Что происходит с ценами на недвижимость
Перейти к содержимому

Что происходит с ценами на недвижимость

  • автор:

Сначала – ажиотаж, а потом?

Политические события февраля-марта 2022 года перевернули всё вокруг. После того, как Россия начала военную операцию, Запад применил против нашей страны запредельные санкции, которые прежде себе никто не мог и представить. Из-за заморозки части золотовалютных резервов Центробанка в долларах, евро и фунтах стерлингов, регулятор не смог на торгах проводить интервенций, и курсы доллара и евро побивали все рекорды, доходя до значений 120 и 130 рублей соответственно. Защищая рубль от девальвации, ЦБ был вынужден поднять ключевую ставку до 20% годовых. Также власти приняли еще ряд специальных мер, в частности, — обязали импортеров продавать 80% валютной выручки, начали готовиться к переходу продаж газа Европе за российские дензнаки. Это действительно успокоило рубль, который к 31 марта показал результат 84 за доллар и 93 за евро.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Застройщик: АО ГК ОСНОВА. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте nametkin-tower.ru.

Вспоминаем 2014-й год

Как всегда и бывает во времена турбулентности, граждане побежали покупать квартиры, уповая на защиту, сохранность, и если повезет – преумножение денежных средств. К слову, те клиенты, у кого были валютные сбережения даже и выиграли. Образовался ажиотажный спрос. То есть, всё очень похоже на картинку конца 2014 года, когда покупатели буквально штурмовали отделы продаж недвижимости. Тогда тоже были санкции и девальвация рубля.

После того, как ЦБ поднял ставку до 20%, банки тоже установили запредельные проценты по коммерческой ипотеке и в марте рынок подпитывался «живыми» деньгами, а также средствами заемщиков, успевших получить одобрение от банка на выдачу кредитов по старым ставкам. Но уже с 1 апреля стартует обновленная программа льготной ипотеки с государственной поддержкой. Предназначена она для покупки квартир на первичном рынке. Напомним, как изменились параметры программы. Для Москвы и Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области кредитный лимит подняли до 12 млн рублей, для регионов — до 6 млн рублей, а ставку — с 7% до 12% годовых. Пока данные условия рассчитаны на три месяца — до 1 июля 2022 г. В целом это разумное государственное решение, которое поддержит заемщиков. Напомним, что льготная ипотека с аналогичной ставкой действовала у нас в 2015-м году и пользовалась успехом. Хотя, конечно, психологически тяжело переходить на почти удвоенные проценты.

Застройщик: ООО СЗ ОПУС. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте opus-home.ru.

Как льготы разгоняют рынок

Но вот вопрос: сможет ли льготная ипотека под 12% предотвратить коррекцию рынка, которую аналитики рынка давно прогнозируют? Ведь за год с лишним (с весны 2020 г. по июль 2021 г) прежняя льготная ипотечная программа со ставкой 6,5% годовых (на практике банки и застройщики ее снижали еще) разогнала спрос и цены. Из-за этого новостройки московского региона за последний год с небольшим прибавили в цене 30-40%, а в некоторых сегментах и 50%. Вторичные квартиры за последние два года подорожали в «старой» Москве на 40%, в Новой – на 42%, в Подмосковье — на 60%. (На «вторичке» господдержки не было, но «обычная» ипотека была вполне доступной).

Да, в июле льготную ипотеку переформатировали, и в Москве она перестала действовать, но застройщики стали активнее субсидировать ставки за свой счет. Квартиры продолжали раскупаться, а цены – расти.

от 24,3 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ПРЕСНЕНСКИЙ ВАЛ 27. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Покупатели вошли в раж

Спрос пока не унимается. Еще недавно его подстегивало изменение политики Центробанка, который еще до резкого скачка до 20% медленно, но неуклонно поднимал ключевую ставку, а народ пытался уцепиться за «старые» проценты, брал кредиты и шел за квартирами. Например, в этом феврале Росреестр зафиксировал рекордный спрос на жилье в Москве: число ДДУ составило 10 138, что по сравнению с февралем прошлого года больше на 32,7%. Также ведомство насчитало 13 418 (+11,2%) сделок на вторичке и 10 838 (+18%) ипотечных договоров. И большинство февральских квартир было куплено еще до начала спецоперации и всех последующих событий, то есть в более-менее спокойное время. В марте геополитическая ситуация окончательно разгорелась, и возможно, статистика этого месяца окажется еще более впечатляющей. А с апреля «в бой» вступает льготная ипотека под 12% готовых, которая еще подгонит покупателей на рынок новостроек.

Застройщик: АО ГК ОСНОВА. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Подробные условия акций смотрите на сайте gk-osnova.ru.

Реклама. Застройщик ГК Основа. ОРГН 1167746614530. ИНН 9715264590. Проектная декларация на наш.дом.рф и mirapolis.city

Будет не до квартир?

Что касается вторичного рынка, то там сейчас ситуация сложная, потому что льготные ипотечные программы на него не распространяются. К тому же растерянные продавцы снимают с продаж квартиры, — у них нет понимания, сколько стоит их жилье. Вторичный рынок наверняка просядет на какой-то период времени, по крайней мере, до момента пока Центробанк не опустит ключевую ставку до приемлемых уровней. Но совсем не умрет – его поддержат альтернативные сделки.

Но и рынку новостроек вряд ли удастся избежать снижения продаж, так как ипотечный спрос практически был исчерпан за 2020-2021-й год при куда более низких ставках. А как сложится экономическая ситуация в ближайшее время, можно только догадываться. Люди могут терять работу, у них будет меньше денег, все дороже будет обходиться рядовой поход в магазин за едой и прочими необходимыми для жизни товарами. Очень может статься, что людям будет не до квартир, тем более по нынешним ценам, которые продолжают расти!

Строителям придется уступить

Понятно, что строители сегодня жалуются на подорожание строительных материалов, особенно импортных, сбои в поставках и т.д. Но государство поддержит системообразующую отрасль субсидированными ставками по проектному финансированию, упрощением порядка оформления документов. Обсуждается даже поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Поэтому строители будут нормально работать, но если они хотят, чтобы люди покупали квартиры хорошими темпами, им придется уступить в цене и смириться с тем, что прежних супердоходов какое-то время не будет.

Кстати, напомним, что последний раз крупный ценовой откат на 15-20% произошел в период 2015-2017 гг, когда как раз действовала первая программа льготной ипотеки под 12%. История любит аналогии.

Эксперт по недвижимости спрогнозировал снижение цен на новостройки в начале года

В России в начале 2024 года стоимость новостроек массового сегмента и бизнес-класса может снизиться, рассказал «Известиям» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Также будет медленно дешеветь вторичное жилье, спрогнозировал он. «Полагаю, в начале 2024 года произойдет небольшая коррекция вниз — главным образом, за счет дисконта — цен на новостройки массового сегмента и бизнес-класса. Вероятно, таким образом девелоперы отреагируют на резкое ужесточение льготной ипотеки. Однако снижение цен, на мой взгляд, не будет продолжительным», — сказал эксперт. По его словам, застройщики сумеют внедрить собственные удобные маркетинговые инструменты, в частности, траншевую ипотеку и беспроцентную рассрочку, что позволит восстановить спрос практически до прежних значений. Кроме того, покупательскую активность подогреют ожидания ужесточения условий по семейной ипотеке и другим адресным программам, добавил он.

«Первичный рынок премиального и элитного жилья практически не зависит от ипотеки, поэтому высокобюджетное жилье продолжит дорожать, как минимум на уровне инфляции. В свою очередь, вторичное жилье будет медленно дешеветь вплоть до снижения ключевой ставки на уровень 10–12%», — считает Сырцов. Эксперт обратил внимание на то, что в настоящее время сложились благоприятные условия для покупки жилья в новостройке с целью сбережения средств на фоне экономической неопределенности. «Покупать вторичное жилье целесообразно только с помощью наличных, без применения заемных средств. Полагаю, что экстремальные рыночные ставки продержатся по меньшей мере год, что чревато большой переплатой по кредитам даже с учетом последующего рефинансирования», — заключил Сырцов.

Мини-метр: инвесторы активно скупают микроквартиры
В Москве спрос на такую недвижимость вырос втрое, в Санкт-Петербурге — на 50%

Ранее, 9 декабря 2023-го, сообщалось, что стоимость новостроек в России за год увеличилась на 8%. Как говорится в результатах исследования платформы «Авито Недвижимость», самые дорогие квартиры на первичном рынке расположены в Москве (в среднем 16,3 млн рублей), Сочи (11,8 млн рублей) и Нижнем Новгороде (9,1 млн рублей).

Рынок недвижимости. Какой будет динамика цен в 2024 г.

Что будет с ценами на жилье этой зимой?

Экспресс-замер потребительских настроений от IRN.RU показал, что две трети россиян ждут снижения цен на квартиры этой зимой. За три месяца доля сторонников падения цен выросла почти на 23 п.п. Какие тренды будут влиять на рынок недвижимости в следующем году и что будет с ценами — разбираемся вместе с экспертами. В начале декабря 2023 г. читателям портала аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» был задан вопрос: «Что будет с ценами на жилье этой зимой?». 70% участников голосования ответили, что ждут снижения цен (три месяца назад, в сентябре 2022 г., — 47,3%). При этом 50,7%, то есть большая часть ответивших, полагают, что цены просядут более чем на 5%. Оставшиеся 19,3% придерживаются мнения, что жилье может подешеветь в пределах 5%. Для сравнения: три месяца назад в существенное падение цен верили 24,4% ответивших (+26,3 п.п.). В снижение стоимости жилья в пределах 5% — 22,9% (–3,6 п.п.). Согласно данным последнего опроса, 15,2% респондентов считают, что стоимость жилья предстоящей зимой останется на текущем уровне — это на 7,4 п.п. меньше, чем три месяца назад (в начале осени в стагнацию цен верили 22,6%). Повышение стоимости квартир в ближайшие три месяца прогнозируют 14,9% участников онлайн-голосования, что на 15,3 п.п. меньше, чем три месяца назад. Причем сегодня большинство приверженцев роста цен ожидают относительно небольшого повышения — в пределах 5% (10,9%). Еще 4% считают, что жилье может подорожать более чем на 5%. Как отметили авторы исследования, сегодняшние настроения покупателей схожи с результатами аналогичного голосования годичной давности. Год назад, в декабре 2022 г., в снижение цен верили около 78% опрошенных, роста цен ожидали 11%, почти столько же проголосовавших прогнозировали стагнацию. «Год назад доля ожидавших снижения цен была на пике, потому что к тому времени метр дешевел восемь месяцев подряд. Однако за 11 месяцев 2023 г. жилье в Москве подорожало на 7%, поэтому доля верящих в снижение цен уменьшилась», — прокомментировал результаты опроса руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его словам, основной рост цен пришелся на ажиотажную вторую половину года: +5,8% за июль — ноябрь 2023 г., когда спрос на жилье резко подскочил на фоне повышения ключевой ставки и ужесточения условий выдачи льготной ипотеки. «Но спрос уже на пределе, и покупатели это понимают: брать дорогие квартиры в дорогую ипотеку люди просто не смогут. Вслед за спросом вниз поползут и цены», — отметил О. Репченко. К слову, о планах купить квартиру в ближайшие три месяца сообщили 20,2% участников опроса. 79,8% проголосовавших пока покупку жилья не планируют. Чтобы получить более полную картину того, как будет развиваться рынок недвижимости в следующем году, «ЭЖ» поговорила со специалистами в этой сфере и участниками рынка. Эксперты называли основные тренды и озвучили свои прогнозы относительно движения цен на жилье. Публикуем самые интересные мнения.

Комментарий эксперта

Сергей Макаров , руководитель агентства недвижимости Vysotsky Estate (Фили-Можайский)
Сергей Макаров , руководитель агентства недвижимости Vysotsky Estate (Фили-Можайский)

  • Новостройки. Рост цен на новое жилье может быть вызван удорожанием строительных материалов и высоким спросом, особенно в больших городах. Однако неопределенность будущего льготной ипотеки может снизить спрос, заставляя застройщиков сокращать маржу.
  • Вторичная недвижимость. Возможное снижение цен на вторичном рынке из-за повышения процентных ставок, снижения спроса и региональных особенностей. Продавцы могут столкнуться с необходимостью снижать цены, чтобы привлечь покупателей.
  • Коммерческая недвижимость. Разнонаправленные тенденции с ростом спроса на складские помещения и изменениями в секторе апартаментов и офисов. Торговая недвижимость также переживает изменения под влиянием онлайн-торговли.
  • Загородная недвижимость и курорты. Ожидается рост интереса к загородной недвижимости и курортным регионам, что делает их привлекательными для инвесторов и покупателей.
  • Технологические инновации. Продолжится влияние онлайн-платформ и виртуальных туров на рынок, а экологическая осведомленность покупателей усилит спрос на экологически чистые и энергоэффективные дома.

Эти трансформации будут определять динамику рынка недвижимости России в 2024 г., создавая новые возможности и вызовы как для покупателей, так и для продавцов.

Комментарий эксперта

Екатерина Чернецова , юрист в сфере недвижимости, создатель «Vнедвиже»
Екатерина Чернецова , юрист в сфере недвижимости, создатель «Vнедвиже»

Из-за повышения ставок и ужесточения условий получения ипотеки на первые два месяца 2024 г. рынок недвижимости уйдет в небольшое затишье. Но по моим подсчетам, уже с весны начнутся уверенные движения. А лето — осень будут пиком активности.

Практика последних лет и событий в них показала: что бы ни происходило в мире, реакция участников рынка недвижимости всегда примерно одинакова: сначала испуг, потом позиция наблюдателя-выжидателя, потом поняли, что ничего страшного не произошло, а если произошло, то быстро адаптируемся и продолжаем продавать/покупать. Людей уже сложно чем-то напугать, поэтому адаптация к новым реалиям пройдет быстро.

Однозначно, сейчас не лучшее время для покупки своего первого жилья в ипотеку. А также для инвестирования в недвижимость. Цены сейчас на пике. Рынок перенасытился.

Сейчас, когда покупателей стало гораздо меньше, продавцам вторичного жилья придется снижать цены. Покупать стоит тем, кто продает что-то свое. А если разницу не придется «добирать» ипотекой, а собственными накоплениями — считайте, что победили нынешние обстоятельства. Но даже если разницу «добирать» в ипотеку под текущие ставки, сумма кредитных средств и переплата по процентам все равно не будет такой внушительной.

Комментарий эксперта

Максим Тарасов , директор по продажам компании «РОКВУЛ»
Максим Тарасов , директор по продажам компании «РОКВУЛ»

Основной тренд — рост стоимости жилья в крупных городах. За последние пять лет квадратный метр городской недвижимости в среднем по России подорожал в 2,5—3 раза, хотя по регионам цифры могут отличаться. Очевидной реакцией застройщиков стало уменьшение площади квартир в новостройках, что ведет к более плотному их заселению. Одновременно происходит укрупнение застройки: жилые комплексы становятся больше, этажность выше. Все это негативно отражается на комфорте проживания, в том числе акустическом.

Особенно остро проблему ощущают покупатели апартаментов и квартир-студий небольшой площади в ЖК с большим числом квартир на этаже. В подобных ситуациях необходимы эффективные акустические решения, позволяющие существенно снизить уровень проникающих от соседей шумов, максимально сохранив полезную площадь и без того скромной квартиры. Например, мы создали акустический материал толщиной всего 27 мм, который в составе звукоизоляционной конструкции позволяет снизить уровень проникающего воздушного шума на 57 дБ.

Для жилья комфорт- и бизнес-класса стало характерным наличие общих рекреационных зон с озеленением. Их можно создавать с использованием искусственной почвы — субстрата из каменной ваты, который позволяет выращивать растения прямо в перегородках или на стенах. Подобные решения могут быть актуальны и для квартир, офисов или общественных зданий.

Еще одна тенденция — квартиры-трансформеры со свободной планировкой. Например, с помощью перемещаемой перегородки традиционную кухню-гостиную в студии при желании можно разделить на отдельные кухню и жилую комнату. Сегодня есть конструктивные решения, которые позволяют придать такой функционал традиционным акустическим перегородкам с облицовкой из гипсокартона.

По-прежнему актуален тренд на экономию коммунальных ресурсов, размер платы за которые также постоянно растет. В особенности это касается отопления. Для новостроек проблема не столь ощутима, поскольку сейчас при их строительстве используют энергосберегающие решения, однако примерно 48% россиян живут в многоквартирных домах постройки 1957—1995 гг. Для них проблема утепления квартир, в особенности угловых и расположенных на верхних этажах, остается актуальной.

Нельзя обойти вниманием тренд на развитие индивидуального жилищного строительства. В 2023 г. на его долю приходится 58% всей новой жилой застройки. Постепенное смещение центра тяжести в сторону ИЖС объясняется в числе прочего мерами государственной поддержки этого направления и появлением доступных ипотечных программ для желающих сменить городскую квартиру на собственный дом.

Что касается ближайших перспектив, то здесь, вероятнее всего, следует готовиться к дальнейшему повышению цен на жилье. Очевидно, в большей степени это коснется недвижимости эконом-класса, где в стоимости квадратного метра готового жилья выше доля себестоимости материалов и работ, напрямую зависящей от ключевой ставки ЦБ и дорожающей логистики.

Комментарий эксперта

Евгений Ткачев , руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт-советник по инвестициям в недвижимость Юга

Евгений Ткачев , руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт-советник по инвестициям в недвижимость Юга

Что ждать от рынка недвижимости в ближайшие шесть месяцев 2024 г.

Новостройки

  • Столичные рынки недвижимости (Москва, Санкт-Петербург) уйдут в коррекцию, объемы продаж сократятся.
  • Переток спроса осуществится на Юг из-за уменьшения лимитов по льготным ипотекам. Средняя цена студии в Москве от 8 млн, в то время как на Юге (Краснодар, Ростов) — от 3,2 млн, курортный сегмент (Новороссийск, Анапа, Крым) —от 4,5 млн.
  • Смещение фокуса на туристические направления (Крым, Кавказ, Калининград, Краснодарский край) — отличный выбор для создания семейного капитала, если стоит задача сохранить накопления и купить квартиру в туристической локации.
  • Появление новых адресных ипотечных программ (по социальным потребностям): для участников СВО и их семей, студенческая ипотека, ипотека для врачей и учителей, модификация семейной ипотеки для многодетных семей.
  • Фокус на ИЖС из-за эскроу и дешевой ипотеки на домокомплекты (здесь только начинается государственное регулирование).
  • Замедление темпов вывода новых объектов на рынок (купить дешево у застройщика можно будет только со старта).
  • Появление механизма «рассрочка — ипотека».
  • Студии и однушки станут еще ликвиднее в силу своей доступности.
  • Рост стоимости недвижимости на первичном рынке продолжится, вызванный инфляцией и дорогими кредитами.
  • Более осознанный покупательский выбор перед покупкой недвижимости в связи с ограничением количества ипотек.
  • Возможное увеличение нераспроданных квартир больших площадей в сданных домах

Вторичный рынок

  • По-прежнему будет находиться в тренде падающего спроса до размера ставки по ипотеке на вторичное жилье около 10%.
  • Покупать будут только те, кто продает вторичку или имеет на руках наличные. Когда нет смысла переплачивать за новостройку.
  • Оживится рынок переуступок — эти квартиры можно купить дешевле, чем у застройщика, используя семейную ипотеку.

Комментарий эксперта

Руслан Сырцов , управляющий директор компании «Метриум»
Руслан Сырцов , управляющий директор компании «Метриум»

Вероятнее всего, в 2024 г. рынок недвижимости будет развиваться медленно. Продажи как новостроек, так и вторичного жилья почти полностью зависят от условий ипотеки. С этой точки зрения, как минимум в первой половине 2024 г. спрос на квартиры будет сокращаться. На рынке новостроек это произойдет из-за пересмотра условий выдачи кредитов с субсидированными ставками.

Власти снизили максимально возможную сумму льготного займа до 6 млн руб., что для Москвы и Петербурга (самые большие рынки жилья в стране) означает закрытие рынка для большинства покупателей, потому что жилье здесь намного дороже. Также повышен минимальный размер первоначального взноса с 20 до 30%.

На рынке вторичного жилья количество сделок уже сокращается, так как ипотеку в этом сегменте власти не субсидируют, а рыночные ставки уже повысились до уровня 15—16% годовых. С августа в Москве каждый месяц число зарегистрированных ипотечных сделок уменьшается примерно на 10% каждый месяц.

Судя по депозитным ставкам, банки ожидают сохранения высокой ключевой ставки Центробанком как минимум до середины 2024 г. Это значит, что на вторичном рынке спрос сильно сократится. Владельцам квартир придется либо предлагать большие скидки, либо снимать их с продажи. Вырастут арендные ставки, потому что потенциальные покупатели вторичных квартир предпочтут снимать, а не приобретать жилье по завышенным ипотечным ставкам.

Ситуация с новостройками будет лучше, так как программы субсидирования в целом продолжат действовать до лета 2024 г. Застройщики будут изобретать новые схемы продажи с комбинированными ипотеками, развивать трейд-ин, рассрочку. На этом фоне рост цен если и будет продолжаться, то замедленными темпами, либо вовсе остановится. В отдельных проектах девелоперы предложат клиентам значительные скидки (10—20%). На вторичном рынке снижение цен еще более вероятно.

Комментарий эксперта

Светлана Бардина , директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов»
Светлана Бардина , директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов»

С начала 2023 г. средняя цена квадратного метра в Москве выросла на 12,2%. Удорожание новостроек главным образом связано с рекордно высокой покупательской активностью. Также коррекция вверх обусловлена повышением значения первичного жилья в качестве инвестиционного актива на фоне экономической неопределенности.

Полагаю, что премиальные проекты, которые фактически не зависят от ипотеки, в 2024 г. продолжат дорожать как минимум на уровне инфляции. При этом быстрее будут расти цены на квартиры в самых привлекательных комплексах, например в первом жилом небоскребе в «Москва-Сити».

В свою очередь, на рынке комфорт- и бизнес-класса можно ожидать волны дисконтов, связанной с ужесточением условий выдачи льготных кредитов. Тем не менее резкого спада спроса не произойдет ни в одном сегменте, так как сохраняются адресные госпрограммы и удобные маркетинговые инструменты от девелоперов.

Мировой рынок недвижимости: когда цены станут «как прежде»?

Мировой рынок недвижимости «сломался». За десять лет цены на квадратный метр во многих странах выросли в полтора — два — три раза, а за последний год Америка показала рекордный рост почти на 20% в долларах, Россия — на 20% в рублях, и тенденция не меняется. Что происходит с квадратным метром и когда все это закончится?

10 лет подъема рынка

Стоимость жилья во многих странах мира выросла за последние десять лет как минимум в полтора раза.

Таблица: immigrantinvest.com по информации от www.money.co.uk Средние заработные платы за тот же период выросли совсем не так ощутимо, как метры: к примеру, в Израиле за десять лет недвижимость подорожала на 345%, а зарплата увеличилась лишь на 17,5%, в Швейцарии недвижимость дорожала на 165,5%, а зарплаты росла на 2,4%, в Германии недвижимость росла в цене на 162%, а зарплаты увеличилась на 14,2%. Теперь между поколениями бэби-бумеров и поколением Z настоящая «имущественная пропасть»: первые владеют недвижимостью, а вторые просто не могут позволить себе покупку. А вот что происходило за эти десять лет со стоимостью недвижимости в России, а точнее, в ее главном городе-индикаторе — Москве:

Мировой рынок недвижимости: когда цены станут «как прежде»?

На графике представлен рост стоимости квадратного метра в столице за последние 20 лет, но посмотрим на последние десять лет и увидим прирост на 84,6%. При этом средняя зарплата выросла, по данным Росстата, на 158%. Звучит неплохо, но график реальных доходов, которыми располагало население России в последние годы, отнюдь не похож на восходящую прямую:

Все дело в постоянно растущей инфляции и обесценивании рубля. Итог: недвижимость дорожает, реальные доходы растут непропорционально — и новые метры становятся все менее доступными.

Пандемия как фактор роста

Во время пандемии рост цен на недвижимость во всем мире только ускорился, и темпы сохраняются. За второй квартал 2021 года более 33% мировых рынков недвижимости показали рост на 10% и более, и наращивание темпов началось именно с введения повсеместных локдаунов, то есть с третьего квартала 2020 года. При этом сообщается, что основными причинами этого стали низкие ставки по ипотечным кредитам в сочетании с недостаточным уровнем предложения. По данным Knight Frank, за второй квартал 2021 года в 55 странах мира жилье подорожало в среднем на 9,2%, при этом в тройке лидеров за этот период Турция, Новая Зеландия и США. А Россия — на десятом месте.

Рынок недвижимости сегодня

Сегодня рубль обесценивается, инфляция растет, продукты питания дорожают. В ЦБ РФ резюмируют, что с начала пандемии жилье в России выросло в цене на 39%. Казалось бы, условия по льготной ипотеке урезаны, количество предложения растет, застройщики вводят в эксплуатацию новые метры — все должно вызвать снижение спроса. Но этого не происходит, и цены продолжают ползти вверх. Причина — в росте инфляции и желании людей таким образом (через вложение в недвижимость) спасти свои накопления от обесценивания. Инфляция — причина удорожания недвижимости во всем мире. Она растет и в Америке, и в Германии, и в России. В связи с этим фондовые рынки ожидают коррекции, а аналитик Джереми Грэнтем, который предсказал разрыв пузыря доткомов в 2000-м, говорит, что сегодня ситуация на рынке еще «более безумная».

В Москве квартиры дорожают, но теряют в площади

По данным Realiste, с января по ноябрь 2021-го цены за квадратный метр в Москве выросли на 21,6%. При этом цена за квартиру в среднем прибавила 9,5%. И нашими аналитиками была замечена интересная тенденция: метраж средней продаваемой квартиры за это время уменьшился на 10%, а в ряде районов — на 30%. Это связано с тем, что застройщики начали заявлять более низкий метраж на типовые квартиры, а собственники стали дробить жилье, чтоб проще продавать и получать бóльшую прибыль. На таблице ниже представлены данные от ИИ Realiste, показывающие, как снижается средняя площадь продаваемой в Москве двушки в разных районах за десять месяцев 2021 года.

Это значит, что, к примеру, в районе Таганской площади средняя двушки, которая продавалась в декабре 2020 года, была около 62 кв. м, а теперь она составляет 32,5 кв. м, в Китай-городе средняя двухкомнатная уменьшилась с 46 кв. м до 26 кв. м, а в районе Горки Ленинские — с 72,5 кв. м до 46,4 кв. м.

Что будет с мировым рынком недвижимости?

Во всем мире ожидается рост ставок по ипотеке, банки планируют ужесточать условия выдачи кредитов. Все это должно скорректировать рынок на незначительные процентные пункты, снизить спрос, увеличить предложение и стать основой для некоторого снижения цен. Но мировые эксперты сходятся в том, что жилье не станет более доступным. Снижение темпов роста рынка не приведет к его откату, а уровень средней заработной платы не вырастет пропорционально рынку. Таким образом, рынок снизит темп, но не вернется обратно, то есть ждать снижения стоимости недвижимости до доковидных показателей не стоит. Также стоит заметить, что недвижимость будут покупать богатые, то есть произойдет перемещение денег с расчетных счетов и сберегательных ячеек в недвижимость. При этом основная масса людей станет покупать медленнее. Именно поэтому бизнес-класс и элитная недвижимость будут расти в цене быстрее стандарт-класса.

. и с российским?

На сегодня рынок первичной недвижимости в крупных городах России немного «притормозил», добравшись до максимума. Вторичка продолжает расти, но у застройщиков уже можно получить скидку на покупку жилья в новостройках или принять участие в акции. До этой осени такого не наблюдалось, спрос был без того высоким из-за льготной ипотеки. Тем не менее, по данным Realiste, ноябрь станет пиковым по показателям цен за квадратный метр. В декабре будет традиционно самое большое количество сделок в году, несмотря на уровень цен. Понимание, что «как прежде уже не будет», постепенно придет ко всем, и желающие приобрести недвижимость станут покупать ее на тех условиях, которые есть сейчас. Этому поспособствует и тот факт, что девелоперы сделают условия покупки более интересными в преддверии праздников. В результате, по нашим данным, общий рост цен за квадратный метр за 2021 год составит около 22–24%, а средний метраж жилья еще уменьшится — в целом на 20%. По окончании года ожидается увеличение сроков продажи, но сохранение цен на прежнем высоком уровне. В этих условиях неминуемо случится рост ипотечного кредитования и, соответственно, повышение уровня закредитованности населения. Короткий совет: если у вас на депозитах находятся крупные суммы, лучше переместить этот капитал в недвижимость. Не стоит хранить деньги «в деньгах», так как сейчас очень сильная инфляция. Однако, если накоплений нет, брать ипотеку уже не стоит.

Алексей Гальцев

Алексей Гальцев основатель IT-компании Realiste

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *