверной информации по объекту – краеугольный камень в процессе реализации. В том случае, когда продавец умышленно скрыл от покупателя такие дефекты и недостатки квартиры как, например, плесень, грибок, аварийное состояние несущих конструкций или инженерных коммуникаций, то сделка в судебном порядке может быть расторгнута и признана недействительной. Свежие обои на рыхлые стены, следы краски и штукатурки в местах протечек, на соплях держащиеся электрические выключатели — обычное дело на скорую руку завуалировать существенные минусы жилья. Помните, что нелепые отмазки типа: «А я и сам не знал!» — инстанциями не принимаются и не освобождают хозяина от юридической ответственности. Однако, не смотря на рискованность и щекотливость ситуации, зачастую убедить владельца рассказать всю правду о квартире бывает ох, как нелегко.

Год постройки дома, тип строения и перекрытий?

Возраст многоквартирного дома – для некоторых клиентов на вторичном рынке критерий основополагающий – чем моложе, тем лучше. Панельный, блочный, кирпичный, монолитно-кирпичный, деревянный – перед приобретением жилья не стоит забывать и про то, что каждому типу гражданского здания присущи свои уникальные конструктивные особенности. Например, многоквартирные сталинские и дореволюционные дома с деревянными перекрытиями обладают целым рядом как неоспоримых преимуществ, так и явных недостатков. Строения с железобетонными перекрытиями в этом отношении выглядят более цельными, однозначными и для большинства покупателей они намного предпочтительнее.

Кто осуществляет обслуживание и сколько платят коммуналку?

Перед покупкой вторичного жилья стоит помнить, что такая организационно-правовая форма собственников жилья как ТСЖ откладывает свой отпечаток на размер суммы в ежемесячной платёжке, а дополнительные «принудительно-добровольные» членские сборы на охрану, благоустройство и содержание в закрытых ЖК – обычное дело. Коммуналка в кооперативах и всякого рода объединениях обходится жильцам намного дороже по сравнению с оплатой по прямым договорам с поставщиками коммунальных услуг, когда эксплуатацию гражданских зданий осуществляют такие муниципальные учреждения как «ЖЭК» или «Жилищник». Зарубите себе на носу – чем меньше посредников в цепочке, тем дешевле.

Соседские войны и невыносимые условия существования зачастую становятся причинами срочной смены места жительства. Попросите собственника поделиться информацией о том, в каких взаимоотношениях он состоит со своим окружением. Проверять правдивость его слов, рекомендую на просмотре квартиры в вечернее время суток. Комфорт проживания будет во многом зависеть о того, какие люди обосновались над головой этажом выше или непосредственно за стенкой. Помните, что интеллигентных и спокойных, доброжелательных и миролюбивых соседей днем с огнём не сыщешь – они в наше время на вес золота!

Что из мебели остаётся?

Уточните у продавца, что из мебели и бытовой техники он готов оставить в квартире новому владельцу. Перед покупкой, примите к сведению, что, например, полностью опустошённая квартира будет выглядеть совсем по-другому, не так привлекательно как на красивой картинке в рекламе.

Сколько времени добираться до метро?

Заявленное время в пути в объявлении до ближайшей станции метрополитена очень часто не соответствует действительности (притянуто за уши) – это одна из самых популярных уловок продавцов. Издержки на общественный транспорт сильно бьют по карману и влияют на ликвидность жилья. Поинтересуйтесь у собственника о маршрутах и удобстве логистики, спросите у него в лоб, напрямую о том, как долго добираться до объекта своим ходом.

Где взять хлеба и зрелищ?

Уровень развития социально-бытовой инфраструктуры – это вам не шутка, а отправная точка изысканий для большинства здравомыслящих клиентов на вторичном рынке. Без многозального кинотеатра в торгово-развлекательном центре ещё как-то можно обойтись, а вот без розничного магазина с товарами первой необходимости – это будет не жизнь, а труба! Про такие первостепенные объекты социального обслуживания населения как аптека, поликлиника, больница. стоматология я вообще молчу! К сожалению, о них незадачливые покупатели начинают вспоминать лишь, когда нужда к стенке припрёт…

Как быть с досугом и отдыхом?

Трудно себе представить, что клиент покупает квартиру в абсолютно незнакомом ему месте. И всё же, не мешало бы лишний раз спросить продавца как у местного жителя, быть может он знает чуточку больше и сможет подсказать какие-то выигрышные стороны района: парки, спортивные секции, посоветовать хороших проверенных специалистов в сфере социального и медицинского обслуживания населения.

В квартире тепло?

Следующий вопрос к продавцу вторичной городской недвижимости вытекает из предыдущего. Как показывает жизненный опыт и практика эксплуатации гражданских зданий, в панельных домах, а особенно в торцевых и угловых квартирах, может существовать проблема с герметизацией межпанельных швов. Зимой в панельках порой бывает действительно невыносимо холодно и люди часто мёрзнут. В добротных кирпичных многоквартирных домах теплопотери значительно меньше – эти обстоятельства также непременно стоит учитывать при формировании окончательного решения.

Высота потолков?

Не упустите и эту немаловажную деталь из виду. Чем выше потолки, тем больше объём – дышится намного легче, знаю об этом не понаслышке. Да и мебель у кого-то, возможно, припасена для новой квартиры определённого роста.

Балкон или лоджия?

На самом деле, разница существенная! Лоджию намного легче утеплить и присоединить к жилой комнате или кухне – и увеличить так необходимое полезное жизненное пространство. Неотапливаемый балкон в этом плане так навсегда и останется местом хранения «нужных» вещей.

Установлены ли счётчики на воду?

Приборы учёта воды – заметно экономят семейный бюджет. Поинтересуйтесь у продавца о наличии счётчиков на горячее и холодное водоснабжение, а заодно, уточните у хозяина, когда была последняя техническая поверка. Держите у себя в голове, что отсутствие необходимого оборудования сулит покупателю определёнными финансовыми издержками.

В зависимости от циркуляции водоснабжения в многоквартирном доме (снизу вверх или сверху вниз) на крайних этажах, а особенно на верхних, может ощущаться недостаточный напор воды. Настоятельно рекомендую, перед покупкой вторички проверить давление H2O на всех режимах работы сантехнического оборудования.

Как давно проводился капитальный ремонт жилого дома?

Если дом старый, то вопрос о качестве последнего капитального ремонта здания, считаю более чем уместным. Работы могли производиться поверхностно (лёгкая косметика фасада, лестничных маршей и входной группы) или с заменой всех центральных коммуникаций (кровля, стояки, внутреннее электрооборудование). Кроме того, расспросите продавца об общем износе строения в процентном соотношении.

В подъезде чисто? Есть ли посторонние запахи?

С годами в результате подтоплений или халатной эксплуатации подъезды многоквартирных домов ветшают и производят удручающее впечатление – стены исписаны бранными словами, а шахты мусоропровода начинают извергать зловонье. Подъезд образцового содержания с цветами и накрахмаленными занавесками – большая редкость и ещё один довод в пользу покупки квартиры

Парковка удобная?

Вопрос насущный, особенно для крупных городов, где с каждым годом пространства для личного автотранспорта становиться всё меньше. Вечерние парковки в жилых кварталах мегаполисов, действительно, становятся для собственников ежедневной головной болью. Наличие большой бесплатной стихийной площадки для ночного хранения железных коней – ещё один веский довод в пользу приобретения именно этой квартиры.

Какие вопросы не стоит задавать по телефону

Торг уместен?

Уверена, что профессиональные участники рынка вторичной недвижимости в один голос скажут, что абсолютно все вопросы по сделке купли-продажи можно утрясти по телефону. Соглашусь с ними, но лишь отчасти. По моему глубокому убеждению, есть такие моменты, которые на расстоянии лучше не обсуждать. Например, торговаться с продавцом, не видя ни разу объекта в живую, то есть удалённо посредством телекоммуникационной связи – это ни что иное, как признак дурного тона. Опытному риэлтору такое поведение говорит о несерьёзности намерений, о неблагонадёжности встречной стороны. Только при предметном интересе клиент может себе позволить спрашивать собственника о конечной стоимости: «А какая будет последняя цена?» В противном случае, он сильно рискует быть посланным контрагентом в далёкое эротическое путешествие…

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.

Действующие акции

— до 1 июня 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%

— пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *